XPML11: Fundo Imobiliário XP Malls Vale a Pena?
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XPML11: Fundo Imobiliário XP Malls Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário XP Malls (XPML11). Seus Dividendos, Rentabilidade, Riscos e como comprar.

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Atualizado em 24/01/2020
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O fundo imobiliário XPML11 foi o fundo com maior liquidez na Bolsa de Valores em 2019, movimentando R$ 1,7 bilhão no período e fechando o ano com uma rentabilidade de 41%.

O fundo XP Malls tem como objetivo a geração de renda através da exploração imobiliária de Ativos Imobiliários, com foco na exploração de empreendimentos comerciais.

Seus ativos são shopping centers, como strip malls, outlet centers, power centers, podendo incluir projetos novos (greenfield), em fase pré-operacional de estudo e desenvolvimento.

Em dezembro de 2019, o portfólio do fundo contava com 12 propriedades e aproximadamente 1.700 lojas, em três regiões brasileiras. 

Agora você deve estar se perguntando: será que o XPML11 vale a pena?

Leia até o final e descubra:

  • O que é XPML11;
  • Rendimentos do XPML11;
  • Resumo da carteira do fundo imobiliário;
  • Negociação e liquidez do XPML11;
  • Principais riscos do XPML11;
  • Vale a pena investir no XPML11

O que é XPML11 FII?

A sigla XPML11 se refere ao fundo de investimento imobiliário XP Malls, iniciado em dezembro de 2017 e administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A, com a gestão realizada pela XP Vista Asset Management.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde os ativos são especialmente compostos pela aquisição de imóveis. Os lucros surgem da valorização dos mesmos e de sua locação. 

O foco do XPML11 é a exploração de shopping centers e o ganho de capital com a compra e venda de empreendimentos. 

A primeira emissão de cotas do XPML11 foi de 3,75 milhões, comercializadas a R$ 100 cada.

Em dezembro de 2019, o patrimônio líquido do fundo superou R$ 1,8 bilhão. 

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XPML11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do XPML11 somaram R$ 6,80 ao longo dos últimos 12 meses. Em percentual, o valor significa 4,79%. 

O último mês registrou rendimentos de R$ 0,61 por cota, representando 0,43% de seu valor. 

Desde a oferta inicial, o fundo distribuiu R$ 13,23 em proventos aos seus cotistas. 

Gráfico Rendimentos XPML11 2019
Gráfico Rendimentos XPML11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.


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Resumo da Carteira do XPML11 

A carteira do XPML11 é composta por 12 shopping centers localizados nas regiões norte, nordeste e sudeste do país. 

O fundo conta ainda com aplicações em ativos de renda fixa e outros ativos imobiliários destinados a manter o fluxo de caixa. 

A imagem abaixo demonstra a alocação de ativos do XPML11 por classe de ativo em geral. 

Gráfico Resumo Carteira XPML11 2019
Gráfico Resumo Carteira XPML11 2019 . Fonte: Relatório Gerencial.

Atualmente, os imóveis representam 74,6% dos ativos em carteira. Já as aplicações em renda fixa e instrumentos de caixa significam 25,4% do capital. 

O fundo ainda busca empreendimentos para aumentar a fatia de recursos investidos em imóveis.

Quantidade e Localização dos Ativo

O fundo imobiliário XPML11 possui 12 shopping centers, localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia, Pará, Rio Grande do Norte e Amazonas.

Destes, 11 se encontram em operação, enquanto um (Cidade Jardim Shops), tem inauguração prevista para o 2º trimestre de 2020.

São eles: 

CATARINA FASHION OUTLET

Endereço: Rod. Castelo Branco, km 60

Cidade: São Roque – SP

Área Bruta Locável: 29.529 m2

SHOPPING CIDADE JARDIM

Endereço: Av. Magalhães de Castro, 12000

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 39.012 m2

SANTANA PARQUE SHOPPING

Endereço: Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2780

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 26.496 m2

SHOPPING CIDADE SÃO PAULO

Endereço: Av. Paulista, 1230

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 16.637 m2

PLAZA SUL SHOPPING

Endereço: Praça Leonor Kaupa, 100

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 23.400 m2

CIDADE JARDIM SHOPS

Endereço: Rua Haddock Lobo, 1638

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 4.500 m2

DOWNTOWN (VAREJO DOS BLOCOS 5,7 e 17)

Endereço: Avenida das Américas, 500

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 9.594 m2

CAXIAS SHOPPING

Endereço: Rod. Washington Luiz, 2895

Cidade: Duque de Caxias – RJ

Área Bruta Locável: 19.050,00 m2

SHOPPING BELA VISTA

Endereço: Alameda Euvaldo Luz, 92

Cidade: Salvador BA

Área Bruta Locável: 51.186 m2

NATAL SHOPPING

Endereço: Av. Senador Salgado Filho, 2234

Cidade: Natal – RN

Área Bruta Locável: 28.186 m2

SHOPPING PONTA NEGRA

Endereço: Av. Coronel Teixeira, 5705

Cidade: Manaus – AM

Área Bruta Locável: 32.834 m2

PARQUE SHOPPING BELÉM

Endereço: Rod. Augusto Montenegro, 4300

Cidade: Belém – PA

Área Bruta Locável: 34.084 m2

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Negociação e Liquidez XPML11

Em dezembro de 2019 foram registradas 2.287.024 negociações de cotas do XPML11, totalizando um volume de R$ 299,3 milhões. Sua liquidez média diária foi de R$ 15,8 milhões. 

Como mostra a imagem abaixo, ao longo de 2019 o volume negociado superou os R$ 1,7 bilhões.

XP Malls FIIdez/192019
Presença em pregões100%100%
Volume negociadoR$299.307.6731.793.327.976
Número de Negócios2.287.02415.455.546
Giro (% do total de cotas)*12,60%84,90%
Valor de mercadoR$2.494.452.571
Quantidade de cotas18.207.683

* Foi considerada a quantidade de 18.207.683 cotas contemplando até a 5ª emissão do Fundo.
Fonte: B3 / Bloomberg

Riscos do XPML11

Assim como os demais fundos imobiliários, o XPML11 oferece certos riscos. Vejamos quais são os principais. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que os imóveis permaneçam desocupados e não se gere a renda prevista em aluguéis. 

Quando isso acontece, não há receita do imóvel em questão, porém seguem os gastos naturais do empreendimento, como IPTU, taxa de condomínio e outras. 

No XPML11, a taxa de vacância apurada em dezembro de 2019 foi de 3,7%. Ao longo dos últimos 12 meses, a média foi de 3,2%. 

Gráfico Vacância XPML11
Gráfico Vacância XPML11. Fonte: XP Asset.

Prazo do Contrato

O prazo de duração dos contratos representa um risco relacionado à vacância do imóvel: existe a possibilidade que, ao término dele, o imóvel seja desocupado. 

Risco do Inquilino

A locação de imóveis traz o risco de inadimplência por parte do inquilino. Com ela, surgem gastos com medidas judiciais e a correspondente burocracia. 

Riscos próprios do setor

O XPML11 é focado em investimento em Shopping Centers, o que traz certos riscos inerentes, como: 

  • Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  • Condições econômicas desfavoráveis na região do empreendimento;
  • Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do shopping. 

Em todos os casos, existe a possibilidade de uma queda de rendimentos. Além disso, o mercado de shopping Centers é altamente competitivo no Brasil. 

Assim, cabe a possibilidade que exista uma redução dos valores de locação, que teria o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo. 

Risco de Crédito

O risco de crédito atinge os títulos de dívidas, como LCI (Letra de Crédito imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e outros, possivelmente utilizados no XPML11 como instrumentos de caixa. 

Trata-se da possibilidade de que o tomador do empréstimo, ou a emissora do título, não honrem seu compromisso. 

Nessa circunstância, os imóveis dados em garantia são tomados e convertidos em dinheiro. O risco, então, é referente ao tempo necessário para que isso ocorra. 

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Dados do XPML11

Agora que você já conhece as características do fundo imobiliário XPML11, veja seus dados oficiais.

  • Razão Social: XP Malls FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 28.757.546/0001-00
  • Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
  • Público Alvo: investidores em geral
  • Segmento: FII de renda ativa – Shopping Centers
  • Patrimônio Total (12/2019): R$ 1.889.981.397
  • Taxa de Administração: 0,55% a.a. (ao ano) até outubro de 2020. O regulamento prevê taxa de 0,75 % a.a escalonado.
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% a.a)
  • Início do Fundo: 28 de dezembro de 2017
  • Quantidade de Emissões: 5
  • Número de Cotistas (12/2019): 154.630
  • Número de Cotas do XPML11: 18.207.683
  • Regulamento: Ver regulamento do XPML11
  • Relatório Gerencial: Ver relatório do XPML11
  • XPML11 Site Oficial (RI): http://xpmalls.com.br/Default.aspx

Dúvidas sobre XPML11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPML11.

Como comprar XPML11?

A compra de cotas do XPML11 é feita através de uma corretora de valores. Por isso, o primeiro passo para adquirir as suas é abrir conta em uma delas. 

Logo, transfira o valor que deseja investir para sua conta na corretora e acesse o Home Broker. 

Ali, basta buscar o código do fundo (XPML11), selecionar a quantidade de cotas que deseja adquirir, o valor a ser pago e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPML11?

O informe de rendimentos do XPML11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo. Acesse a aba “Resultados”. 

Onde achar o relatório gerencial do XPML11?

O relatório gerencial do XPML11 está disponível para download na página oficial do fundo. Acesse a aba “Governança”.

É possível encontrá-lo ainda no site da Bovespa, na página dedicada ao fundo. 

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XPML11 Vale a Pena?

O XPML11 investe a maior parte de seus recursos em shopping centers bem localizados.

Conta com boa quantidade de imóveis, é diversificado quanto à localização, apresenta excelente liquidez em bolsa e é gerido por uma instituição competente.

É o tipo de fundo imobiliário que deveria fazer parte de uma carteira de FIIs bem montada.

XMPL11 vale a pena sim. 

Você já investe em fundos imobiliários? Se não, o que falta para começar? 

Conte-me nos comentários. Quem sabe eu possa ajudar! 

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