Com cinco imóveis em carteira e taxa de vacância abaixo de 5%, o fundo imobiliário HSGL11 vem mantendo distribuição estável em 2021.
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O fundo imobiliário HSLG11 investe em imóveis logísticos nos estados de São Paulo, Paraná e Minas Gerais.
Sua quarta emissão de cotas - a primeira destinada a investidores em geral - finalizou em dezembro passado, com uma captação de aproximadamente R$ 490 milhões.
Com ela, o patrimônio líquido do FII passou a ser de R$ 1,33 bilhão.
De janeiro a maio, as distribuições de rendimentos mantiveram a estabilidade: R$ 0,58 por cota ao mês.
O valor significa aproximadamente 0,55% sobre o preço da cota no fechamento de maio (R$106,19).
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do HSLG11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é HSLG11;
- Rendimentos do HSLG11;
- Resumo da carteira do HSLG11;
- Liquidez do HSLG11;
- Principais riscos do HSLG11;
- Se vale a pena investir no HSLG11.
Leia até o final e descubra se o HSLG11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é HSLG11 FII?
HSLG11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário HSI Logística, gerido pela Hemisfério Sul Investimentos e administrado pela BRL Trust DTVM.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco principal é o segmento logístico.
Com o aluguel desses imóveis, o HSLG11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
Embora o HSLG11 exista desde fevereiro de 2018, a primeira oferta pública destinada a investidores em geral (a quarta) ocorreu somente em dezembro de 2020.
Na ocasião, foram subscritas 4,9 milhões de cotas por R$ 100 cada. Foram captados R$ 490 milhões, que se somaram aos R$ 851, 81 milhões já existentes.
Ao final de abril de 2021, o patrimônio líquido do fundo alcançava aproximadamente R$ 1,33 bilhão.
HSLG11 Rendimentos
Os rendimentos mensais do HSLG11 vem se mantendo estáveis em seus primeiros meses de distribuição.
Em dezembro/20, quando ocorreu a primeira entrega de dividendos, o fundo pagou apenas R$ 0,31 por cota devido a um descasamento de datas de vencimento de aluguéis.
Logo, de janeiro a maio de 2021, a distribuição mensal vem sendo estável.
Nesses meses, os dividendos distribuídos pelo fundo foram de R$ 0,58 por cota.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do HSLG11 entre dezembro de 2020 e maio de 2021.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 0,31 |
| 2021 | 0,58 | 0,58 | 0,58 | 0,58 | 0,58 |
Fonte: Informes de Rendimentos.
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Resumo da Carteira do HSLG11
O HSLG11 é um fundo focado em imóveis do segmento logístico. Na atualidade, existem 5 imóveis em seu portfólio, somando 429 mil m2 em área bruta locável (ABL).
Desses cinco imóveis, três estão localizados em São Paulo, um em Minas Gerais e um no Paraná.
A gestão aposta em regiões próximas das capitais dos estados onde se encontram as propriedades (até 35km de distância) e posicionamento estratégico.
O aluguel médio desses imóveis é de R$ 18,3 por metro quadrado, conforme mostra a imagem abaixo, extraída do relatório gerencial do HSLG11:
O principal inquilino do fundo (45% da receita contratada) é a Via Varejo (VVAR13), empresa varejista brasileira que congrega marcas como Casas Bahia, Ponto Frio e Extra.com.
No primeiro trimestre de 2021, a Via Varejo registrou um lucro de R$ 180 milhões.
O crescimento foi de 1.384,6% em relação ao mesmo período do ano anterior, quando o lucro foi de R$ 13 milhões.
A imagem abaixo mostra os inquilinos do HSLG11 por receita contratada (%).
Quantidade e Localização dos Ativos
O HSLG11 possui 5 imóveis, somando mais de 429 mil metros quadrados de ABL.
A maior propriedade, com 139,6 mil m2 de ABL e terreno de 413,8 mil m2, está localizada na cidade de Arujá, SP.
Trata-se de localização privilegiada, próxima à saída para a Rodovia Presidente Dutra, que interliga o estado de São Paulo e a poucos km de distância da capital paulista.
É interessante notar que essa é a principal característica dos imóveis do fundo: a localização.
Todos os ativos do fundo estão igualmente bem posicionados, em pontos de distribuição estratégicos em seus estados.
Em São Paulo, o galpão de Santo André está às margens do eixo rodoviário Imigrantes, enquanto o de Itapevi fica próximo à Rodovia Castelo Branco.
Este último, hoje responde pela única posição de vacância do portfólio: 4,6% da ABL total.
Em Minas Gerais, a cidade escolhida para o investimento foi Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte.
Já no Paraná, a escolha foi a cidade de São José dos Pinhais, na Grande Curitiba.
O galpão está localizado a menos de 8 km do anel viário que liga as principais rodovias da região.
A tabela abaixo traz detalhes sobre os 5 imóveis do portfólio do HSLG11:
| Tipo | Localização | ABL(m2) | Terreno (m2) | Pé Direito | Capacidade do Piso | Vacância |
| Galpão Logístico | Arujá, SP | 139.600 | 413.813 | 11 metros | 5/ton m² | 0% |
| Galpão Logístico | Itapevi, SP | 84.800 | 339.337 | 12 metros | 6/ton m² | 23,1% |
| Galpão Logístico | Santo André, SP | 38.000 | 61.071 | 10 metros | 5/ton m² | 0% |
| Galpão Logístico | Contagem, MG | 92.000 | 230.922 | 12 metros | 6/ton m² | 0% |
| Galpão Logístico | São José dos Pinhais, PR | 74.200 | 116.758 | 12 metros | 5/ton m² | 0% |
Fonte: Site RI HSLG11
Negociação e Liquidez HSLG11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em maio de 2021 foram registradas 28.725 negociações de cotas do HSLG11, totalizando um volume aproximado de R$ 30,99 milhões.
A média diária do período foi de cerca de R$ 1,4 milhão.
Entre dezembro/20 e maio/21, o total de negociações do fundo foi de 130.301, o correspondente a aproximadamente R$ 189,23 milhões.
Em média, o volume mensal foi de R$ 31,53 milhões durante o período, o que leva a uma média diária aproximada a R$ 1,43 milhão.
Riscos do HSLG11
Os principais riscos do HSLG11 são: a vacância, o prazo e tipo dos contratos e o risco dos inquilinos.
Vacância
Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada.
Ela se divide em duas situações:
- Vacância física, contada em área desocupada; e
- Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo.
Ao final de abril de 2021, a vacância física do HSLG11 era de 4,6% de sua ABL total.
De seus 5 imóveis, apenas um apresentava vacância: o galpão logístico localizado em Itapevi, SP (23% da ABL).
Tipo de Contratos
O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.
A maior parte dos contratos de aluguel do HSLG11 são típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91).
Tais contratos trazem como característica principal a revisão de valores anual, seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M.
Apenas um dos contratos de aluguel do HSLG11 é atípico, fruto de acordo entre as partes em uma operação diferenciada.
Trata-se do imóvel localizado em São José dos Pinhais, PR, locado para a Via Varejo.
Geralmente, são celebrados contratos atípicos quando o imóvel é adquirido ou construído para atender às necessidades específicas de um inquilino.
No caso, mais que o imóvel em si, o que o inquilino remunera é o investimento feito pelo fundo.
Prazo do Contrato
Assim, como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo.
No HSLG11, a maior parte dos vencimentos de contratos (73,5%) acontecerá a partir de 2025.
Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do HSLG11 apresentado no relatório gerencial de abril de 2021.
Note que a imagem mostra dados sobre as revisionais dos contratos do HSLG11.
Além disso, o momento de rever os valores de aluguel nem sempre é favorável ao investidor.
Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos o investidor.
Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.
Risco do Inquilino
O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.
O HSLG11 busca diversificação deste risco através de locações para empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado.
Ainda assim, cabe comentar que 45% de sua renda vem de uma única fonte: a Via Varejo.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também:
- Localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Prazos e tipos de contrato.
Com cinco imóveis em localizações privilegiadas, o HSLG11 minimiza esse risco com a diversidade de inquilinos, além de prazos e tipos de contrato variados.
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Dados do HSLG11
Agora que você já conhece tudo sobre o HSLG11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: HSI Logística Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 32.903.621/0001-71
- Gestor: Hemisfério Sul Investimentos
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Renda - Galpões logísticos
- Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 1.333.095.980,39
- Taxa de Administração: 0,85% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo + Taxa de Escrituração
- Taxa de Performance: 20% do excedente ao Benchmark - 6,5% | IPCA (a.a.)
- Início do Fundo: 16/12/2020
- Quantidade de Emissões: 4
- Número de Cotistas (04/2021): 13.731
- Número de Cotas do HSLG11: 12.660.067
- Regulamento do HSLG11
- Relatório Gerencial HSLG11
- HSLG11 Site Oficial (RI)
HSLG11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A única oferta pública de distribuição de cotas do HSLG11 direcionada a investidores em geral ocorreu em dezembro de 2020.
Dúvidas sobre HSLG11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o HSLG11.
Como comprar HSLG11?
A compra de cotas do HSLG11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (HSLG11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do HSLG11?
O informe de rendimentos do HSLG11 é disponibilizado pela gestora, a Hemisfério Sul, na página oficial do fundo.
Consulte a aba Informações aos investidores > Informes.
Onde achar o relatório gerencial do HSLG11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do HSLG11.
Consulte a aba Informações aos investidores > Relatórios.
Como declarar o fundo imobiliário HSLG11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
HSLG11 Vale a Pena?
O HSLG11 é um fundo recente, que ainda não completou seu primeiro ano de distribuições e, até a data desta publicação, ainda não integra o IFIX.
Trata-se de um FII com imóveis localizados de maneira estratégica, com inquilinos de boa qualidade creditícia e que vem se mantendo firme nos resultados entregues em seus primeiros meses.
O principal risco que percebo no fundo é a chegada das revisionais entre o que resta de ano e o ano seguinte.
Sobre isso, é interessante comentar que o segmento de atuação do HSLG11 - os galpões logísticos - está aquecido. A explosão do e-commerce durante a pandemia favoreceu o segmento.
Segundo a consultora Cushman & Wakefield, a demanda por espaços de galpões em 2020 foi a maior desde 2013, e a região metropolitana de São Paulo, onde a maioria dos imóveis do fundo se encontra, responde por 58% do total.
Olhando para o HSLG11 agora, gosto do que vejo. A única coisa que me faria não investir é o fato de ser ainda muito recente.
É sempre bom avaliar como entregará resultados e ver a atuação da gestão ao longo do tempo. Mas se não é um problema para você, não vejo nada que o desabone.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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