GSFI11: FII General Shopping e Outlets do Brasil Vale a Pena?
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GSFI11: FII General Shopping e Outlets do Brasil Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário GSFI11 registrou queda de 38,38% no mês de março. As cotas fecharam em R$ 2,60. 

Após a queda generalizada dos fundos imobiliários em março, muitos deles vem demonstrando retomada do fôlego em abril. 

Para fundos de shoppings, como o GSFI11, o cenário ainda é desafiador. 

O fundo foi lançado no mercado com cotas a R$ 9,21, mas não conseguiu se manter, mantendo sua curva abaixo dos R$ 5 desde o início. 

Ele abriu o mês de março cotado a R$ 4,22, encerrou o mês em R$ 2,60. A queda no período foi de 38,38%. 

Em abril, não houveram grandes modificações até o dia 29. O preço das cotas variou entre os R$ 2,25 e os R$ 2,50. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do GSFI11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é GSFI11;
  • Rendimentos do GSFI11;
  • Resumo da Carteira do GSFI11;
  • Liquidez do GSFI11;
  • Principais riscos do GSFI11;
  • Se o GSFI11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é GSFI11 FII?

O código GSFI11 identifica o Fundo Imobiliário General Shopping e Outlets do Brasil, gerido e administrado pela Planner Corretora de Valores, que responde por outros fundos como o MFII11.

Trata-se de um fundo de renda passiva, onde os rendimentos são gerados com constância após um determinado investimento, sem que sejam dedicados esforços específicos de gestão na ampliação do patrimônio. 

Seu foco são os shopping centers, porém o fundo não investe neles de forma direta. O investimento se dá através de uma empresa que, por sua vez, investe em diversas outras empresas. 

Baixo o atual nome, o GSFI11 surgiu nos primeiros meses de 2019. No entanto, ele deriva de um fundo anterior, o FII Top Center, administrado pela BRLTrust até então. 

Esse fundo foi dado como parte do pagamento de dividendo aos cotistas da empresa General Shopping e Outlets (GSHP3) ao final de 2018, em um processo complexo que desagradou seus investidores. 

Seu IPO trouxe ao mercado 68.482.196 cotas comercializadas a R$ 9,21 cada uma. 

Ao final de março de 2020, sua representatividade no IFIX é de 0,256% e seu patrimônio total  R$ 814,9 milhões. 

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GSFI11 Rendimentos

O fundo GSFI11 não distribui dividendos. Seus ativos geram rendimentos mensais, porém não são devidos aos cotistas do fundo, mas aos credores de seus ativos. 

Ocorre que praticamente todos os shopping centers na carteira do fundo foram dados em garantias de dívidas através de alienação ou cessão fiduciária. 

Até que as dívidas sejam quitadas, a receita gerada pelos empreendimentos é comprometida com seu pagamento e a propriedade dos imóveis não é de fato do fundo. 

Assim, não existem rendimentos mensais do GSFI11 até a quitação

O montante total em dívidas sobre os empreendimentos da carteira do GSFI11 era de aproximadamente R$ 928 milhões no início do fundo. 

Nesse meio tempo, um dos shoppings onde o fundo tem participação foi vendido e o capital utilizado para quitar sua dívida, o que modifica essa estimativa. 

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Resumo da Carteira do GSFI11 

A carteira do GSFI11 é composta por participações da Vanti Administradora e Incorporadora. 

Trata-se de uma empresa que detém participações em outras empresas que, por sua vez, detém participações de shopping centers do grupo General Shopping e Outlets (GSHP3). 

Ao final de 2019, a composição de seu portfólio era a seguinte: 

  • Cotas de Sociedades: R$ 814.913.574,40 (99,9%)
  • Cotas de outros fundos imobiliários: R$ 23.978,90 ( menos de 0,01%)

Ao ultrapassar a barreira burocrática, se nota que o fundo apresenta participações em 10 shoppings, sendo que apenas um deles não é objeto de garantia de dívidas. 

Na tabela abaixo, conheça os detalhes sobre os shoppings que compõem a carteira das empresas onde o GSFI11 participa e os títulos onde constam como garantia.  

AtivoLocalizaçãoDívidasEmissora
Parque Shopping BarueriBarueri, SP2 CRIsHabitasec
Unimart ShoppingCampinas, SP1 CRI Habitasec
Shopping BonsucessoGuarulhos, SPDebêntures Planner Trustee DTVM
Outlet Premium BrasíliaBrasília, DF1 CRI Habitasec
Shopping Outlet Premium RJRio de Janeiro, RJFiança e 2 CRI Ápice
Outlet Premium SPSão Paulo, SP1 CRI Pentágono
Parque Shopping SulacapRio de Janeiro, RJFiança e 2 CRI Ápice
Outlet Premium SalvadorSalvador, BAFiança e 2 CRI Ápice
Off Outlet Fashion FortalezaFortaleza, CEHipoteca
Poli Shopping CenterGuarulhos, SP

Fonte: General Shopping e Outlets

Negociação e Liquidez GSFI11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 1.842 cotas do GSFI11, totalizando um volume de R$ 705,3 mil. 

A média diária no período foi de R$ 39,2 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 84.548 negociações totais, somando R$ 38,24 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 3,1 milhões no período. 

Riscos do GSFI11

Os principais riscos do GSFI11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino, de concentração, riscos próprios do setor e de transparência. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

O GSFI11 não apresenta grande liquidez no mercado secundário, o que representa um risco para quem investe. 

Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do GSFI11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe. 

Contratos de locação de shoppings são pulverizados, uma vez que existem diversos inquilinos. Isso diversifica e minimiza o risco. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Assim como para o prazo dos contratos, a inadimplência é um risco diversificado em fundos de shoppings por conta da variedade de inquilinos. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

No GSFI11 existe uma concentração importante de ativo: todos eles pertencem ao mesmo grupo empresarial, a General Shopping e Outlets. 

Embora sejam empreendimentos que apresentam certa solidez, a empresa vem registrando prejuízos há algum tempo e a decisão de passar 11 de suas propriedades ao fundo ao final de 2018 gerou situação controversa com seus investidores. 

Riscos Próprios do Setor de Shoppings

O segmento de shoppings traz certos riscos próprios: 

  • Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  • Condições econômicas regionais desfavoráveis;
  • Interesses distinto entre o fundo e outros investidores do empreendimento;
  • Eventos intempestivos que afetem o mercado.

Em todos os casos existe a possibilidade de uma queda nos rendimentos do fundo e de suas cotas. 

Um exemplo recente é a crise precipitada pelo coronavírus, que levou ao fechamento de portas de shopping centers em todo o mundo, causando prejuízos até o momento incalculáveis. 

Além disso, o mercado de shoppings é altamente competitivo. Novos empreendimentos podem ocasionar redução do valor de locação, o que impactaria a receita do fundo.

Risco de Transparência

O principal risco que se percebe no GSFI11 tem a ver com a transparência de informações. 

A maior parte de seus recursos está aplicada em uma única sociedade, que por sua vez investe em várias outras empresas. 

Como os formulários padrão da B3 e da CVM não contém campos para detalhamento cascateado da prestação de contas, o investidor depende da boa vontade do fundo em mostrar o que se passa por dentro. 

Até o momento, isso não foi feito. As informações que constam neste artigo foram fruto de uma pesquisa profunda, e nem de longe abarcam todas as informações sobre o fundo. 

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Dados do GSFI11

Veja agora as principais informações do GSFI11: 

  • Razão Social: General Shopping e Outlets do Brasil Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 11.769.604/0001-13
  • Administrador: Planner Corretora de Valores S.A.
  • Público Alvo: Investidores em Qualificados
  • Segmento: Renda Passiva – Shoppings 
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 814. 954.290,60
  • Taxa de Administração: 1% a 1,05% a.a. (ao ano) sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 30 de setembro de 2013
  • Quantidade de Emissões:
  • Número de Cotistas (03/2020): 832
  • Número de Cotas do GSFI11: 68.482.176
  • Regulamento do GSFI11
  • Relatório Gerencial  GSFI11: A gestora não disponibiliza relatórios gerenciais para este fundo.
  • GSFI11 Site Oficial (RI)

GSFI11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário GSFI11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre GSFI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o GSFI11.

Como comprar GSFI11?

A compra de cotas do GSFI11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.

Cabe ressaltar que o fundo é destinado apenas a investidores qualificados, que já contam com mais de R$ 1 milhão em investimentos na bolsa. 

Para comprar, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (GSFI11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do GSFI11?

Você encontrará o informe de rendimentos do GSF11 através do site da B3, em fundos listados. 

Onde achar o relatório gerencial do GSFI11?

O relatório do GSFI11 não é disponibilizado pela gestora. Através do site da B3, em fundos listados, você terá acesso a toda a documentação apresentada pelo fundo.  

Como declarar o fundo imobiliário GSFI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário GSFI11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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GSFI11 Vale a Pena?

O GSFI11 é um fundo com uma história que escapa ao tradicional. 

Ele surgiu de uma obrigação de pagamento para com os cotistas de uma empresa, e sua carteira apresenta participação indireta em 10 imóveis.

Sua estrutura coloca um CNPJ entre o fundo e o investidor, permitindo entre outros que ele possa aplicar o lucro de um empreendimento em outro, evadindo a obrigatoriedade de distribuição de resultados. 

Isso é perigoso para quem vai investir, pois dá mais liberdade ao fundo do que o regulamento prevê. 

Além disso, por baixo da camada de empresas, seus ativos não são geradores de renda no momento, já que são objeto de dívidas. 

O prazo para quitação das mesmas e início da distribuição de rendimentos é incerto, assim como valores para a futura distribuição de dividendos. 

Incerto também é o mercado de shoppings no pós-coronavírus, e esses são os ativos alvo do fundo. Ademais, há uma concentração em shoppings que pertencem ao mesmo grupo. 

Em resumo, não considero o GSFI11 um bom investimento. O risco é alto, a transparência é baixa e o histórico geral é questionável.  

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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