HGRE11: Fundo Imobiliário CSHG Real Estate Vale a Pena?
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HGRE11: Fundo Imobiliário CSHG Real Estate Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário CSHG Real Estate (HGRE11). Seus Dividendos, Rentabilidade e Riscos.

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Atualizado em 13/07/2021

Fundo imobiliário HGRE11 vende dois andares do Centro Empresarial Mario Garnero

Em fato relevante publicado em 24 de junho, o Fundo Imobiliário HGRE11 informou a assinatura da venda de dois andares do Edifício Mario Garnero, em São Paulo. 

O total da operação foi R$ 22 milhões, um valor 79,21% superior ao valor de compra do imóvel, e gerou lucro de R$ 9.5 milhões. 

Por cota, o resultado foi equivalente a aproximadamente R$ 0,81. 

A venda se deve a alguns aspectos e mudanças de cenário recentes do mercado, mas principalmente em relação à estratégia do HGRE11. 

Com necessidade de caixa de curto prazo para o pagamento da última parcela da aquisição do Ed. Chucri Zaidan e para o andamento da reforma da Torre Martiniano, a venda faz sentido.

A gestão desconsidera uma nova emissão de cotas, alegando que seria bastante prejudicial ao fundo e ao retorno esperado pelos investidores. 

Dessa forma, a venda dos dois andares do Mario Garnero foi a alternativa encontrada. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do BBPO11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é BBPO11;
  • Rendimentos do BBPO11;
  • Resumo da carteira do BBPO11;
  • Liquidez do BBPO11;
  • Principais riscos do BBPO11;
  • Se vale a pena investir no BBPO11. 

Leia até o final e descubra se o BBPO11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é HGRE11 FII?

A sigla HGRE11 se refere ao fundo de investimento imobiliário CSHG Real Estate, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo

No mercado desde novembro de 2007, o HGRE11 é um fundo do tipo tijolo que investe em lajes corporativas e possui 20 imóveis em quatro estados. 

O HGRE11 já realizou 9 emissões de cotas.  A mais recente terminou em dezembro passado, captando R$ 150,3 milhões com cotas a R$ 144,44.

Hoje, o HGRE11 acumula um patrimônio líquido de R$ 1,9 bilhão e sua participação no IFIX é de 1,661%. 

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HGRE11 Rendimentos

O HGRE11 distribuirá rendimentos de R$ 1,38 por cota no próximo dia 15 de julho.

A distribuição é referente a junho, mês em que o Fundo obteve resultado de R$ 18,2 milhões, equivalente a R$ 1,54 por cota.

O valor é superior ao que o Fundo vem desempenhando por conta do ganho não recorrente gerado com recentes operações, como explico no resumo da carteira. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do HGRE11 e a composição dos resultados nos últimos 12 meses. 

Rendimentos Mensais HGRE11
Rendimentos Mensais HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Tabela de Rentabilidade do Fundo HGRE11

O HGRE11 registrou rentabilidade de 3,8% no mês de junho, contra os -2,2 registrados pelo IFIX.

No ano, o Fundo acumula rentabilidade negativa, de -12,8. O índice dos fundos listados na bolsa acumula -4%. 

A imagem abaixo mostra a tabela de rentabilidade do HGRE11 em comparação com o IFIX e o CDI bruto.  

Rentabilidade HGRE11
Rentabilidade HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do HGRE11 

A carteira do HGRE11 é composta por 20 imóveis, a maioria deles lajes corporativas em São Paulo, capital. 

O Fundo tem lajes em zonas premium da capital paulista, como a emblemática Paulista, a Av. Faria Lima e Berrini. 

No portfólio paulistano há ainda regiões proeminentes, como Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio.

A imagem abaixo lista os imóveis do HGRE11 por tipo e localização. 

Localização imóveis HGRE11
Localização imóveis HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Já a imagem seguinte detalha os imóveis do HGRE11 em relação ao valor patrimonial e receita contratada do Fundo.

Imóveis HGRE11
Imóveis HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

HGRE11 Movimentações da Carteira

Em junho o Fundo locou dois andares do Ed. Guaíba (Porto Alegre) à TOTVS e fechou ajustes contratuais com a Vivo nos dois contratos, do Ed. Chucri Zaidan e Vivo Curitiba.

Junho também foi impactado pela venda de dois andares do Centro Empresarial Mario Garnero, concluída em maio. 

A operação teve valor 79,21% superior ao valor de aquisição do imóvel. O lucro gerado (R$ 9.5 milhões) foi equivalente a aproximadamente menos R$ 0,81 por cota. 

A gestora explica que a motivação da venda se deu por alguns aspectos e mudanças de cenário recentes do mercado, mas principalmente em relação do HGRE11. 

O fundo tem necessidade de caixa de curto prazo para o pagamento da última parcela da aquisição do Ed. Chucri Zaidan e para o andamento da reforma da Torre Martiniano.

A gestão desconsidera uma possível nova emissão de cotas, alegando que seria bastante prejudicial ao fundo e ao retorno esperado pelos investidores. 

Com base nisso, a venda dos dois andares do Mario Garnero se mostrou a melhor alternativa.

O relatório gerencial conta ainda que a Tracker, locatária de um andar do Centro Empresarial Mario Garnero, informou a não renovação da locação que finaliza em janeiro de 2022. 

O espaço já passa a ser ofertado no mercado e a gestão está otimista, pois a vacância da região da Faria Lima segue baixa e o ativo apresenta boa liquidez. 

 A IBM, locatária de um andar do Ed. Guaíba, notificou o fundo da intenção de rescisão do contrato de locação.

A previsão é de que o cumprimento do aviso prévio e pagamento da multa ocorram até outubro próximo.  

Hoje, o imóvel está com 55% de vacância.

Negociação e Liquidez HGRE11

No mês de junho, o volume de negociações do HGRE11 chegou a R$ 112,2 milhões, correspondendo a uma média diária aproximada de R$ 5,1 milhões.  

Nos últimos 12 meses, o volume total foi de R$ 833,47 milhões, equivalentes a uma média diária de R$ 3,2 milhões. 

Liquidez HGRE11
Liquidez HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do HGRE11

Embora os riscos sejam minimizados pelas características de um fundo imobiliário, nenhum investimento é isento deles. 

Os riscos principais do HGRE11 são: vacância, prazo de contratos e riscos do inquilino.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

A carteira de imóveis do HGRE11 encerrou o mês de junho com 24,48% de vacância financeira e 22,34% de vacância física. 

As vacâncias física e financeira diminuíram em relação ao mês de maio devido à ocupação de dois andares do Ed. Guaíba pela TOTVS, além da venda do conjunto 161 do Mario Garnero que estava vago. 

A venda dos conjuntos 51 e 161 do Ed. Mario Garnero também impactou a ABL do Fundo, que foi reduzida  em 1.462 m².

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância financeira e do aluguel médio mensal do HGRE11 nos últimos 12 meses. 

Vacância HGRE11
Vacância HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O prazo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

No fundo imobiliário HGRE11, 19% dos contratos vencem entre o que resta de ano e 2023, 18% em 2024 e 63% a partir de 2025.  

Vencimento contratos HGRE11
Vencimento contratos HGRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.  

A diversificação deste risco no HGRE11 acontece com uma carteira com 20 imóveis e aproximadamente 60 inquilinos. 

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Dados do HGRE11

Agora que já conhece as características do fundo imobiliário HGRE11, veja seus dados: 

  • Razão Social: CSHG Real Estate FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 09.072.017/0001-29
  • Gestor: Credit Suisse Hedging-Griffo S.A.
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total (05/21): R$ 2.155.750.069,97
  • Taxa de Administração: 1% a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: maio de 2008
  • Quantidade de Emissões: 9
  • Número de Cotistas (05/21): 110.914
  • Número de Cotas do HGRE11 (05/21): 11.817.767
  • Regulamento do HGRE11
  • Relatório Gerencial HGRE11
  • HGRE11 Site Oficial (RI

HGRE11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas do HGRE11 foi encerrada em outubro de 2020. Na ocasião, o fator de proporção utilizado foi 0,4727453651. 

A cada 100 cotas que possuía na data de anúncio, o cotista do HGRE11 pode adquirir 47 novas cotas ao preço de emissão. 

Dúvidas sobre HGRE11

Selecionei as dúvidas mais comuns sobre o HGRE11 e as respondo a seguir. 

Como comprar HGRE11?

As cotas do HGRE11 são compradas através das corretoras de valores. Por isso, ter sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Com a conta aberta, transfira o valor desejado, abra o Home Broker e procure o fundo imobiliário por seu código: HGRE11. 

Então, basta selecionar a quantidade de cotas, o valor que deseja pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do HGRE11?

O informe de rendimentos do HGRE11 está disponível na página oficial do investimento

Onde achar o relatório gerencial do HGRE11?

Você encontrará o relatório gerencial do HGRE11 na página oficial do fundo. Além disso, está disponível ainda no site da Bovespa, na página dedicada ao fundo. 

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HGRE11 Vale a Pena?

O HGRE11 é um fundo com vários anos de mercado, uma carteira bem diversificada e gestão competente. 

Seu foco são escritórios corporativos bem localizados e assim, de forma alinhada com a gestão da carteira, mantém vacância e inadimplência equilibradas. 

Os rendimentos distribuídos pelo Fundo são consistentes e interessantes, o histórico geral é bom e trata-se de um dos maiores FIIs do mercado. 

Não há nada que o desabone.Mesmo a controversa ‘venda das duas salas com prejuízo’, em março passado, é uma atitude condizente com a estratégia do Fundo e não afeta sua qualidade. 

Sendo assim, vale a pena considerar o HGRE11 para fazer parte de sua carteira. Só fique de olho no preço de compra, para não fazer mal investimento em ativo bom.

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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