HSLG11: Fundo Imobiliário HSI Logística Vale a Pena?
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HSLG11: Fundo Imobiliário HSI Logística Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário HSI Logística (HSLG11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 07/06/2021

Com cinco imóveis em carteira e taxa de vacância abaixo de 5%, o fundo imobiliário HSGL11 vem mantendo distribuição estável em 2021. 

O fundo imobiliário HSLG11 investe em imóveis logísticos nos estados de São Paulo, Paraná e Minas Gerais. 

Sua quarta emissão de cotas – a primeira destinada a investidores em geral – finalizou em dezembro passado, com uma captação de aproximadamente R$ 490 milhões. 

Com ela, o patrimônio líquido do FII passou a ser de R$ 1,33 bilhão. 

De janeiro a maio, as distribuições de rendimentos mantiveram a estabilidade: R$ 0,58 por cota ao mês. 

O valor significa aproximadamente 0,55% sobre o preço da cota no fechamento de maio (R$106,19). 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do HSLG11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é HSLG11;
  • Rendimentos do HSLG11;
  • Resumo da carteira do HSLG11;
  • Liquidez do HSLG11;
  • Principais riscos do HSLG11;
  • Se vale a pena investir no HSLG11. 

Leia até o final e descubra se o HSLG11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é HSLG11 FII?

HSLG11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário HSI Logística, gerido pela Hemisfério Sul Investimentos e administrado pela BRL Trust DTVM

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco principal é o segmento logístico. 

Com o aluguel desses imóveis, o HSLG11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

Embora o HSLG11 exista desde fevereiro de 2018, a primeira oferta pública destinada a investidores em geral (a quarta) ocorreu somente em dezembro de 2020

Na ocasião, foram subscritas 4,9 milhões de cotas por R$ 100 cada. Foram captados R$ 490 milhões, que se somaram aos R$ 851, 81 milhões já existentes. 

Ao final de abril de 2021, o  patrimônio líquido do fundo alcançava aproximadamente R$ 1,33 bilhão. 

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HSLG11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do HSLG11 vem se mantendo estáveis em seus primeiros meses de distribuição. 

Em dezembro/20, quando ocorreu a primeira entrega de dividendos, o fundo pagou apenas R$ 0,31 por cota devido a um descasamento de datas de vencimento de aluguéis.

Logo, de janeiro a maio de 2021, a distribuição mensal vem sendo estável.

Nesses meses, os dividendos distribuídos pelo fundo foram de R$ 0,58 por cota. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do HSLG11 entre dezembro de 2020 e maio de 2021. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,31
20210,580,580,580,580,58

Fonte: Informes de Rendimentos. 

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Resumo da Carteira do HSLG11

O HSLG11 é um fundo focado em imóveis do segmento logístico. Na atualidade, existem 5 imóveis em seu portfólio, somando 429 mil m2 em área bruta locável (ABL).  

Desses cinco imóveis, três estão localizados em São Paulo, um em Minas Gerais e um no Paraná. 

A gestão aposta em regiões próximas das capitais dos estados onde se encontram as propriedades (até 35km de distância) e posicionamento estratégico.  

O aluguel médio desses imóveis é de R$ 18,3 por metro quadrado, conforme mostra a imagem abaixo, extraída do relatório gerencial do HSLG11:

Aluguel médio HSLG11
Aluguel médio HSLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

O principal inquilino do fundo (45% da receita contratada) é a Via Varejo (VVAR13), empresa varejista brasileira que congrega marcas como Casas Bahia, Ponto Frio e Extra.com. 

No primeiro trimestre de 2021, a Via Varejo registrou um lucro de R$ 180 milhões.

O crescimento foi de 1.384,6% em relação ao mesmo período do ano anterior, quando o lucro foi de R$ 13 milhões. 

A imagem abaixo mostra os inquilinos do HSLG11 por receita contratada (%).

Inquilinos HSLG11
Inquilinos HSLG11.Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O HSLG11 possui 5 imóveis, somando mais de 429 mil metros quadrados de ABL. 

A maior propriedade, com 139,6 mil m2 de ABL e terreno de 413,8 mil m2, está localizada na cidade de Arujá, SP. 

Trata-se de localização privilegiada, próxima à saída para a Rodovia Presidente Dutra, que interliga o estado de São Paulo e a poucos km de distância da capital paulista. 

É interessante notar que essa é a principal característica dos imóveis do fundo: a localização. 

Todos os ativos do fundo estão igualmente bem posicionados, em pontos de distribuição estratégicos em seus estados.

Em São Paulo, o galpão de Santo André está às margens do eixo rodoviário Imigrantes, enquanto o de Itapevi fica próximo à Rodovia Castelo Branco. 

Este último, hoje responde pela única posição de vacância do portfólio: 4,6% da ABL total. 

Em Minas Gerais, a cidade escolhida para o investimento foi Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. 

Já no Paraná, a escolha foi a cidade de São José dos Pinhais, na Grande Curitiba. 

O galpão está localizado a menos de 8 km do anel viário que liga as principais rodovias da região. 

A tabela abaixo traz detalhes sobre os 5 imóveis do portfólio do HSLG11:

TipoLocalizaçãoABL(m2)Terreno (m2)Pé DireitoCapacidade do PisoVacância
Galpão LogísticoArujá, SP139.600 413.81311 metros5/ton m²0%
Galpão LogísticoItapevi, SP84.800339.33712 metros6/ton m²23,1%
Galpão LogísticoSanto André, SP38.00061.071 10 metros5/ton m²0%
Galpão LogísticoContagem, MG92.000230.92212 metros6/ton m²0%
Galpão LogísticoSão José dos Pinhais, PR74.200116.75812 metros5/ton m²0%

Fonte: Site RI HSLG11

Negociação e Liquidez HSLG11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 28.725 negociações de cotas do HSLG11, totalizando um volume aproximado de R$ 30,99 milhões

A média diária do período foi de cerca de R$ 1,4 milhão.

Entre dezembro/20 e maio/21, o total de negociações do fundo foi de 130.301, o correspondente a aproximadamente R$ 189,23 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 31,53 milhões durante o período, o que leva a uma média diária aproximada a R$ 1,43 milhão.

Riscos do HSLG11

Os principais riscos do HSLG11 são: a vacância, o prazo e tipo dos contratos e o risco dos inquilinos.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Ao final de abril de 2021, a vacância física do HSLG11 era de 4,6% de sua ABL total.

De seus 5 imóveis, apenas um apresentava vacância: o galpão logístico localizado em Itapevi, SP (23% da ABL). 

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

A maior parte dos contratos de aluguel do HSLG11 são típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91)

Tais contratos trazem como característica principal a revisão de valores anual, seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M

Apenas um dos contratos de aluguel do HSLG11 é atípico, fruto de acordo entre as partes em uma operação diferenciada.

Trata-se do imóvel localizado em São José dos Pinhais, PR, locado para a Via Varejo.

Geralmente, são celebrados contratos atípicos quando o imóvel é adquirido ou construído para atender às necessidades específicas de um inquilino. 

No caso, mais que o imóvel em si, o que o inquilino remunera é o investimento feito pelo fundo. 

Prazo do Contrato

Assim, como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

No HSLG11, a maior parte dos vencimentos de contratos (73,5%) acontecerá a partir de 2025. 

Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do HSLG11 apresentado no relatório gerencial de abril de 2021.

Vencimento de contratos HSLG11
Vencimento de contratos HSLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Note que a imagem mostra dados sobre as revisionais dos contratos do HSLG11. 

Além disso, o momento de rever os valores de aluguel nem sempre é favorável ao investidor. 

Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos o investidor. 

Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.  

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

O HSLG11 busca diversificação deste risco através de locações para empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado. 

Ainda assim, cabe comentar que 45% de sua renda vem de uma única fonte: a Via Varejo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

  • Localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Prazos e tipos de contrato. 

Com cinco imóveis em localizações privilegiadas, o HSLG11 minimiza esse risco com a diversidade de inquilinos, além de prazos e tipos de contrato variados. 

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Dados do HSLG11

Agora que você já conhece tudo sobre o HSLG11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: HSI Logística Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 32.903.621/0001-71
  • Gestor: Hemisfério Sul Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Renda – Galpões logísticos 
  • Patrimônio Líquido  (04/2021): R$ 1.333.095.980,39
  • Taxa de Administração: 0,85% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo + Taxa de Escrituração 
  • Taxa de Performance: 20% do excedente ao Benchmark  – 6,5% | IPCA (a.a.)
  • Início do Fundo: 16/12/2020
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (04/2021): 13.731
  • Número de Cotas do HSLG11: 12.660.067
  • Regulamento do HSLG11
  • Relatório Gerencial  HSLG11
  • HSLG11 Site Oficial (RI)

HSLG11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A única oferta pública de distribuição de cotas do HSLG11 direcionada a investidores em geral ocorreu em dezembro de 2020. 

Dúvidas sobre HSLG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o HSLG11.

Como comprar HSLG11?

A compra de cotas do HSLG11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (HSLG11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do HSLG11?

O informe de rendimentos do HSLG11 é disponibilizado pela gestora, a Hemisfério Sul, na página oficial do fundo

Consulte a aba Informações aos investidores > Informes.

Onde achar o relatório gerencial do HSLG11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do HSLG11

Consulte a aba Informações aos investidores > Relatórios.

Como declarar o fundo imobiliário HSLG11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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HSLG11 Vale a Pena?

O HSLG11 é um fundo recente, que ainda não completou seu primeiro ano de distribuições e, até a data desta publicação, ainda não integra o IFIX. 

Trata-se de um FII com imóveis localizados de maneira estratégica, com inquilinos de boa qualidade creditícia e que vem se mantendo firme nos resultados entregues em seus primeiros meses. 

O principal risco que percebo no fundo é a chegada das revisionais entre o que resta de ano e o ano seguinte. 

Sobre isso, é interessante comentar que o segmento de atuação do HSLG11 – os galpões logísticos – está aquecido. A explosão do e-commerce durante a pandemia favoreceu o segmento. 

Segundo a consultora Cushman & Wakefield, a demanda por espaços de galpões em 2020 foi a maior desde 2013, e a região metropolitana de São Paulo, onde a maioria dos imóveis do fundo se encontra, responde por 58% do total. 

Olhando para o HSLG11 agora, gosto do que vejo. A única coisa que me faria não investir é o fato de ser ainda muito recente. 

É sempre bom avaliar como entregará resultados e ver a atuação da gestão ao longo do tempo. Mas se não é um problema para você, não vejo nada que o desabone. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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