Fundo Imobiliário de Alto Retorno Pode Ser Armadilha?

Muito cuidado com as modinhas e com o efeito manada no mercado financeiro.

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Preste muita atenção aos fundamentos do ativo que você está comprando, entenda sua dinâmica e não esqueça também de se blindar das armadilhas psicológicas que seu cérebro vai cair.

Veja o caso dos Fundos Imobiliários de papel, especialmente os High Dividend Yield atrelados majoritariamente à inflação.

São FIIs que compram títulos de alto risco e alto retorno que pagam juros e correção monetária (inflação). 

Nesses fundos, o valor patrimonial tende a ficar estagnado sempre. Isso ocorre pois ele é obrigado a distribuir 95% do seu lucro líquido aos cotistas.

Ou seja, praticamente tudo que ele ganha seja na forma de juros, correção monetária ou ganho na compra e venda de títulos é distribuído aos cotistas.

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Mas por que esse tipo de fundo pode estar se tornando uma grande armadilha para os investidores menos experientes?

Eles dão retornos elevados justamente porque investem em títulos bastante arriscados.

Seria normal que um ou outro desses títulos desse problema com inadimplência. Quem é mais experiente sabe que isso é uma questão de tempo para ocorrer.

Quando ocorrer, o fundo vai sofrer algum prejuízo naturalmente. Só que isso ainda não ocorreu.

Portanto estamos olhando para retornos que estão, sob essa ótica, acima do normal. 

Mas esses títulos não pagam somente juros altos. Eles pagam inflação também. E a inflação, especialmente a medida pelo IGP-M está muito acima do normal.

Perceba que desde 1995, ela só fechou um ano acima desse patamar uma única vez.

Portanto estamos novamente olhando para um componente do retorno que está muito acima do normal.

O que quero dizer é que esses retornos não vão permanecer para sempre nesses níveis. Isso, para mim, é bastante óbvio.

Esse fato, por si só, não seria um problema, se não levasse as pessoas a cometer enganos típicos de investidores pouco experientes.

Quais enganos?

O primeiro é achar que esse retorno estratosférico e totalmente fora de curva vai continuar para sempre.

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Você quer encontrar um retorno alto e sabe que é raro. Quando encontra, dá uma sensação boa.

Você não quer que isso acabe, logo tende a acreditar que isso vai durar para sempre.

Mesmo que saiba, no fundo, que isso vai acabar, você não quer sair antes da festa acabar.

Você não aguentaria vender esses FIIs e vê-los se valorizarem ainda mais depois. 

Eu também não aguentaria ficar de fora das distribuições altas nos próximos meses.

O segundo é achar que é justificável pagar caro para ter esse retorno pois ele está muito acima da nossa atual renda fixa que rende míseros 2% ao ano. 

Acontece que o que você deveria olhar é o juros futuro e não o atual.

Não esqueça que esse título tem vencimento daqui a  3, 4 , 5 ou mais anos.

Uma comparação mais adequada seria com a taxa projetada para esse prazo, que é bem maior do que os atuais 2% ao ano. 

Se fizer isso, vai se dar conta que o que você espera ganhar a mais não é tanto assim para justificar o tamanho do risco que você está assumindo.

Terceiro é olhar para um elevado rendimento, se encantar e ficar cego para o resto todo.

Enfim, todos os ingredientes aqui presentes são como o canto irresistível da sereia, que faz os navegadores baterem nas pedras.

Fique esperto para não ser um desses.

Os assinantes do Aluguel Inteligente sabem exatamente qual preço máximo a se pagar por esses FIIs.

Estão bem avisados sobre os perigos de pagar caro.