Pensando em comprar sua casa própria? Taxas de juros, valor de entrada e urgência são alguns dos fatores que podem influenciar na decisão entre financiamento imobiliário ou consórcio para comprar um imóvel.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
No cenário ideal, o mais indicado na hora de comprar a casa própria é ter um bom planejamento e economizar para pagar à vista.
Porém, como estamos falando de um bem com valor muito elevado, infelizmente, a maioria dos brasileiros não terá o dinheiro para pagar tudo de uma vez ou demore muito para juntar o valor e tenha que recorrer a um consórcio ou financiamento imobiliário.
Tanto o consórcio quanto o financiamento são facilitadores da compra e cobram taxas por isso.
Uma das principais diferenças entre os dois é o tempo para ter o bem. Enquanto no consórcio você pode demorar mais para ter seu imóvel, o financiamento é uma dívida de longo prazo que garante acesso praticamente imediato.
Com a queda dos juros nos últimos anos, o volume de financiamentos imobiliários chegou ao valor recorde.
Em 2020, os financiamentos para a compra e a construção de imóveis somaram quase R$ 124 bilhões no Brasil, um aumento de 57,5% sobre 2019, mesmo com a pandemia de coronavírus.
Além da questão financeira, as características dos dois produtos devem ser avaliadas com cuidado, uma vez que são muito importantes para seu planejamento.
Afinal, o que é melhor e o que considerar antes de decidir por um consórcio ou um financiamento imobiliário?
Continue a leitura e veja as vantagens e desvantagens de cada um.
O que é financiamento imobiliário?
Financiamento é uma forma de empréstimo onde a instituição financeira adianta o valor para a compra do bem e o tomador paga mensalmente o valor acrescido de juros e taxas.
Essa é uma dívida de longo prazo que pode chegar até 35 anos.
O perfil do cliente interfere nas condições do financiamento, assim como o cenário macroeconômico.
Em geral, as instituições cobrem entre 80% a 90% do valor do imóvel e é exigido um valor de entrada de cerca de 20%.
O que é consórcio imobiliário?
O consórcio de imóveis é a união de vários compradores promovida por uma administradora, autorizada pelo Banco Central, em prol de formar uma poupança para comprar um bem de interesse comum.
Todos os meses os integrantes pagam as parcelas necessárias e um é contemplado com a carta de crédito, o documento para a aquisição do imóvel.
A pessoa que recebe a carta de crédito do imóvel primeiro é escolhida por sorteios e também pelo maior lance, ou seja, quando alguém adianta uma quantia para quitar o bem.
Consórcio x Financiamento
Embora tanto o consórcio de imóveis quanto o financiamento imobiliário sejam opções de crédito para comprar um imóvel, eles possuem muitas diferenças, são elas:
| Consórcio | Financiamento | |
| Taxas | Pagamento de taxa de administração, fundo de reserva e seguro; | Pagamento de juros e seguros obrigatórios; |
| Reajustes | Anuais pelo INCC; | Anuais pela TR; |
| Tempo para receber o bem | Não recebe imediatamente; | Pode usufruir imediatamente; |
| Valor de entrada | Não precisa de entrada; | Necessário valor mínimo para a entrada; |
| Prazos | Prazos de até 240 meses; | Prazos longos de até 420 meses; |
Vantagens do financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário permite a compra quase que imediata da casa própria para quem não tem o valor integral com parcelas que cabem no orçamento.
Dependendo das condições e do tipo de financiamento, é possível utilizar o FGTS como entrada ou amortização das parcelas.
Após aprovado, o bem já fica vinculado ao tomador do empréstimo que poderá usá-lo assim que possível.
Ao final do prazo do financiamento, poderá ter um bem mais valorizado ou desvalorizado.
Veja em mais detalhes as principais vantagens do financiamento de imóveis:
Uso imediato do bem
Apesar de burocrático, após a aprovação bancária , é possível utilizar quase que imediatamente o crédito para comprar a residência de seu interesse.
Diferente do consórcio que depende de lances ou sorteio para adquirir a carta de crédito.
Prazo maior
De modo geral, os financiamentos imobiliários oferecem prazos maiores que os consórcios.
Tirando as exceções, os prazos vão até 35 anos, enquanto que no consórcio o prazo máximo fica por volta de 240 meses.
Seguros obrigatórios
Embora os seguros obrigatórios do financiamento imobiliário elevem o custo efetivo total, eles são uma segurança também para o tomador de crédito.
Ou seja, o financiamento já vem a proteção de que em caso de morte ou invalidez (MID) permanente a casa será quitada.
Danos físicos externos ao imóvel, como chuvas, enchentes, quedas de árvores, entre outros, também estão segurados com o Segura Contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI).
→ Quer Investir na Bolsa com Segurança? Veja a Melhor Ação de Dividendos Hoje.
Desvantagens do financiamento imobiliário
Embora facilite a compra de um imóvel, o financiamento também tem desvantagens a se considerar.
O longo tempo de pagamento pode dificultar o controle do orçamento, já que é uma dívida de longo prazo que compromete parte da renda por anos.
Mesmo com os juros sendo um dos menores do mercado, ao final do contrato eles tornam o valor bem mais caro. Junta-se a essa conta ainda outras tarifas e taxas extras.
Além disso, o valor mínimo de entrada pode dificultar o acesso. Pessoas com CPF negativado e trabalhos de renda informal também têm dificuldades na aprovação do crédito.
Veja as principais desvantagens do financiamento de imóveis:
Necessário valor mínimo para a entrada
O financiamento exige um valor mínimo de entrada, de pelo menos 20% do valor do bem no ato da liberação.
Para muita gente, este pode ser um ponto contra o financiamento. Já o consórcio não exige valor mínimo de entrada, apenas o pagamento mensal das parcelas.
Juros
Os juros do financiamento imobiliário variam conforme o tipo de financiamento e valor da taxa básica de juros da economia, a Taxa Selic.
Atualmente, os juros do financiamento de imóveis estão em torno de 7 a 8%, mas com os aumentos da Selic, tende a subir.
Além da taxa de juros, é preciso avaliar o valor do custo efetivo total (CET), que inclui seguros obrigatórios e o pagamento das taxas.
Lembre-se que terá ainda os custos relativos à documentação do imóvel.
Por isso, o melhor banco para financiamento imobiliário nem sempre é o mesmo que divulga as menores taxas.
Não é possível financiar 100%
Financiar 100% do valor do imóvel não é possível na grande maioria das vezes.
As instituições financeiras financiam em torno de 70% do valor dos imóveis usados e 80% para os novos.
Idade máxima
A idade máxima para financiar um imóvel é de 80 anos. Ou seja, a soma da sua idade atual, mais o tempo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
Caso mais de uma pessoa se responsabilize pelo pagamento do crédito, conta a idade do membro mais velho.
Perda do bem em caso de inadimplência
O financiamento é uma dívida. Em caso de falta de pagamento, o bem pode ser tomado pelo banco para que a dívida seja quitada.
Vantagens do consórcio imobiliário
O consórcio imobiliário tem a vantagem de, em geral, ter parcelas menores e valor total mais baixo.
Não se trata de uma dívida propriamente dita, é indicado para quem não tem pressa para a aquisição do imóvel e pouco autocontrole na hora de guardar dinheiro.
Outro ponto positivo para o consórcio é que ele permite que, mesmo negativado, o comprador consiga fazer a compra da carta, desde que regularize sua situação até a contemplação.
Veja as principais vantagens do consórcio de imóveis:
Não é necessário entrada
Diferente do financiamento, o consórcio não exige um valor de entrada. Basta pagar a primeira parcela que o comprador garante uma vaga no grupo.
Mesmo assim, é indicado ter um valor para dar o lance e conseguir a carta de crédito mais rápido.
Não possui juros
O consórcio imobiliário não possui juros, mas atente-se para a cobrança de uma taxa mensal sobre o valor da carta.
Seguros
Assim como o financiamento imobiliário, o consórcio também conta com seguro contra morte ou invalidez como forma de não prejudicar o grupo de compradores caso aconteça algo com algum membro.
O preço do seguro é diluído nas parcelas.
Possível vender a participação
Como o consórcio pode demorar até a contemplação, algumas pessoas podem acabar desistindo no meio do caminho, seja por não ter dinheiro para manter os pagamentos ou por mudanças de planos.
Nesses casos, é possível vender a participação e reduzir o prejuízo.
Desvantagens do consórcio imobiliário
O consórcio imobiliário também possui desvantagens que devem ser consideradas na hora de optar por essa opção.
A primeira é o tempo até adquirir o bem que deve ser bem planejado. Há também o risco de crédito dos demais participantes, além de taxas e multas por desistência.
Do ponto de vista financeiro, as taxas cobradas pelo consórcio poderiam ser substituídas por investimentos que são muito mais baratos e capazes de gerar rendimento.
Outra coisa que merece atenção, é que, embora não seja considerado uma dívida no primeiro momento, após a contemplação, torna-se uma e pode alienar o bem como garantia de inadimplência.
Veja as principais desvantagens do consórcio de imóveis:
Não há garantia de quando vai receber a carta de crédito
O consórcio é indicado apenas para quem não tem urgência na compra do imóvel.
Não há um prazo definido para a contemplação e entrega do imóvel. Vai depender da sorte de ser contemplado.
O lance pode ajudar a receber a carta de crédito mais rápido, porém nem sempre o valor equivalente a uma entrada no financiamento é suficiente para servir como lance vencedor em um consórcio.
Taxa de administração
Embora não tenha juros, a empresa que gerencia o consórcio cobra taxas para administrar o processo.
Essas podem ser altas e costumam ser em torno de 20% do valor do bem dividido pelo prazo total do grupo.
Quem desistir do consórcio recebe o dinheiro pago de volta, mas precisa arcar com uma espécie de multa, chamada de taxa de desistência, que varia de 10% a 30% do valor pago.
Essa taxa para 'administrar seu dinheiro' é muito criticada, uma vez que, pela lógica, você mesmo poderia investir o valor das parcelas mensalmente em aplicações onde o dinheiro renderia até que conseguisse pagar à vista.
Financiamento ou consórcio para comprar um imóvel?
A escolha entre consórcio e financiamento é pessoal. Em geral, além do custo total de ambas, a primeira análise que você deve fazer é sobre seu momento de vida atual e prioridades.
Você tem urgência no imóvel? Consegue poupar regularmente e investir para pagar à vista?
Em geral, o consórcio oferece parcelas menores, mas exige paciência, uma vez que o acesso ao bem não é imediato e depende de sorteio.
Já o financiamento é uma dívida de longo prazo, com juros, mas que garante entrega imediata.
Se optar pelo consórcio de imóvel, faça uma pesquisa para saber quais as administradoras são confiáveis e as taxas cobradas.
Caso opte pelo financiamento, veja os melhores bancos para financiamento imobiliário, a taxa de juros, custo efetivo total, condições de pagamento e valor financiado.
Faça uma simulação de financiamento imobiliário e descubra a melhor opção para seu perfil.
