FVBI11: Fundo Imobiliário VBI FL 4440 Vale a Pena?
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FVBI11: Fundo Imobiliário VBI FL 4440 Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário VBI FL 4440(FVBI11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Cotas do Fundo Imobiliário VBI FL 4440 (FVBI11) fecham março em R$ 145. 

A queda generalizada entre os fundos imobiliários impactou a todos, em maior ou menor escala. 

Os cotistas do FVBI11, porém, puderam celebrar o mês com uma queda diminuta em comparação a outros fundos: -4,62%. 

A cota abriu o mês em R$ 152,03. No auge da baixa, chegou a bater os R$ 125,10, mas finalizou em R$ 145. 

Com 9 anos de mercado, o FVBI11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em lajes corporativas. Seu único ativo em carteira se encontra em região nobre da capital de São Paulo.  

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do FVBI11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FVBI11;
  • Rendimentos do FVBI11;
  • Resumo da Carteira do FVBI11;
  • Liquidez do FVBI11;
  • Principais riscos do FVBI11;
  • Se o FVBI11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário VBI FL 4440 (FVBI11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é FVBI11 FII?

O código FVBI11 identifica o fundo imobiliário VBI FL 4440, administrado BTG Pactual Serviços e com consultoria da VBI Real Estate

Iniciado em junho de 2011, o FVBI11 é um fundo do tipo tijolo com quase 9 anos de mercado. Seus ativos alvo são as lajes corporativas. 

Embora seu objetivo seja investir em imóveis comerciais prontos ou em construção para a venda, locação, arrendamento ou outras formas de exploração comercial, há apenas um imóvel em sua carteira. 

Com ele, o fundo gera renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Seu IPO trouxe ao mercado 2,15 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada. Ao final de março de 2020, o patrimônio líquido do FVBI11 era superior R$ 314 milhões. 

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FVBI11 Rendimentos

No mês de fevereiro, os dividendos distribuídos pelo FVBI11 foram de R$ 0,58 por cota. O valor representa 0,40% sobre o preço de cota no dia 31 de março, que era de R$ 145. 

O Dividend Yield no período foi de 0,37%. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FVBI11 somaram R$ 5,64 por cota, o correspondente a 3,89% do preço de mercado ao final de março/20. 

No gráfico abaixo, veja os rendimentos distribuídos pelo FVBI11 desde janeiro de 2019.

Rendimentos Mensais FVBI11
Rendimentos Mensais FVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

No relatório gerencial mais recente (janeiro/20) a gestão do fundo apresentou suas projeções de dividendos para 2020. 

Nela, os rendimentos finalizariam o ano em R$ 0,61 por cota, como se percebe no gráfico abaixo. 

Projeção de Rendimentos FVBI11
Projeção de Rendimentos FVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do FVBI11

A carteira do FVBI11 é composta por uma participação de 50% em um único ativo, o Edifício Faria Lima 4.440, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 4.440, São Paulo (capital). 

O imóvel, que se localiza em região relevante para o segmento de lajes corporativas, possui mais de 22 mil m2 em área locável. 

São térreo, mezanino técnico e 15 andares de escritórios, além das 576 vagas de estacionamento para automóveis, 98 vagas para motocicletas e 17 para portadores de necessidades especiais. 

Até janeiro, o imóvel tinha 91,6% de sua ABL locada para 9 inquilinos distintos, sendo empresas nacionais e multinacionais de distintos setores. 

No gráfico abaixo, veja o percentual da área ocupada do fundo detido por cada inquilino do FVBI11. 

Inquilinos FVBI11
Inquilinos FVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

EDIFÍCIO FARIA LIMA 4440

Endereço: Av. Brigadeiro Faria Lima, 4440 – São Paulo, SP

ABL total: 22.111,73 m²

Participação do Fundo: 50%

Negociação e Liquidez FVBI11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 1.932 cotas do FVBI11, totalizando um volume de R$ 6,24 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 346 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 39.457 negociações totais, somando R$ 104,62 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 8,7 milhões. 

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações de cotas do FVBI11 em 2018. Os meses de maio e novembro apresentaram os maiores índices no período. 

Negociação e Liquidez FVBI11
Negociação e Liquidez FVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FVBI11

Os principais riscos do FVBI11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o FVBI11 demonstre certa liquidez no mercado secundário, ela ainda não é alta. 

Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do FVBI11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de janeiro de 2020, o fundo FVBI11 tinha 91,6% de suas propriedades ocupadas. 

Esse número representa um crescimento maior que 17 pontos percentuais em relação a janeiro do ano anterior, como se pode ver no gráfico abaixo. 

Gráfico Ocupação FVBI11
Gráfico Ocupação FVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Essa elevação segue a tendência apresentada pelo mercado de lajes corporativas em São Paulo, que se direcionava para o equilíbrio no cenário anterior ao coronavírus e seus efeitos. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe. Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas por quebra.

No FVBI11, a maior parte dos contratos (54%)  vence entre 2020 e 2021. Os 46
% restantes vencem  de 2022 em diante. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de janeiro, não havia inadimplência no FVBI11. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo como é o caso do FVBI11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Número e localização dos ativos em carteira;
  • Seu mercado de atuação;
  • Número e consistência de inquilinos. 

O FVBI11 tem apenas um imóvel em carteira (monoativo), do qual detém 50%. Trata-se de um imóvel bem localizado, que na atualidade apresenta uma taxa de ocupação saudável. 

No entanto, o risco de investimento se eleva com uma carteira que tem renda derivada de apenas uma fonte. Isso deve ser ponderado antes de aplicar. 

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Dados do FVBI11

Veja agora as principais informações do FVBI11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário VBI FL 4440
  • CNPJ:13.022.993/0001-44
  • Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 347.150.035,38
  • Taxa de Administração: 0,17% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido
  • Taxa de Performance: 10% sobre o excedente de rentabilidade de 6% a.a. nominal
  • Início do Fundo: 03 de junho de 2011
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (03/2020): 4.158
  • Número de Cotas do FVBI11: 2.150.000
  • Regulamento do FVBI11
  • Relatório Gerencial  FVBI11
  • FVBI11 Site Oficial (RI)

FVBI11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores

O fundo imobiliário VBI FL 4440 ainda não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre FVBI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FVBI11.

Como comprar FVBI11?

A compra de cotas do FVBI11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FVBI11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FVBI11?

O informe de rendimentos do FVBI11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do FVBI11. 

Onde achar o relatório gerencial do FVBI11?

O relatório do FVBI11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FVBI11. adaptar segundo gestora

Como declarar o fundo imobiliário FVBI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FVBI11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FVBI11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário FVBI11 está há quase 9 anos no mercado e conta com apenas um ativo em carteira.

Seus rendimentos desde o início vem sendo lineares, assim como a valorização de suas cotas. E sua taxa de administração é bastante competitiva. 

No entanto, trata-se de um fundo com um risco de concentração elevado: a renda deriva de um único ativo, o que deixa o capital exposto a eventos que possam atingir sua ocupação. 

Além disso, a maior parte de seus contratos (54%) têm vencimento no curto prazo, entre 2020 e 2021. 

No cenário de incertezas atual, cabe a possibilidade de desocupação e aumento da taxa de vacância, o que impactaria os rendimentos do fundo. 

Embora a localização do imóvel seja eixo corporativo, afirmar que a ocupação se mantenha saudável após os vencimentos é discutível. 

Além disso, os rendimentos do fundo não então entre os mais atrativos do mercado. Mesmo na renda passiva há fundos  de lajes corporativas pagando bem mais em dividendos, com risco mais diversificado. 

Um exemplo é o  HGPO11.  

Assim, o FVBI11 não é um fundo que eu recomende neste momento. 

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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