XPML11: Fundo Imobiliário XP Malls Vale a Pena?
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XPML11: Fundo Imobiliário XP Malls Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário XP Malls (XPML11). Seus Dividendos, Rentabilidade, Riscos e como comprar.

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Atualizado em 27/07/2021

Fundo imobiliário XPML11 conclui transação do CJ Shops Jardins. Retorno estimado do ativo é de R$ 2,18 no primeiro ano.  

No dia 29 de junho foi concluída a transação entre o Fundo Imobiliário XPML11 e o CJ Shops Jardins. 

Conforme a gestora, a transação está de acordo com a tese de investimentos do Fundo, que visa possuir participações minoritárias e sócios majoritários que cuidem da administração.

Localizado na Avenida Haddock Lobo – em zona nobre de São Paulo – o CJ Shops Jardins tem 68 lojas, totalizando mil metros quadrados de área locável.  

Na operação, o Fundo adquiriu 30% do empreendimento. Trata-se do sétimo shopping localizado em São Paulo a integrar o portfólio. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários

Por isso, conhecer as características do ALZR11 é fundamental. Leia até o final e descubra:

  • O que é XPML11;
  • Rendimentos do XPML11;
  • Resumo da carteira do fundo imobiliário;
  • Negociação e liquidez do XPML11;
  • Principais riscos do XPML11;
  • Vale a pena investir no XPML11

Leia até o final e descubra se o XMPL11 vale a pena e deve fazer parte de sua carteira.

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O que é XPML11 FII?

A sigla XPML11 se refere ao fundo de investimento imobiliário XP Malls, administrado pela BTG Pactual e com gestão realizada pela XP Vista.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo que investe em shopping centers. 

A primeira emissão de cotas do XPML11 aconteceu em dezembro de 2017. Foram integralizadas 2,54 milhões de cotas a R$ 100 cada uma, totalizando R$ 254,41 milhões. 

O Fundo realizou mais 4 emissões. A mais recente (a quinta), foi encerrada em novembro de 2019 e reuniu R$ R$ 479,9 milhões. 

Na ocasião, o preço de emissão das cotas foi de R$109,68. 

Hoje, o Fundo XPML11 contabiliza um patrimônio líquido de R$ 2 bilhões, e sua participação no IFIX é de 1,849%. 

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XPML11 Rendimentos

Em junho, o XPML11 distribuiu R$ 0,40 por cota em dividendos

O valor representa 0,39% sobre o valor da cota de fechamento do mês, que foi de R$ 103,20. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do XPML11 entre junho de 2020 e maio de 2021. 

Rendimentos Mensais XPML11
Rendimentos Mensais XPML11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do XPML11 

A carteira imobiliária do Fundo é composta por 12 shopping centers que somam Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 364.498 m² e cerca de 1.800 lojas.

A ABL própria do XPML11, por sua vez, totaliza 103.308 m².

A maior parte deles (62%) é na região sudeste. Sete deles estão em São Paulo e 2 no Rio de Janeiro. 

De fato, o sétimo shopping paulista do XPML11 integrou o portfólio no final de junho, quando foi anunciada a conclusão da transação do CJ Shops Jardins. 

Trata-se de um shopping localizado na Rua Haddock Lobo, bem no coração do Jardins, um dos bairros mais nobres de São Paulo.

Os três shoppings restantes se localizam nos estados do Rio Grande do Norte, Bahia e Amazonas. 

A carteira ainda tem pequena parcela (5,4%) investida em CRIs conversíveis e outros instrumentos de caixa, conforme mostra o gráfico abaixo. 

Investimento por ativo XPML11
Investimento por ativo XPML11. Fonte: Relatório Gerencial.

É interessante comentar que o Fundo possui duas obrigações adquiridas em 2018: Os CRIs Catarina e Cidade Jardim.

O saldo devedor total é de cerca de R$ 289 mil, com prazo de 15 anos (vencimento em outubro de 2033). 

Obrigações XPML11
Obrigações XPML11. Fonte: Relatório Gerencial.

No relatório gerencial mais recente, a gestão comenta que nos primeiros dias de julho foi anunciada uma carência para os pagamentos desses CRIs. 

Assim, o Fundo só voltará a arcar com as despesas desta dívida a partir de agosto/22. 

A gestão estima uma economia de  R$ 39,6 milhões entre agosto/21 e julho/22.

Performance dos Ativos

A gestão do XPML11 se mostrou surpresa com as vendas registradas nos shoppings do portfólio durante o mês de maio.

Como detalha o documento, o shopping Catarina Fashion Outlet registrou o 3º melhor mês de sua história, com um volume de vendas superior a R$ 80 milhões.

O Shopping Cidade Jardim obteve resultado ainda melhor, atingindo o 2º melhor mês da história em vendas. Foram mais de R$ 120 milhões no período.

Embora a gestora afirme que uma avaliação do comportamento futuro seria prematura, aposta nos sinais de uma recuperação mais robusta. 

Segundo o documento, é cedo para uma avaliação de comportamento futuro, mas há maior otimismo que há 2 ou 3 meses atrás. 

Em maio, o Fundo registrou uma redução de 10,5% na inadimplência líquida, que passou de 19,3% para 8,8%. 

A vacância registrada pelo Fundo foi de 5,9%. 

Gráfico de Vacância e Inadimplência XPML11
Gráfico de Vacância e Inadimplência XPML11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário XPML11 possui 12 shopping centers, localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia, Rio Grande do Norte e Amazonas.

A tabela abaixo traz detalhes sobre os Shoppings do Fundo.

ShoppingEndereçoCidadeABL
CATARINA FASHION OUTLETRod. Castelo Branco, km 60São Roque – SP29.529 m2
SHOPPING CIDADE JARDIMAv. Magalhães de Castro, 12000São Paulo – SP39.012 m2
SANTANA PARQUE SHOPPINGRua Conselheiro Moreira de Barros, 2780São Paulo – SP26.565 m²
SHOPPING CIDADE SÃO PAULOAv. Paulista, 1230São Paulo – SP16.661 m²
PLAZA SUL SHOPPINGPraça Leonor Kaupa, 100São Paulo – SP24.039 m²
CIDADE JARDIM SHOPSRua Haddock Lobo, 1638São Paulo – SP6.000 m²
DOWNTOWN (VAREJO DOS BLOCOS 5,7 e 17)Avenida das Américas, 500Rio de Janeiro – RJ9.611 m² 
CAXIAS SHOPPINGRod. Washington Luiz, 2895Duque de Caxias – RJ28.074 m²
SHOPPING BELA VISTAAlameda Euvaldo Luz, 92Salvador – BA51.143 m²
NATAL SHOPPINGAv. Senador Salgado Filho, 2234Natal – RN28.361 m²
SHOPPING PONTA NEGRAAv. Coronel Teixeira, 5705Manaus – AM35.029 m²
INTERNACIONAL SHOPPINGRodovia Presidente Dutra, saída 225 – s/nGuarulhos – SP76.253 m²

Negociação e Liquidez XPML11

No mês de junho, ocorreram 819 mil negociações do XPML11, movimentando um volume aproximado a R$ 85 milhões. 

A liquidez média diária (R$ 4,1 milhões) foi 4,4% acima da verificada no mês anterior. A cota encerrou o mês de junho/21 a R$ 103,20. 

A imagem abaixo mostra a evolução do valor da cota e do volume médio de negociações do XPML11 entre junho de 2020 e maio de 2021.

Liquidez XPML11
Liquidez XPML11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do XPML11

Os principais riscos de investir no XPML11 são: Vacância, riscos dos inquilinos e riscos próprios do setor de atuação deste FII. 

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Em maio passado, o XPML11 registrou uma vacância de 5,9%. 

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Esse risco é diluído  no XPML11, já que o Fundo investe em shoppings centers e para cada empreendimento há dezenas – ou mesmo centenas – de inquilinos. 

Ainda assim, a inadimplência existe. Em maio passado, era de 8,8% no Fundo. 

Riscos próprios do setor

O XPML11 é focado em investimento em Shopping Centers, o que traz certos riscos inerentes, como: 

  • Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  • Condições econômicas desfavoráveis na região do empreendimento;
  • Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do shopping. 

Em todos os casos, existe a possibilidade de uma queda de rendimentos. De fato, o mercado ainda se recupera do golpe vindo da pandemia. 

Além disso, cabe comentar que o mercado de shopping centers é altamente competitivo no Brasil. 

Novos empreendimentos na mesma região poderiam causar uma redução dos valores de locação, por exemplo, que teria o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo. 

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Dados do XPML11

Agora que você já conhece as características do fundo imobiliário XPML11, veja seus dados oficiais.

  • Razão Social: XP Malls FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 28.757.546/0001-00
  • Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
  • Público Alvo: investidores em geral
  • Segmento: FII de renda ativa – Shopping Centers
  • Patrimônio Total (06/2021): R$ 2.239.666.316,82
  • Taxa de Administração: 0,75 % a.a (ao ano)
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% a.a)
  • Início do Fundo: 28 de dezembro de 2017
  • Quantidade de Emissões: 5
  • Número de Cotistas (06/2021): 250.498
  • Número de Cotas do XPML11: 18.207.683
  • Regulamento XPML11
  • Relatório Gerencial XPML11
  • XPML11 Site Oficial (RI)

Dúvidas sobre XPML11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPML11.

Como comprar XPML11?

A compra de cotas do XPML11 é feita através de uma corretora de valores. Por isso, o primeiro passo para adquirir as suas é abrir conta em uma delas. 

Logo, transfira o valor que deseja investir para sua conta na corretora e acesse o Home Broker. 

Ali, basta buscar o código do fundo (XPML11), selecionar a quantidade de cotas que deseja adquirir, o valor a ser pago e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPML11?

O informe de rendimentos do XPML11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo. Acesse a aba “Resultados”. 

Onde achar o relatório gerencial do XPML11?

O relatório gerencial do XPML11 está disponível para download na página oficial do fundo. Acesse a aba “Governança”.

É possível encontrá-lo ainda no site da B3, na página dedicada ao fundo. 

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XPML11 Vale a Pena?

O XPML11 é um Fundo com cerca de 4 anos de mercado que possui o melhor portfólio de shoppings entre os FIIs, excelente liquidez em bolsa e gestão competente. 

É certo que o Fundo foi abalado pela crise, como foram outros, mas o portfólio se mostrou resiliente.

Além disso, o desenvolvimento da campanha de vacinação e os sinais mais claros de retomada são animadores. Embora seja cedo para prever comportamentos, há otimismo no ar.    

Minha opinião é de que vale a pena ter o XPML11 em sua carteira de FIIs. É um bom Fundo e, pelo preço certo, uma excelente oportunidade de renda mensal.  

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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