FLMA11: Continental Square Faria Lima Vale a Pena?
| ,

FLMA11: Continental Square Faria Lima Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Continental Square Faria Lima (FLMA11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

Por
Atualizado em 21/05/2020
Avalie esse texto

Após queda de 22,07% em março, fundo imobiliário FLMA11 mostra fôlego em abril. 

Os fundos imobiliários ainda buscam superar os desafios gerados pela recente crise iniciada pelo coronavírus. 

Para os cotistas do FLMA11, abril finaliza com motivos para celebrar. 

O fundo manteve sua distribuição, pese a suspensão de atividades do hotel em sua carteira e a redução de aluguel para 4 inquilinos. 

Suas cotas fecharam o mês em R$ 3, um valor mais próximo ao registrado antes dos evento. 

Ainda assim, os impactos sobre seus rendimentos são aguardados para os próximos meses.

Em fato relevante publicado em 26 de março, a gestora comunicou o fechamento temporário do hotel e comentou que os efeitos sobre os rendimentos ainda permaneciam incertos. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do FLMA11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FLMA11;
  • Rendimentos do FLMA11;
  • Resumo da Carteira do FLMA11;
  • Liquidez do FLMA11;
  • Principais riscos do FLMA11;
  • Se o FLMA11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Continental Square Faria Lima (FLMA11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

Quais os Melhores FIIs para 2020? Clique Aqui e Veja Como Receber Dinheiro Extra Todos Os Meses Do Ano.

O que é FLMA11 FII?

O código FLMA11 identifica o Fundo Imobiliário Continental Square Faria Lima, gerido e administrado pela RB Capital. A gestora responde por outros fundos imobiliários, como o RBRD11.  

Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que investe em diferentes ativos. No FLMA11, o foco são os segmentos de hotelaria e as lajes comerciais. 

Seu objetivo central é a exploração comercial do empreendimento Continental Square Faria Lima, do qual possui participações. 

Seu IPO trouxe ao mercado pouco mais de 69 mil cotas comercializadas a R$ 1 cada uma, totalizando um patrimônio inicial de R$ 45,71 milhões. 

Ao final de março, a representatividade do FLMA11 no IFIX era de 0,283% e seu patrimônio total superava os R$ 201 milhões. 

Banner will be placed here

FLMA11 Rendimentos

No mês de abril, os dividendos distribuídos pelo FLMA11 foram de R$ 0,0141 por cota. O valor representa 0,47% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês, que foi de R$ 3.  

O Dividend Yield registrado no período foi de 0,48%.

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FLMA11 somaram R$ 0,1759, o correspondente a 5,86 % do valor de cota ao final de abril. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo ao longo dos últimos 12 meses. Valores expressos em Reais. 

FLMA11JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,01560,01290,01190,0141







2019



0,01420,01490,01540,0160,01380,01510,01620,0158

Fonte: Relatório Gerencial. 

A imagem abaixo demonstra a distribuição de dividendos do FLMA11 desde 2018, contemplando um conjunto de 100 cotas. 

Rendimentos Mensais FLMA11
Rendimentos Mensais FLMA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quais os Melhores FIIs para 2020? Clique Aqui e Veja Como Receber Dinheiro Extra Todos Os Meses Do Ano.

Resumo da Carteira do FLMA11 

A carteira do FLMA11 é majoritariamente composta por participações no empreendimento Continental Square Faria Lima, localizado em São Paulo (capital). 

O fundo é proprietário de 4 andares e meio dos 16 andares da Torre Comercial do empreendimento, somando 18 conjuntos locáveis independentes. 

No edifício corporativo existem 928 vagas de estacionamento, auditório, restaurantes, bancos, outros serviços e um heliponto. 

Ali funcionam empresas de diversos segmentos, incluindo a área jurídica, que busca de maneira tradicional lajes localizadas na Vila Olímpia e arredores, região onde se encontra o edifício. 

Esse empreendimento apresenta uma vacância histórica baixa e demonstrou possuir uma alta capacidade de recolocação quando existiram espaços vagos. 

Em abril de 2020 todos seus espaços locáveis estão ocupados e respondem por aproximadamente 50% das receitas do fundo. 

Além disso, o fundo detém 75% do Hotel Pullman, antes Caesar Park, incluindo mobiliário, equipamentos e suprimentos operacionais. 

Os restantes 25% são de propriedade do Grupo Accor, multinacional do ramo hoteleiro que explora o empreendimento. 

O hotel é de alto padrão e apresenta uma taxa de ocupação saudável ao longo de sua existência.

Cabe comentar que passou por um retrofit há menos de 3 anos e suas unidades foram modernizadas e adaptadas. 

Na imagem abaixo, veja o histórico de ocupação do hotel. 

Ocupação FLMA11 Hotel
Ocupação FLMA11 Hotel. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário FLMA11 possui participações em um empreendimento: o Continental Square Faria Lima. 

Trata-se de um complexo com uma torre comercial e um hotel, localizado em São Paulo (SP), onde o fundo possui 4 andares e meio e 75%, respectivamente. 

A ABL (área bruta locável) total do FLMA11 é de 19.273,51 m2, divididos entre as lajes corporativas e o hotel, conforme se vê abaixo: 

  • Lajes Corporativas: 40,86%
  • Hotel: 59,14%

CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA

Endereço: Rua das Olimpíadas, 205

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável do Fundo: 19.273,51 m2

Participação do Fundo: 4 andares e meio na Torre Comercial e 75% do Hotel, incluindo equipamentos

Negociação e Liquidez FLMA11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 34.797 cotas do FLMA11, totalizando um volume de R$ 4,39 milhões.

A média diária no período foi de R$ 244 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 462.640 negociações totais, somando R$ 90,57 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 7,55 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo, veja a evolução do número de cotas do FLMA11 negociadas na bolsa de valores desde 2018. 

Cotas Negociadas FLMA11
Cotas Negociadas FLMA11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FLMA11

Os principais riscos do FLMA11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração e riscos próprios do setor. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o FLMA11 demonstre certa liquidez, não existem garantias quanto ao tempo ou os valores alcançados na venda. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de abril de 2020, o fundo FLMA11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

No FLMA11, pouco mais de 75% dos contratos têm vencimento entre 30 e 36 meses, considerando o informe trimestral divulgado em dezembro de 2019. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de fevereiro não havia inadimplência no FLMA11. Cabe ressaltar ainda que esse risco é pulverizado no fundo, uma vez que ele conta com diversos inquilinos. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Um fundo imobiliário que investe todos seus recursos em um único ativo é mais arriscado que os outros, já que suas receitas são provenientes de apenas uma fonte. 

Esse é o caso do FLMA11: Embora tenha diversas unidades e atue em dois segmentos dentro do mesmo complexo, trata-se de um fundo monoativo (com apenas um imóvel em carteira).

No entanto, cabe ressaltar que o fundo tem risco diversificado quanto a inquilinos e ao próprio segmento, com espaços destinados a lajes corporativas e o hotel.  

Riscos Próprios do Setor Hoteleiro

O segmento hoteleiro traz certos riscos próprios, tais como: 

  • Retração do turismo;
  • Concorrência turística;
  • Limitações na infraestrutura de transporte aéreo ou terrestre;
  • Eventos intempestivos

Em todos os casos, os rendimentos do fundo são afetados. 

Embora São Paulo (capital) seja um destino majoritariamente de negócios, não está livre desses riscos. 

Um exemplo recente é a crise precipitada pelo coronavírus, que obrigou o hotel do fundo a suspender suas atividades desde o dia 27 de março. 

Segundo fato relevante, nas duas semanas anteriores o hotel havia registrado um número expressivo de cancelamentos e operava com apenas 2 hóspedes. 

No documento, a gestora comentava que o fato geraria impactos sobre os rendimentos futuros do fundo, indeterminados até a data. 

Quais os Melhores FIIs para 2020? Clique Aqui e Veja Como Receber Dinheiro Extra Todos Os Meses Do Ano.

Dados do FLMA11

Veja agora as principais informações do FLMA11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square Faria Lima
  • CNPJ: 04.141.645/0001-03
  • Gestor: RB Capital DTVM S.A.
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Gestão Ativa – Híbrido 
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 201.937.149,53
  • Taxa de Administração: 2% ao mês sobre resultados a serem distribuídos
  • Taxa de Consultoria: 2% ao mês sobre resultados a serem distribuídos
  • Início do Fundo: 29 de agosto de 2000
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (03/2020): 59.894
  • Número de Cotas do FLMA11: 69.033.500
  • Regulamento do FLMA11
  • Relatório Gerencial  FLMA11
  • FLMA11 Site Oficial (RI)

FLMA11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo FLMA11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com subscrição. De fato, não houveram novas emissões após seu IPO. 

Dúvidas sobre FLMA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FLMA11.

Como comprar FLMA11?

A compra de cotas do FLMA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FLMA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FLMA11?

O informe de rendimentos do FLMA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do FLMA11?

O relatório do FLMA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste mesmo artigo, na seção Dados do FLMA11

Como declarar o fundo imobiliário FLMA11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FLMA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

Quais os Melhores FIIs para 2020? Clique Aqui e Veja Como Receber Dinheiro Extra Todos Os Meses Do Ano.

FLMA11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário FLMA11 está no mercado há mais de 15 anos e apresenta participações em um complexo de escritórios com hotel de alto padrão. 

Em seu tempo de existência, manteve sua carteira concentrada nesse ativo. Embora trate-se de um fundo com gestão ativa, o portfólio não se expandiu nem mesmo adquirindo maior participação no mesmo ativo.  

Suas cotas, que chegaram ao mercado a R$ 1, mantém um preço baixo apesar da valorização registrada. 

Quanto aos rendimentos, o FLMA11 apresenta constância. Porém, os valores não são especialmente interessantes. 

Além disso, há um outro ponto a se considerar: a maior parte dos recursos do fundo estão aplicados em um hotel, classe de empreendimentos que sofreram forte impacto com a situação do coronavírus. 

A extensão dos danos ainda é incerta, enfaticamente em São Paulo onde se concentra o foco da doença no país. Até 29 de abril, 80% dos hotéis da operadora responsável pelo empreendimento (o grupo Accor) permaneciam de portas fechadas. 

Com isso, e apesar de sua resiliência ao longo dos anos, o FLMA11 não é um fundo que eu recomende neste momento

Ele até pode entrar em pequena proporção em sua carteira, mas existem outros fundos com menor risco e maiores resultados. 

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

Avalie esse texto

O Que Ler Agora...

Mostrar Mais