O que é fundo imobiliário de papel?

Fundo imobiliário de papel é um tipo de fundo de investimento que realiza aplicações majoritariamente em recebíveis imobiliários.

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Os recebíveis imobiliários são investimentos de renda fixa com lastro em dívidas do setor imobiliário.

Os fundos imobiliários de papel são comumente chamados de FIIs de papel, no qual FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário.

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O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FII) são fundos compostos para a compra de imóveis. 

Geralmente os FIIs são voltados para a compra de imóveis de grande porte, como shoppings, prédios de lajes corporativas e galpões logísticos.

Há também os FIIs de papel, que são fundos que compram títulos de renda fixa atrelados à dívidas do setor imobiliário.

Os FIIs são constituídos por cotas que são negociáveis no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores.

Quem compra FIIs pode ganhar tanto na valorização da cota quanto através do recebimento mensal dos dividendos, que são os aluguéis pagos pelos inquilinos.

Os fundos imobiliários no geral funcionam como qualquer outro tipo de fundo de investimentos.

Os fundos de investimentos seguem as normas de funcionamento da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que é o órgão que fiscaliza o mercado financeiro e de capitais do Brasil.

Cada fundo de investimento apresenta ainda uma regulamentação própria, com regras definidas quanto à sua forma de operação.

As regras do fundo devem constar os objetivos a serem perseguidos, os tipos de ativos que deverão compor a carteira, o nível de risco, e os custos cobrados para os participantes.

Como funciona fundo imobiliário de papel?

Para ser um fundos imobiliários de papel é preciso investir principalmente em títulos de dívida atrelados ao setor imobiliário.

Os principais ativos que compõem esse grupo de investimento são:

  • CRI: Certificados de Recebíveis Imobiliários
  • LCI: Letras de Crédito Imobiliário
  • LH: Letras Hipotecárias

De fato, os fundos de papel são fundos imobiliários conhecidos pela capacidade de gerar renda de forma segura, investindo em ativos de renda fixa.

Como todo fundo imobiliário, os FIIs de papel pagam uma taxa mensal de dividendo aos cotistas, provenientes do pagamento de juros dos títulos financeiros investidos.

Como regra, os FIIs devem repassar 95% dos aluguéis e juros recebidos aos cotistas.

Enquanto isso, o valor restante pode compor o caixa do fundo, que servirá para despesas correntes ou emergência para imprevistos futuros.

Ativos que compõem os fundos imobiliários de papel

Como dito anteriormente, os FIIs de papel são constituídos por ativos de renda fixa atrelados à dívidas do setor imobiliário.

Vejamos um pouco sobre cada tipo de ativo.

CRI: Certificados de Recebíveis Imobiliários

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de renda fixa, emitido por securitizadoras, voltadas para financiar atividades do setor imobiliário.

Em outras palavras, CRI são títulos lastreados em recebíveis originados de negócios entre construtoras e seus clientes, ou seja, quem está financiando a compra de um imóvel.

Quem compra um CRI está comprando um título que contém dívidas atreladas a financiamentos ou empréstimos para o financiamento imobiliário. 

A remuneração de um CRI ocorre com todo título de renda fixa. Ou seja, é previsível. Ao comprar um título, você já sabe de antemão como será a forma de remuneração.

No geral, os CRIs pagam uma taxa de juros prefixada mais a variação de um índice de preços (índice de inflação, como o IPCA).

A remuneração dos CRIs também pode apresentar outras duas modalidades, como sendo apenas prefixada (sem correção pela inflação), ou pós-fixada, atrelada a uma taxa como o CDI.

Os juros podem ser pagos periodicamente ou apenas no vencimento. Também pode haver amortizações periódicas, isto é, o pagamento do principal mais os juros. 

No geral, estes termos, como taxas, prazos e amortizações, variam de título para título, e são estabelecidos no momento da emissão pela securitizadora.

Por não ser garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), o CRI é uma modalidade de investimento mais arriscada do que outros títulos de renda fixa, como CDB, LCI e LCA.

LCI: Letras de Crédito Imobiliário

A LCI é uma modalidade de investimento em renda fixa semelhante ao CRI.

A diferença é que a LCI é disponibilizada através do crédito que os bancos ou instituições financeiras têm para receber a posteriori.

Ou seja, a diferença básica aqui é a instituição que está emitindo o certificado.

Enquanto o CRI é emitido por uma instituição não financeira, como uma securitizadora, o LCI é emitido por uma instituição financeira.

Dessa forma, diferentemente do CRI, o LCI tem maior segurança, pois, por ser emitido por uma instituição financeira, passa a ter direito ao FGC.

LH: Letras Hipotecárias

As Letras Hipotecárias (LHs) são títulos de investimento em Renda Fixa que são lastreados em créditos imobiliários. 

Esses títulos são emitidos por instituições financeiras e garantidos através de créditos imobiliários de uma primeira hipoteca.

Esse tipo de crédito é uma modalidade de empréstimo na qual o devedor oferece o seu imóvel como garantia de pagamento à instituição financeira.

Assim, as letras hipotecárias caracterizam-se como empréstimos de um investidor a uma instituição financeira, com a intenção de receber uma remuneração ao fim do empréstimo. 

Após emitidos, portanto, os LHs são oferecidos aos investidores também por meio destas mesmas instituições, que devem ser autorizadas a realizar a concessão de créditos imobiliários.

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