FPAB11: Projeto Água Branca Vale a Pena?
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FPAB11: Projeto Água Branca Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Projeto Água Branca (FPAB11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário Projeto Água Branca (FPAB11) enfrenta o desafio da recuperação após queda em março. 

Os fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas enfrentam desafios quanto à ocupação desde 2017, quando a crise se abateu sobre o mercado. 

As principais capitais corporativas do país se viram imersas em níveis de desocupação altos e para o FPAB11 fechou o ano ao redor dos 24%.

São Paulo, onde se localiza o ativo alvo do FPAB11, demonstrava reaquecimento. No início do ano, o panorama parecia caminhar bem, com muitas visitas e possíveis inquilinos interessados. 

Porém, os recentes acontecimentos relacionados ao coronavírus voltaram a abalar o mercado. 

Em meio à crise, o fundo ainda faz frente a um inquilino inadimplente e medidas judiciais em andamento e um bom número de contratos com vencimento ainda este ano. 

Fundo de renda passiva, que possui um único imóvel gerador de renda, o FPAB11 está no mercado desde 2006. Na atualidade, representa 0,363% do IFIX

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Por isso, conhecer as características do FPAB11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FPAB11;
  • Rendimentos do FPAB11;
  • Resumo da Carteira do FPAB11;
  • Liquidez do FPAB11;
  • Principais riscos do FPAB11;
  • Se o FPAB11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Projeto Água Branca (FPAB11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é FPAB11 FII?

O código FPAB11 identifica o fundo imobiliário Projeto Água Branca, gerido e administrado pela Coinvestimentos, que também responde pelo fundo FIIB11

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos para gerar renda isenta de impostos para seus cotistas. 

O foco do FPAB11 são os edifícios de escritórios. Em concreto, um único empreendimento composto por duas torres de 20 andares, o Centro Empresarial Água Branca, em São Paulo, capital.  

Constituído em maio de 1998, o fundo iniciou suas operações apenas no ano seguinte, em 15 de julho. 

No entanto, o IPO veio mais tarde, em 2006, trazendo ao mercado 750 mil cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de março de 2020, as cotas do fundo eram comercializadas a R$ 325,45 cada. Seu patrimônio líquido ascendia a R$ 310,73 milhões. 

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FPAB11 Rendimentos

No mês de março de 2020, os dividendos distribuídos pelo FPAB11 foram de  R$ 1,55 por cota. O valor representa 0,67% sobre o preço de cota no fechamento do mês (R$ 325,45). 

O Dividend Yield no período foi de 0,48%. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FPAB11 somaram R$ 22,75, o correspondente a 6,99% do valor de cota em março. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20201,701,701,55








20191,801,801,801,851,901,901,801,802,401,851,902,40

Fonte: Relatório Gerencial. 

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FPAB11 Rentabilidade

Entre abril/19 e março/20, o fundo FPAB11 apresentou uma rentabilidade (dividend yield dividido pelo valor de cota patrimonial) de 6,05%. 

No mesmo período, o IFIX registrou -0,58%. A taxa Selic ficou em 3,75% e a taxa DI em 3,65%. 

Na tabela abaixo, veja a rentabilidade anualizada e mensal do FPAB11 em comparação com o IFIX e outros indicadores. 


FPAB11IFIXSelicDI
Ano6,05%-0,58%3,75%3,65%
Março/200,37%-15,83%0,32%0,31%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Resumo da Carteira do FPAB11 

A carteira do FPAB11 é composta por um único ativo, o Centro Empresarial Água Branca em São Paulo (SP). 

O empreendimento tem quase 19 anos. Suas obras terminaram em 2001. 

Localizado em uma das principais avenidas do bairro Barra Funda, o empreendimento é próximo à uma das maiores estações de acesso intermodal da América Latina, às marginais Tietê e Pinheiros. 

Ele possui ainda fácil acesso à dois shoppings e outros centros comerciais. 

O empreendimento é composto por duas torres de escritórios com 20 andares cada, na atualidade cerca de 81% locadas. 

A taxa de vacância do fundo fechou março em 19%. 

Entre seus diferenciais estão elevadores inteligentes, sistema de contingência de 100% da energia elétrica comum e privativa e ar condicionado central. 

A área bruta locável do fundo é de 35.810,92 m2, divididos entre 76 unidades locáveis. Seus inquilinos são empresas de diversos setores. 

O segmento mais representativo é o financeiro, que representa 35,77% da área total locada. Tecnologia é o segundo colocado, detendo 27,58%. 

No gráfico abaixo, veja os setores de atuação dos inquilinos do FPAB11. 

Inquilinos por segmento FPAB11
Inquilinos por segmento FPAB11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário FPAB11 tem apenas um ativo em carteira, localizado em São Paulo, capital. 

CENTRO EMPRESARIAL ÁGUA BRANCA

Endereço: Av. Francisco Matarazzo, 1500 – Barra Funda

Torres New York e Los Angeles

Unidades: 76

ABT Total: 35.810,92

Negociação e Liquidez FPAB11

No mês de março de 2020 foram negociadas 2.240 cotas do FPAB11, totalizando um volume aproximado a R$ 801 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 45 milhões aproximadamente. 

Na imagem abaixo, veja a evolução diária das negociações do FPAB11 em março. Ela mostra ainda os valores de abertura, fechamento e as cotações mínima e máxima dos dias do mês

Negociações FPAB11
Negociações FPAB11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FPAB11

Os principais riscos do FPAB11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o FPAB11 venha ampliando sua liquidez no mercado secundário,sua liquidez ainda é considerada baixa.

Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do FPAB11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

O FPAB11 vem fazendo frente a queda do mercado de lajes corporativas desde 2017, assim como outros fundos do mesmo segmento. 

Sua taxa de desocupação média nos últimos 12 meses foi de 16,66%, com mínima de 13% e máxima de 23%. 

No gráfico abaixo, veja a evolução da taxa de vacância do FPAB11 desde abril de 2019.

Vacância FPAB11
Vacância FPAB11. Fonte: Relatório Gerencial.

Com relação a isso cabe destacar que a localização dos imóveis do fundo, embora faça sentido, não está entre as principais regiões de interesse do setor corporativo. 

Em momentos de instabilidade do mercado, essa informação se torna ainda mais relevante, já que tende a afetar a ocupação do fundo. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas pela rescisão antecipada.  

Considerando a área bruta locável (ABL) total do fundo, o FPAB11 concentra um percentual relevante (21,91%) de vencimentos de contratos em 2020. 

A maior parte de suas locações (45,22% da ABL) vence até 2024. Excluindo-se a área vaga (19%), os 32,77% restantes vencem entre 2027 e 2028. 

Na imagem abaixo, veja o cronograma de vencimentos do FPAB11 em detalhe. Valores percentuais em relação ao total de área locável do fundo. 

Vencimento de Contratos FPAB11
Vencimento de Contratos FPAB11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

O fundo FPAB11 apresentou inadimplência total (aluguel, iptu e taxa de condomínio) de 4,83% de sua receita em aluguéis no mês. 

Em valores, o montante ascende a R$ 247,48 mil. 

Essa inadimplência vem de uma das locatárias, a Ricci e Associados Engenharia, que estava em recuperação judicial e teve falência decretada em março. 

A empresa responde por pouco mais de mil metros quadrados da Torre New York. Em agosto de 2019 foi feito um acordo, incumprido pela inquilina. 

Reestruturado, o acordo voltou a ser incumprido. Em janeiro de 2020, o fundo solicitou judicialmente a toma dos bens oferecidos em garantia.  

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do FPAB11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade de ativos;
  • Localização;
  • Inquilinos. 

O FPAB11 tem apenas um imóvel em sua carteira, ainda que dividido entre 76 unidades locáveis.  

Além disso, os imóveis se localizam em uma região menos consolidada no mercado de escritórios, que é o foco dos empreendimentos. 

Ao analisar os índices de vacância dos edifícios se pode perceber claramente o impacto dessa concentração. 

Quanto aos inquilinos, existe uma diversificação: A área locada se divide entre diversos locatários de distintos segmentos. 

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Dados do FPAB11

Veja agora as principais informações do FPAB11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca
  • CNPJ: 03.251.720/0001-18
  • Administrador: Coin DTVM Ltda. 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas 
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 314.662.351,15
  • Taxa de Administração: 5% a.a. (ao ano) sobre receita bruta auferida
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 01 de maio de 1998
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (03/2020): 986
  • Número de Cotas do FPAB11: 750.000
  • Regulamento do FPAB11
  • Relatório Gerencial  FPAB11
  • FPAB11 Site Oficial (RI)

FPAB11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário FPAB11 não realizou nenhuma oferta de subscrição desde seu início. Ele conta com uma única emissão de cotas até a data de publicação deste artigo. 

Dúvidas sobre FPAB11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FPAB11.

Como comprar FPAB11?

A compra de cotas do FPAB11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FPAB11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FPAB11?

O informe de rendimentos do FPAB11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar na versão mais recente neste mesmo artigo, em Dados do FPAB11. 

Onde achar o relatório gerencial do FPAB11?

O relatório do FPAB11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FPAB11

Como declarar o fundo imobiliário FPAB11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FPAB11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FPAB11 Vale a Pena?

Em 14 anos, as cotas do FPAB11 apresentaram uma valorização de considerável, saltando dos R$ 100 no IPO para R$ 325,45 em março/20. 

Seus rendimentos mensais são consistentes e até mesmo atraentes: A média nos 12 meses é de R$1,89 ( 0,58% sobre cota em março). 

Porém, trata-se de um fundo monoativo (com um imóvel em carteira). É certo que o risco é diversificado quanto inquilinos, mas essa informação não deve ser desprezada. 

A localização do imóvel é privilegiada, mas fora do eixo mais óbvio para lajes corporativas em São Paulo. 

Cabe comentar que pouco mais de 21% da área bruta locada tem contrato vencendo ainda este ano. 

O mercado caminhava para níveis mais saudáveis de ocupação, porém os eventos recentes relacionados ao coronavírus colocam o futuro dos aluguéis em cheque. 

Há uma possibilidade real de desocupação ou renegociação que desfavoreça o fundo. 

Além disso, a taxa de administração é mais alta do que o mercado costuma praticar, o preço das cotas é mais elevado e a liquidez do fundo não é grande coisa. 

Com tudo isso, o FPAB11 não é dos fundos que eu recomendo. Há mais fundos de renda passiva com menor risco envolvido, como o HGPO11

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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