FLRP11: Fundo Imobiliário Floripa Shopping Vale a Pena?
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FLRP11: Fundo Imobiliário Floripa Shopping Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Floripa Shopping (FLRP11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

O fundo imobiliário Floripa Shopping (FLRP11) inicia período de subscrição em 23 de junho

Ainda desafiados pelos desdobramentos da pandemia do coronavírus, os fundos imobiliários que investem em shopping centers permanecem em estado de alerta. 

Para a gestão do fundo FLRP11 não é diferente. Porém, as crises trazem oportunidades para investidores, e o fundo se dispõe a aproveitá-las. 

Com as distribuições suspensas desde março passado, o fundo anunciou agora em junho (10) a oferta de subscrição à novas cotas, destinado apenas a investidores qualificados. 

A oferta traz novas cotas a R$ 1.224 e um fator de proporção de 0,090562568. Na prática, isso significa que o cotista do fundo – que atenda à condição de investidor qualificado – poderá adquirir 9 cotas a cada 100 que possua. 

O prazo de subscrição começa nesta terça-feira (23) e se estende até o dia 06 de julho de 2020. 

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Leia até o final e entenda: 

  • O que é FLRP11;
  • Rendimentos do FLRP11;
  • Resumo da carteira do FLRP11;
  • Negociação e liquidez do FLRP11;
  • Subscrição do FLRP11;
  • Se vale a pena investir no FLRP11

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário FLRP11 vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é FLRP11 FII?

O código FLRP11 é a identificação em Bolsa do Fundo Imobiliário Floripa Shopping, administrado pela BTG Pactual, que responde por outros fundos, como o BTLG11.

Iniciado em setembro de 2009, o FLRP11 é um fundo do tipo tijolo. 

Nessa classe de fundos, os ativos são maiormente destinados à aquisição de imóveis e os lucros surgem através de sua valorização, compra, venda e locação. 

No FLRP11, o objetivo era a aquisição de 38% da fração ideal do shopping. No entanto, após a diluição sua participação passou para 35,37%. 

A oferta pública inicial comercializou as cotas do fundo a R$ 1 mil cada. 

Ao final de maio de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior a R$ 95,5 milhões. 

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FLRP11 Rendimentos

O Fundo Imobiliário FLRP11 não distribuiu rendimentos no mês de maio/20.A distribuição de dividendos está suspensa desde março/20, devido aos desdobramentos da pandemia do coronavírus. 

Embora o shopping do fundo tenha sido reaberto ao final de abril, a gestão do fundo comentou via fato relevante que, até obter maior visibilidade dos impactos, a situação será mantida. 

No documento, ela explica ainda que não descarta uma distribuição semestral única, a depender dos resultados obtidos. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do FLRP11 somaram R$ 64,09, alcançando os 4,65% do valor da cota ao final de maio/20, que era de R$ 1.378. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo FLRP11 desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20208,1713,520,000,000,00






20199,0514,058,445,914,963,877,416,286,196,367,267,73

Fonte: Informes de Rendimentos.

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Resumo da Carteira do FLRP11

A carteira do FLRP11 é formada por 35,37% de participação no Florianópolis Shopping Center, localizado em Florianópolis, SC. 

Trata-se de um empreendimento com mai de 80 mil m2, com área bruta locável maior que 39 mil m2, onde operam 142 lojas. Seu estacionamento oferece 1.350 vagas.

Além de um mix de lojas variado, onde estão presentes nomes como Lojas Americanas, C&A, Arezzo e Magazine Luiza, o shopping conta com ampla praça de alimentação e cinema com 1.400 lugares. 

Esse ativo representa 96,60% dos recursos investidos do fundo. Os restantes 3,4% são mantidos para as necessidades de caixa. 

O shopping já é consolidado no mercado, operando desde novembro de 2006. Sua localização é interessante, muito próxima a grandes complexos corporativos e comerciais da capital catarinense. 

Por ele passam cerca de 700 mil visitantes por mês. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das vendas (em milhões) do empreendimento entre janeiro/196 e abril/20. 

Evolução de Vendas FLRP11
Evolução de Vendas FLRP11. Fonte: Relatório Gerencial.

A queda registrada nos primeiros meses do ano é devida à paralisação imposta pela pandemia do coronavírus e afetou os resultados do fundo desde março/20, quando ocorreu o fechamento do comércio. 

A mesma razão foi determinante para a queda na receita derivada de aluguéis que se observa nos mesmos meses. 

Evolução Receitas de Aluguel FLRP11
Evolução Receitas de Aluguel FLRP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar ainda que o shopping mantém uma taxa de vacância saudável há vários anos (inferior à 4% em média). 

Já a inadimplência registrada em abril de 2020 era de 3,95%.

Quantidade e Localização dos Ativos

O Fundo Imobiliário FLRP11 tem apenas um imóvel em carteira, o Floripa Shopping, onde possui 35,37% de participação. 

Floripa Shopping

Endereço: Rodovia SC 401, 3116

Cidade: Florianópolis, SC

ABL total: 39.238,37 m2

ABL Própria: 3.818,61 m2

Lojas ou unidades: 208 

Negociação e Liquidez FLRP11

Em maio de 2020 foram negociadas 97 cotas do FLRP11, somando um volume de  R$ 298,67 mil. A média diária no período foi de aproximadamente R$ 13,5 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o número de negociações foi 2.177, o que totaliza um volume de R$ 70,5 milhões. 


A média do período é de aproximadamente R$ 5,87 milhões ao mês. 

O gráfico abaixo mostra a evolução de negociações do FLRP11 entre maio/19 e abr/20. A linha em azul claro mostra ainda a variação da cotação do fundo. 

Negociação e Liquidez FLRP11
Negociação e Liquidez FLRP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FLRP11

Os principais riscos do FLRP11 são: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino, do setor e de concentração.

Vacância

O risco de vacância é inerente ao mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade de que um ou mais imóveis permaneçam desocupados, não gerando então a renda prevista em aluguéis. 

Embora não exista receita derivada do imóvel em questão, os gastos (como taxas de condomínio, IPTU e outros) seguem acontecendo e devem ser assumidos pelo fundo. 

No FLRP11, a taxa de vacância apurada nos últimos 3 anos se mantém inferior aos 4%

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância no fundo a partir de 2019.  

Vacância FLRP11
Vacância FLRP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O prazo do contrato representa um risco relacionado à vacância dos imóveis, uma vez que existe a possibilidade de que seja desocupado em seu término. 

Em fundos de Shoppings, como é o caso do FLRP11, esse risco é diversificado, pois são vários contratos e devedores, com prazos de duração igualmente diversos. 

Risco do Inquilino

Além do risco de vacância, o setor de imóveis ainda traz outro risco inerente: a inadimplência do inquilino

Nesse caso, o fundo deverá arcar com os custos e a burocracia de medidas judiciais. 

A inadimplência líquida no FLRP11 foi de 3,95% em abril/20.

Nos 3 anos anteriores, a taxa de inadimplência mais elevada foi de 11,02%, no auge da crise do coronavírus, em março passado. 

No geral, ela se mantém muito abaixo disso, como mostra o gráfico abaixo. 

Inadimplência FLRP11
Inadimplência FLRP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do Segmento de Shopping Centers

O FLRP11 é um fundo focado em investir em Shopping Centers, o que traz certos riscos do setor

  • Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  • Condições econômicas desfavoráveis na região onde o ativo se localiza;
  • Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do empreendimento;
  • Eventos intempestivos que afetem o mercado.  

Em todos esses casos pode haver uma queda de rendimentos do fundo imobiliário.

Um exemplo recente é a paralisação de operações devido ao COVID19, que manteve a maioria dos shoppings do país de portas fechadas até o início de junho/20. 

Além disso, o mercado de shoppings no Brasil é altamente competitivo.

Um novo empreendimento próximo, por exemplo, levantaria a possibilidade de uma queda nos valores de locação, com o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

A carteira do FLRP11 apresenta apenas um imóvel. Assim, todas as receitas são geradas por ele. 

Com isso, os efeitos de eventos intempestivos ou flutuações de mercado podem impactar de maneira forte os rendimentos do fundo. 

Por outro lado, é interessante comentar que o risco de concentração é minimizado com uma grande variedade de inquilinos, já que se trata de um shopping center. 

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Dados do FLRP11

Veja os dados oficiais do fundo imobiliário FLRP11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Floripa Shopping 
  • CNPJ: 10.375.382/0001-91
  • Administrador: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Shoppings
  • Patrimônio Total (05/2020): R$ 97.672.464,47
  • Taxa de Administração: 9,00% ao mês sobre a receita do fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 03 de setembro de 2009
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (05/2020): 928
  • Número de Cotas do FLRP11: 1.020.747
  • Regulamento do FLRP11;
  • Relatório Gerencial do FLRP11;
  • Site Oficial (RI) do FLRP11

FLRP11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Agora em junho (10), foi anunciada uma oferta de subscrição de cotas destinada apenas à investidores qualificados, que contam com ao menos R$ 1 milhão já investidos. 

O fator de proporção aplicado é de 0,090562568. Esse número deve ser aplicado ao total de cotas que se possua na data de anúncio. 

Assim, para cada 100 cotas, o investidor poderá adquirir 9 novas cotas ao preço de emissão (R$ 1.224, já com a taxa de distribuição). 

O início do prazo de subscrição será em 23 de junho, finalizando em 06 de julho de 2020. 

Dúvidas sobre FLRP11

Selecionei as dúvidas mais comuns sobre o fundo imobiliário FLRP11 e as respondo a seguir. 

Como comprar FLRP11?

A compra de cotas do FLRP11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta é o primeiro a ser feito. 

Então, basta transferir o montante que deseja investir para sua conta e acessar o Home Broker. 

Busque o código do fundo (FLRP11), selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar e envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do FLRP11?

O informe de rendimentos do FLRP11 é disponibilizado pela gestora do fundo em sua página oficial

Onde achar o relatório gerencial do FLRP11?

O relatório gerencial do FLRP11 está disponível para download na página oficial do fundo

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FLRP11 Vale a Pena?

O FLRP11 é um fundo com aproximadamente 10 anos de mercado e um ativo interessante em carteira. 

Bem localizado e já consolidado no mercado, o Floripa Shopping vem se mantendo dentro  dentro de parâmetros saudáveis de vacância e inadimplência, possui bom fluxo de consumidores e registra resultados positivos ao longo dos anos. 

Inclusive, suas cotas obtiveram uma valorização relevante. 

Por outro lado, o preço das cotas é muito maior que a média atual dos fundos imobiliários do mesmo segmento e a  taxa de administração de 9% do PL líquido ao mês é elevada. 

Além disso, o risco de concentração é elevado já que se trata de um fundo com apenas um imóvel.   

Dito isso, o FLRP11 é um bom fundo, mas não seria minha primeira opção. Existem mais FIIs do mesmo segmento no mercado, com taxas muito mais competitivas e rendimentos tão interessantes quanto.  

Caso decida investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e não pague muito acima do valor patrimonial! 

Agora, me conte uma coisa: Em qual FII você está pensando em investir ou quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. Certamente tenho coisas interessantes sobre ele para contar! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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