HGPO11: CSHG Prime Offices Vale a Pena?
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HGPO11: CSHG Prime Offices Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário CSHG Prime Offices(HGPO11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

O Fundo CSHG Prime Offices (HGPO11) caiu 12,92% em março. 

Durante o mês de março, a grande volatilidade do mercado financeiro impactou os fundos imobiliários e o mercado acionário. 

O aumento nos casos de coronavírus, o confinamento e a incerteza quanto a seu impacto final sobre todos os setores  afetou significativamente a estabilidade dos preços no mercado secundário. 

O fundo imobiliário HGPO11 foi outro dos que sentiu os efeitos da crise. Suas cotas, que abriram março a R$ 213,61, finalizaram o mês em R$ 186. 

A queda foi de 12,92% no período. 

Com seus imóveis 100% locados e adimplentes, localizados na mais importante capital corporativa do país, a gestão do fundo acredita em sua resiliência. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do HGPO11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é HGPO11;
  • Rendimentos do HGPO11;
  • Resumo da Carteira do HGPO11;
  • Liquidez do HGPO11;
  • Principais riscos do HGPO11;
  • Se o HGPO11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário CSHG Prime Offices (HGPO11) Vale a Pena  e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é HGPO11 FII?

O código HGPO11 identifica o Fundo Imobiliário CSHG Prime Offices, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, responsável por fundos como o HGRE11 e HGFF11

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos. 

No caso do HGPO11, os ativos alvo imóveis corporativos de alto padrão (lajes corporativas). Com sua exploração locatícia o fundo gera renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

O HGPO11 teve apenas uma emissão de cotas, que ocorreu no início de suas atividades em 2010. Foram colocadas no mercado 1,65 milhões de cotas, comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de março de 2020, o valor de mercado do fundo superava os R$ 370 milhões. 

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HGPO11 Rendimentos

No mês de março de 2020, os dividendos distribuídos pelo HGPO11 foram de R$ 0,89 por cota. 

O valor representa 0,47% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês, que foi de R$ 186.  

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do HGPO11 somaram R$ 10,29, o correspondente a 5,53% do valor de cota. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,890,890,89








20190,800,800,800,800,800,800,870,870,870,870,870,87

Fonte: Relatório Gerencial. 

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HGPO11 Rentabilidade

No mês de março de 2020, o HGPO11 obteve rentabilidade de -12,9%, contra os -15,8% registrados pelo IFIX

Ao observar os 12 meses anteriores, o fundo apresentou rentabilidade de 6,2%, enquanto o apresentado pelo IFIX foi de 0,5%. 

No gráfico abaixo, veja a evolução da rentabilidade do HGPO11 em comparação ao IFIX e ao CDI Bruto.

Rentabilidade HGPO11
Rentabilidade HGPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do HGPO11

A maior parte (99,7%) do patrimônio do HGPO11 está investido em imóveis. 

Apenas 0,3% permanece aplicado em ativos de renda fixa de alta liquidez, a fim de manter as necessidades de caixa. 

Em sua carteira estão dois ativos localizados em São Paulo, capital.  Os imóveis somam 12.613 m2 em área bruta locável (ABL) própria do fundo, atualmente 100% ocupada e adimplente. 

Em total, o HGPO11 tem 32 inquilinos distintos. 

A empresa que responde pela maior porcentagem de receitas de locação do fundo é o Grupo Votorantim, holding industrial que responde por 20,83%. 

O grupo anunciou em março (24) a mudança de sua liderança. João Miranda, seu atual presidente, deixa o posto em 4 de maio após um processo de sucessão iniciado há 2 anos. 

Quem assume o comando da empresa é João Schmidt, até então diretor de desenvolvimento corporativo da holding. 

Os demais inquilinos ocupam posições bastante inferiores, com menos de 6% de representatividade na receita de locação do fundo. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário HGPO11 conta com 12.613 m2 de área bruta locável, distribuídos em dois edifícios situados na capital do estado de São Paulo. 

O maior deles é o Edifício Metropolitan, que representa 80,3% dos ativos imobiliários.

Veja abaixo os detalhes sobre os ativos que compõem a carteira do HGPO11. 

EDIFÍCIO METROPOLITAN

Endereço: Rua Amauri, 255 – São Paulo/SP 

Área Bruta Locável Total: 12.126,55 m2

Unidades ou lojas: 20

EDIFÍCIO PLATINUM

Endereço: Rua Jerônimo da Veiga, 384 – São Paulo/SP 

Área Bruta Locável Total: 2.716,00

Unidades ou Lojas: 11

Negociação e Liquidez HGPO11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 2.282 cotas do HGPO11, totalizando um volume de R$ 5,47 milhões.

A média diária no período foi de R$ 304 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 56.682 negociações totais, somando R$ 109,52 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 9,12 milhões no período.

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações do HGPO11. A imagem mostra ainda a evolução no número de cotistas do fundo.

Negociação e Liquidez HGPO11
Negociação e Liquidez HGPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do HGPO11

Os principais riscos do HGPO11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o HGPO11 venha ampliando sua liquidez no mercado secundário, ainda não possui alta liquidez. 

Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do HGPO11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de março de 2020, o fundo HGPO11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas. 

A partir de abril, o fundo voltará a ter certo nível de vacância, já que um de seus inquilinos optou pela redução de área locada. 

A gestão afirma em seu relatório gerencial de março que não haverá impactos sobre os rendimentos do fundo. 

Abaixo, veja a evolução da vacância do HGPO11 desde abril de 2019. O gráfico mostra ainda os valores médios de aluguel por metro quadrado. 

Vacância HGPO11
Vacância HGPO11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.  

No HGPO11, 67 % dos contratos têm vencimento a partir de 2023. 

Vencimento de Contratos HGPO11
Vencimento de Contratos HGPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

No HGPO11 esse risco é diversificado: os imóveis têm 32 inquilinos distintos. Até o final de março, não havia inadimplência entre os inquilinos do fundo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração tem relação direta com a alocação de ativos adotada pela gestão de um fundo imobiliário. 

Em fundos do tipo tijolo, como é o caso do HGPO11, esse risco é avaliado analisando, entre outros: 

  • Localização dos ativos;
  • Número de imóveis em carteira;
  • Inquilinos;
  • Percentual de receita derivada de cada contrato. 

No HGPO11, são apenas dois ativos em carteira. O maior deles representa 80,3% dos ativos imobiliários do fundo. 

Ambas propriedades estão localizadas em regiões corporativas relevantes na cidade de São Paulo, a mais importante para o setor no país. 

Quanto à concentração de inquilinos, é bastante pulverizada. O maior locatário do fundo responde por pouco mais de 20% de suas receitas. 

Abaixo dele, todos os 31 restantes representam menos de 6% das receitas de locação do fundo. 

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Dados do HGPO11

Veja agora as principais informações do HGPO11: 

  • Razão Social: CSHG Prime Offices Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 11.260.134/0001-68
  • Gestor: Credit Suisse Hedging Griffo
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas 
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 337. 495.518,26
  • Taxa de Administração:  0,625% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 14 de outubro de 2010
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (03/2020): 8.298
  • Número de Cotas do HGPO11:  1.650.000
  • Regulamento do HGPO11
  • Relatório Gerencial  HGPO11
  • HGPO11 Site Oficial (RI)

HGPO11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário HGPO11 não teve ofertas com subscrição. Sua única emissão de cotas aconteceu no início do fundo, em outubro de 2010. 

Dúvidas sobre HGPO11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o HGPO11.

Como comprar HGPO11?

A compra de cotas do HGPO11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (HGPO11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do HGPO11?

O informe de rendimentos do HGPO11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do HGPO11. 

Onde achar o relatório gerencial do HGPO11?

O relatório do HGPO11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do HGPO11.

Como declarar o fundo imobiliário HGPO11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário HGPO11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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HGPO11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário HGPO11 conta com dois grandes ativos geradores de renda passiva localizados em São Paulo (capital), a principal capital corporativa do país. 

Embora sejam apenas 2 ativos, o fundo tem uma vantagem: O perfil desses edifícios os coloca em uma posição de maior resiliência no mercado. 

Isso se traduz em maior segurança para quem investe. 

Os rendimentos mensais do HGPO11 vem sendo consistentes desde seu IPO e, dentro da renda passiva, são competitivos. 

Além disso, é um fundo que está há quase 10 anos no mercado e já enfrentou outros momentos menos favoráveis do mercado com resultados positivos.  

Dito isso, o HGPO11 é um fundo que vale a pena ter em carteira. No entanto, não se afaste muito do valor patrimonial da cota e não comprometa a saúde de seu portfólio.

Lembre-se que por melhor que seja um fundo, é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos naturais de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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