HGRU11: CSHG Renda Urbana Vale a Pena?

Fundo imobiliário CSHG Renda Urbana (HGRU11) completa nova aquisição e começa março com mais de 240 mil m2 em área bruta locável. 

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O princípio do mês de março trouxe grandes notícias para os cotistas do fundo imobiliário HGRU11. 

No dia 04, o fundo concluiu a aquisição da totalidade de cotas de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), que agrega ao fundo o edifício São Alberto, em São Paulo (capital). 

O empreendimento, que atualmente tem 100% de ocupação, é um dos campus da Universidade Anhembi-Morumbi e soma R$ 711,3 mil à receita mensal do fundo. 

Com a nova aquisição, 6.805 m2 são somados à ABL total do HGRU11, que passa a deter pouco mais de 240 mil m2 em total. 

O investimento encerra o ciclo de alocações da segunda emissão, finalizada em dezembro passado. Com a captação foram adquiridos 13 novos ativos, o que impactará positivamente o retorno dos investidores. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente nos FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados na bolsa de valores).

Por isso, conhecer as características do HGRU11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é HGRU11;
• Rendimentos do HGRU11;
• Resumo da Carteira do HGRU11;
• Liquidez do HGRU11;
• Principais riscos do HGRU11;
• Se o HGRU11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário CSHG Renda Urbana (HGRU11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é HGRU11 FII?

O código HGRU11 identifica o fundo imobiliário CSHG Renda Urbana, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A. 

Este fundo imobiliário teve início em abril de 2018, trazendo ao mercado 1,5 milhão de cotas, comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Fundo do tipo híbrido, o HGRU11 investe em imóveis físicos, cotas de outros fundos imobiliários, CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e outros títulos de renda fixa. 

Seu objetivo é a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos institucionais e comerciais, priorizando imóveis que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou pertençam a área de logística. 

Através da exploração desses ativos, o fundo gera renda mensal para seus cotistas e ganho de capital com a valorização. 

Em fevereiro de 2020, o patrimônio total do fundo ascendia a R$ 1,07 bilhão. 

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HGRU11 Rendimentos

Em fevereiro de 2020, o HGRU11 distribuiu R$ 0,59 em dividendos por cota. O valor representa 0,54% sobre o valor de cota no fechamento do mês. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do HGRU11 somaram R$ 8,78, o que corresponde a 8,13% sobre o valor de cota.

O dividend yield no período foi de 5,6%.  

No gráfico, os rendimentos distribuídos pelo fundo desde março de 2019. 

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HGRU11 Rentabilidade

O fundo CSHG Renda Urbana fechou fevereiro de 2020 com rentabilidade de -0,9%, calculada mediante retorno de cota ajustada.

Na tabela, veja a rentabilidade do HGRU11 comparada ao IFIX e ao CDI Bruto. 

O gráfico abaixo demonstra o rendimento do HGRU11 e seu ganho de capital desde abril de 2018, em comparação aos rendimentos do CDI (bruto) e do IFIX. 

Resumo da Carteira do HGRU11 

A carteira do HGRU11 é composta por ativos imobiliários, cotas de outros fundos imobiliários, CRIs e títulos de renda fixa. 

Em fevereiro de 2020, o portfólio do fundo apresentava a seguinte composição: 

• Imóveis: 81%
• Fundos Imobiliários: 9%
• Renda Fixa: 9%
• CRI: 1%

Carteira de Imóveis

A carteira de imóveis do HGRU11 é composta por 14 diferentes ativos, localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná e Bahia. 

Quatro deles são destinados ao setor educacional e os restantes ao setor do varejo.

Seus inquilinos são grandes players em seus mercados, como as universidades Anhembi-Morumbi e Estácio de Sá e o Grupo Big, ex Walmart Brasil.

O Grupo Big responde pelos contratos de 10 dos 14 imóveis, detendo a maior parte (78% aproximadamente) dos contratos de aluguéis. 

Cabe comentar que a rede varejista passa por processos de reestruturação no Brasil. 

O Walmart, que chegou ao Brasil em 1995, vendeu 80% de sua participação nas operações no país para a empresa de investimentos Advent International em agosto de 2019. 

A nova estratégia prevê a extinção da bandeira Walmart a fim de dar espaço para as demais bandeiras, que contam com maior nível de aprovação entre os brasileiros. 

Além disso, a estratégia do Walmart no Brasil prevê o investimento de R$ 1,2 bilhão até o começo de 2021, focando na modernização e adequação de suas lojas. 

Veja abaixo os ativos que compõem a carteira de imóveis do HGRU11: 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Carteira de Fundos Imobiliários

A carteira de fundos imobiliários do HGRU11 apresentava cotas de 6 distintos fundos ao final de dezembro de 2019, sendo o mais representativo o SPVJ11 (Sucesspar Varejo FII). 

Administrado pela Vórtx DTVM, o SPVJ11 tem um patrimônio total de R$ 224,2 milhões (fevereiro de 2020). 

Na tabela abaixo, veja os fundos imobiliários que compõem o portfólio do HGRU11. 

Fonte: Informe Trimestral 4/2019. 

Negociação e Liquidez HGRU11

Em fevereiro de 2020 foram registradas 63.039 negociações do HGRU11, totalizando um volume de R$ 130,97 milhões.

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 7,27 milhões.

Desde o início de 2020, o volume movimentado por negociações do fundo foi de R$ 449,4 milhões, representando um crescimento significativo na liquidez do fundo. 

No período, o giro de cotas registrado foi de 34,2%.

Na imagem abaixo, veja o volume financeiro mensal (em azul claro) desde março de 2019 e a evolução do número de cotistas (em azul escuro) do HGRU11 no período. 

Riscos do HGRU11

Os principais riscos do HGRU11 são: Vacância, prazo de contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que um ou mais imóveis em carteira fiquem desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.

Nesse caso, o retorno do fundo seria afetado não apenas pela inexistência de receita vinda do imóvel, mas quaisquer taxas e custos, que correriam por conta do fundo. 

O HGRU11 tem 100% de seus imóveis locados atualmente, incluindo a nova aquisição efetivada em março.

Prazo do Contrato

O risco de prazo de contrato se relaciona à vacância: Existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término, e que a nova locação leve um tempo. 

Os rendimentos do fundo seriam igualmente afetados nessa circunstância. 

No HGRU11, 100% dos contratos vencem a partir de 2023. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Cabe a possibilidade de que o locatário não cumpra com suas obrigações de pagamento.

Tal situação afetaria o retorno do fundo, além de gerar custos com medidas legais e uma boa dose de burocracia. 

O fundo HGRU11 apresenta 100% de adimplência atualmente. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona à alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em um fundo híbrido como o HGRU11, esse risco se avalia considerando: 

• Quantidade de ativos imobiliários;
• Localização desses imóveis;
• Qualidade creditícia de seus locatários;
• Diversificação entre os fundos imobiliários em carteira. 

Os fundos imobiliários representam 9% dos ativos do HGRU11, e a maior exposição detém 7,12% do patrimônio líquido. 

Os ativos imobiliários representam 81% do patrimônio do HGRU11. São 14 imóveis distintos, que se dividem entre os segmentos educacional e de varejo. 

Os locatários são empresas consistentes e gozam de boa reputação no mercado. 

No entanto, aproximadamente 78% dos imóveis em carteira estão locados para um único inquilino (Grupo Big), o que eleva o risco. 

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Dados do HGRU11

Veja agora os dados do HGRU11: 

• Razão Social: Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana
• CNPJ: 29.641.226/0001-53
• Administrador: Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A.
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Gestão Ativa - Híbrido
• Patrimônio Total (02/2020): R$ 1.079.136.333,77
• Taxa de Administração: 0,7% a.a. (ao ano) sobre valor de mercado do fundo
• Taxa de Performance: 20% do que exceder 5,5% ao ano da cota de integralização atualizada pelo IPCA
• Início do Fundo: abril de 2018
• Quantidade de Emissões: 2
• Número de Cotistas (02/2020): 34.386
• Número de Cotas do HGRU11: 9.740.679
• Regulamento do HGRU11
• Relatório Gerencial HGRU11
• HGRU11 Site Oficial (RI)

HGRU11 Subscrição

A subscrição é um direito dos cotistas de fundos imobiliários. Ela assegura que se possa manter o percentual de participação no fundo ante uma nova emissão. 

As novas cotas são emitidas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência de compra, sempre proporcional ao número de cotas que já possui. 

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas com subscrição do HGRU11 aconteceu em outubro de 2019, sendo finalizada em dezembro desse mesmo ano. 

Na ocasião, o valor de emissão por cota foi de R$ 107,03, e o fator de proporção para a subscrição de novas cotas foi 4,57815533333. 

Esse fator deve ser aplicado ao número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início. 

Na prática, para cada 100 cotas que se possuam você teria direito a comprar 457 novas cotas ao preço de emissão.

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do HGRU11:

• Prospecto - 24/01/2020 - 2º Emissão;

Dúvidas sobre HGRU11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o HGRU11.

Como comprar HGRU11?

A compra de cotas do HGRU11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta e transferir o montante que deseja investir são os primeiros passos. 

Depois, basta acessar o Home Broker, procurar o fundo por seu código (HGRU11), selecionar a quantidade de cotas e valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do HGRU11?

O informe de rendimentos do HGRU11 está disponível no site oficial do fundo. 

Onde achar o relatório gerencial do HGRU11?

Disponibilizei o relatório gerencial do HGRU11 neste artigo, na seção Dados do HGRU11. Você o encontra também no site do fundo. 

Como declarar o fundo imobiliário HGRU11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário HGRU11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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HGRU11 Vale a Pena?

O fundo HGRU11 permaneceu com apenas um imóvel em carteira até a integralização de sua segunda emissão de cotas. 

Hoje, conta com mais de 240 mil m2 de área bruta locável distribuída entre 14 diferentes imóveis, além de uma carteira de fundos imobiliários com 6 diferentes papéis. 

Trata-se de um FII gerido por instituição experiente, que vem registrando retorno consistente para os cotistas desde seu início. 

A captação da segunda emissão de cotas, finalizada em dezembro de 2019, permitiu ao fundo adquirir novas propriedades e otimizar a diversificação, o que impactará positivamente os rendimentos do fundo. 

Ainda assim, é preciso considerar que a maior parte dos imóveis está locado para um único inquilino, o Grupo Big. 

Embora se trate de uma empresa sólida, atualmente a terceira em isso significa certo risco de concentração e deve ser considerado. 

Dito isso, vale a pena ter o HGRU11 em carteira. Mas, mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável para a segurança de seu capital. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.