O que é Incorporação

Incorporação é a atividade através da qual uma pessoa jurídica (o incorporador) absorve e passa a utilizar o patrimônio de outra (o incorporado), resultando na extinção da última.

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Como funciona a Incorporação

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A incorporação é uma atividade regulamentada e prevista na legislação na qual há uma transação comercial entre aquele que será o incorporador e aquele que será o incorporado.

A ideia central da incorporação é a criação de uma nova sociedade incorporadora, que passa a ser detentora do patrimônio referente à entidade incorporada.

As duas modalidades de incorporação mais conhecidas são a incorporação imobiliária e a incorporação de empresas.

A incorporação imobiliária é uma atividade prevista na legislação através da Lei 4.591/64 e possuidora de uma série de competências e exigências a serem cumpridas.

Em suma, a incorporação imobiliária é o processo pelo qual um empreendimento imobiliário é atrelado a um terreno. Assim, temos a incorporação da obra ao terreno que irá sediá-la. 

Para isso, há a presença de três entidades distintas que atuam em conjunto para a efetivação do empreendimento imobiliário, sendo elas:

  • O dono do terreno, que é aquele que será pago (em dinheiro, em unidades do empreendimento ou através de modalidade mista) pela propriedade e venda do terreno;
  • A construtora, que é a responsável pela condução e finalização da obra;
  • E a incorporadora, que é responsável pelos trâmites legais da incorporação, pelo projeto e pela venda das unidades dos imóveis na planta e enquanto estão sendo construídos.

Em suma, a incorporadora é a responsável pelo projeto do empreendimento, pela estratégia e divulgação de venda dos imóveis e pela política comercial que será adotada.

Diferentemente, a incorporação de empresas é a operação na qual uma ou mais empresas são absorvidas por outra empresa, significando que a empresa incorporada deixa de existir de maneira independente, pois passa a estar agora sob o controle de outra organização. 

Com a incorporação, a empresa incorporadora passa a ser detentora das operações da empresa incorporada, incluindo seus ativos, bens, marcas, tecnologias e profissionais, além de todos os seus processos trabalhistas. 

Além dessas duas modalidades de incorporação (imobiliária e de empresas), existe também a incorporação em fundos imobiliários.

A incorporação em fundos imobiliários ocorre com a captação de recursos pelo fundo junto aos cotistas e depois esses recursos são destinados às atividades imobiliárias.

O gestor do fundo é o responsável por destinar os recursos adquiridos na construção de imóveis (através de incorporação imobiliária) com a finalidade de alugá-los ou vendê-los com o objetivo de obtenção de lucro.

Incorporação e sua importância no mercado

Como visto, a incorporação é uma operação que movimenta uma quantia bastante significativa de recursos em todas as suas atividades.

Assim sendo, a incorporação possui uma importância muito significativa tanto no mercado imobiliário quanto no mercado financeiro.

O surgimento de uma nova companhia através da incorporação de empresas atrai investidores interessados em participar do seu negócio, movimentando o mercado de ações.

Já a incorporação em fundos imobiliários está intrinsecamente ligada ao mercado financeiro, na medida em que cotas desses fundos imobiliários podem ser adquiridas no mercado de renda variável.

Por fim, a incorporação imobiliária de terrenos para empreendimentos movimenta um dos maiores mercados do país, pois é objeto de consumo tanto para aqueles que buscam adquirir a casa própria quanto para quem deseja investir em imóveis para especulação imobiliária.

Podemos concluir, então, que as atividades de incorporação possuem um impacto significativo no mercado como um todo, sendo uma operação com vistas ao desenvolvimento de diferentes setores.

Ou seja, é uma atividade capaz de produzir novos cenários (empresariais e imobiliários) com alto potencial de impactar positivamente o mercado.