O quarto trimestre e o ano de 2023 foram positivos para as incorporadoras listadas em bolsa.

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A maior parte das empresas informou valores de lançamentos e vendas acima do registrado em 2022, segundo as prévias operacionais divulgadas até sexta-feira (19).

No segmento de imóveis econômicos já se esperava um resultado favorável, observou o analista Bruno Mendonça, do Bradesco BBI.

Mesmo empresas que ainda passam por uma fase de recuperação de rentabilidade - MRV e Tenda -, tiveram dados robustos, comentaram diversos analistas do mercado, em relatórios, mas isso não impediu uma queda nas ações, que acumulam baixa de 25,65% e 30,6% no ano, respectivamente.

Como explica Mendonça, a questão é de revisão de projeção de lucro para o ano.

Até pouco tempo atrás estavam discutindo se elas iriam quebrar covenants (compromissos da dívida), mas fizeram ‘follow-on’, trouxeram otimismo, e virou discussão sobre quanto demora para recuperar lucratividade”, afirma.

Mas pode ser que o mercado fique impaciente”.

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Fanny Oreng, analista do Santander, vê um ano de 2024 e também de 2025 positivos para o setor de baixa renda, caso não haja mudanças nos valores disponíveis para financiar o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Ela destaca as prévias da Plano&Plano e Cury como “muito boas”, com geração de caixa forte, uma “grata surpresa”, dado o nível de operação dessas companhias.

A Direcional foi destacada pelos dois analistas como companhia que tem conseguido aliar bons resultados com “risco-retorno” interessante nas ações.

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O segmento de baixa renda ganhou impulso em 2023 com o retorno do MCMV e mudanças como o aumento de teto para o preço das unidades, que subiu de R$ 264 mil para R$ 350 mil.

Mas as novidades positivas não acabaram, lembra Oreng. Há expectativa para a implementação da alíquota de 1% no Regime Especial de Tributação (RET), em substituição à atual de 4%, para a faixa 1 do MCMV, que atende famílias com renda de até R$ 2.640.

Também se espera a chegada do “FGTS futuro”, que permite o uso de depósitos futuros para aumentar a renda disponível do beneficiário e sua capacidade de pagamento.

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Estamos otimistas”, diz a analista do Santander.

Para Mendonça, um ponto de atenção é se o ambiente competitivo vai seguir saudável ou se as empresas começarão a apresentar “irracionalidades”, com o aumento da concorrência.

Nesse tema, Oreng questiona se incorporadoras de médio e alto padrão realmente seguirão apostando no MCMV, como muitas anunciaram querer fazer, desde o relançamento do programa.

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Para ela, é algo “oportunista”, mas há diferenças demais entre o operacional desses segmentos para que se torne um movimento perene.

Uma saída para quem quer atuar no econômico é buscar parcerias.

É o que se espera da EZTec, incorporadora de médio e alto padrão que mais decepcionou nos resultados operacionais, segundo os analistas.

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A companhia frustrou expectativas ao lançar apenas um empreendimento no trimestre, que não começou a ser vendido.

Ela tem desafios que está demorando mais do que as outras empresas para conseguir superar”, afirma Mendonça.

O ano de 2023 foi “bastante desafiador para o médio e alto padrão, mas não foi ruim”, afirma Oreng.

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Começou com estoque alto em São Paulo e juros também altos no crédito imobiliário, que poderiam afastar os clientes.

A demanda, no entanto, se mostrou resiliente, e as empresas souberam balancear os lançamentos para reduzir estoque.

É boa notícia, dado que o alívio na taxa de juros do financiamento para imóveis só deve vir em 2025, segundo a analista.

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O destaque do segmento, ao longo do ano, foi a Cyrela, que apresentou “resiliência operacional muito boa”, aponta Mendonça, ao combinar lançamentos e vendas crescentes, com margens “bastante descentes”, nas palavras de Oreng, mesmo em cenário de juros altos.

É para ter profundo respeito pela execução da companhia”, diz.

Mendonça vê as companhias de médio e alto padrão mais otimistas do que no início de 2023, e que há margem para que voltem a lançar com mais força, se as entregas continuarem com o ritmo e a qualidade que têm apresentado.

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Não houve, em 2023, necessidade de se fazer grandes descontos para vender estoque, nem distratos em disparada, dois temores do setor dado o grande volume de entregas dos lançamentos feitos no boom do início da pandemia. Esse volume maior de entregas deve continuar até 2025.

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Fonte: Abecip e Valor Econômico.