Nessa semana que passou o HGRE11, fundo de lajes corporativas do Credit Suisse, anunciou a venda de duas de suas salas comerciais.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
O anúncio gerou estranheza em alguns cotistas e, em outros, revolta.
Estamos falando de um bom fundo imobiliário, que sempre esteve na lista do Canal Aluguel Inteligente.
Isso porque o FII vendeu esses imóveis abaixo do preço de compra, gerando um prejuízo de quase R$ 2,5 milhões.
Depois de ler que o fundo vendeu o imóvel com prejuízo, muitos investidores ficaram cegos para o restante das informações e do cenário do fundo.
Ficando apenas com essa informação, parece realmente muito ruim.
Só que a fotografia é muito maior do que isso. E, ao vê-la inteira, a notícia não é tão ruim assim. Eu não a classificaria como boa, mas ruim também não é.
Vamos lá:
Primeira coisa, o tamanho relativo desse negócio dentro do fundo é muito pequeno. Essa laje vendida representa 0,36% da área locável do fundo. Ou seja, quase nada.
O patrimônio do HGRE11 é de R$ 2 bilhões e este negócio é de R$ 8 milhões.
Para entender a representatividade disso, pense que se o patrimônio fosse de R$ 100, esse negócio seria de R$ 0,40.
Então estamos falando de algo realmente diminuto no fundo.
Segunda coisa, o fundo já tinha anunciado a intenção de se desfazer de lajes individuais que possui.
Pouco mais de 4% do patrimônio do fundo está em empreendimentos onde o fundo tem uma outra sala apenas, ou seja, uma participação muito pouco relevante no prédio.
Isso faz com que o fundo tenha pouca influência na administração desses empreendimentos e fique à mercê de decisões tomadas por outros.
Além do que esses imóveis também dão um trabalho desproporcional ao resultado e importância que ele tem no portfólio como um todo.
Portanto obviamente não faz muito sentido para o gestor mantê-los.
Nesse ponto já sabemos que isso é parte da estratégia do fundo e ainda por cima é um movimento muito pequeno.
O fundo tem necessidade de fazer caixa para fazer frente a obrigações de curto prazo com reformas de outros prédios e parcelas de aquisições de imóveis.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
O gestor teria duas opções, seguir adiante com as vendas desses imóveis ou fazer uma emissão de cotas.
A venda do imóvel seria com um pequeno prejuízo. A emissão de cotas seria abaixo do valor patrimonial.
A escolha foi pelo menos pior.
Uma é muito ruim: emissão de preço abaixo do VP.
A outra é menos pior: vender o imóvel com prejuízo.
Este imóvel gerava quase nada de receita para o fundo, já que estava 50% vago.
Ele adiciona ao fundo uma receita de R$ 24 mil e uma despesa de R$ 17 mil. Ou seja, não se perderia quase nada de renda mensal com esse negócio.
O valor da venda não parece ter sido tão ruim assim, se considerarmos que foi um pouco acima da última avaliação imobiliária realizada em dezembro de 2020.
Não estou aqui dizendo que isso foi uma ótima notícia. Obviamente não é o caso.
Mas está longe de ser ruim assim como muitos pensaram e alardearam por aí.
HGRE11 possui uma boa gestão e tem todas as razões para seguir figurando na lista de recomendações do Canal Aluguel Inteligente.
Os assinantes estão cientes do preço-teto a se pagar pelo ativo.
