Acesso a um número maior de fundos imobiliários (FIIs) e mais transparência para a tomada de decisão são alguns dos benefícios esperados para o investidor com a reforma das ofertas públicas anunciada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
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Na semana passada, a autarquia editou quatro de suas resoluções com o objetivo de dar mais flexibilidade e agilidade nas operações do mercado de capitais. O novo arcabouço regulatório entra em vigor em janeiro de 2023.
Especialistas ouvidos pelo InfoMoney afirmam que as alterações não afetam em nada as operações em si dos FIIs, que seguirão, por exemplo, distribuindo dividendos normalmente.
As mudanças, no entanto, devem trazer mais liquidez ao mercado, ou seja, aumentar o volume de negociação dos fundos.
A perspectiva toma como base o ponto da reforma que unifica as instruções 400 – que regula ofertas para o público em geral – e 476 – ofertas restritas aos investidores institucionais, profissionais e qualificados, aqueles com mais de R$ 1 milhão em investimentos.
Na avaliação de Artur Losnak, head de FIIs do TC Matrix, a unificação das instruções – que cria as resoluções CVM 160, 161, 162 e 163 – permitirá aos pequenos investidores, também chamados de varejo, participação em ofertas que até então não tinham acesso.
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“E um número maior de investidores nas ofertas propicia maior liquidez nos ativos listados na B3”, aponta.
“Vimos diversos fundos que fizeram oferta 476 nos últimos anos e não possuem liquidez relevante”, pontua Losnak.
Desta forma, o especialista acredita que um número maior de fundos imobiliários poderá ter uma liquidez razoável – acima de R$ 1 milhão de reais – e, consequentemente, a indústria como um todo terá um volume maior de negociação.
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O acesso a uma gama maior de ofertas permitirá também novas oportunidades de investimento para os cotistas, afirma Losnak, citando os mais de 400 fundos imobiliários disponíveis atualmente no mercado.
Mais informações e menos custos
Carlos Ferrari, sócio do NFA Advogados e especialista em mercado de capitais, também considera positiva a consolidação das resoluções CVM 160, 161, 162 e 163, resultado da unificação das instruções 400 e 476.
Além de oferecer mais oportunidades aos investidores, a medida acelera o processo de captação de recursos dos fundos imobiliários.
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“Os atuais prazos de análise e registro de ofertas poderão vir a ser ainda menores, até mesmo automático, apenas mediante o protocolo do requerimento de oferta, trazendo mais agilidade e otimizando a captação de recursos”, explica.
Para Ferrari, outro importante ponto da reforma é o que trata das informações sobre as ofertas públicas, que passariam a ser mais objetivas, facilitando o entendimento do investidor.
“Em especial por meio da utilização de lâminas de oferta [documento que traria as regras da emissão e detalhes do fundo], que são bastante padronizadas, permitindo a verificação de informações, ainda que preliminarmente sobre o ativo, com maior rapidez”, aponta.
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Na avaliação de Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII, a padronização das informações é o principal ganho para os investidores de FIIs, que terão também custos menores com a simplificação das ofertas.
A redução dos custos das ofertas tem sido um debate recorrente no mercado de FIIs e alguns fundos já chegaram a cancelar a cobrança da taxa de distribuição, prevista nas emissões de novas cotas.
Em recente live no Clube FII, Ribeiro destacou também que a reforma nas ofertas públicas não muda a política de direito de preferência, benefício concedido ao cotista do fundo em caso de nova emissão de novos papéis.
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Captações dos FIIs desaceleram em 2022
Os recursos captados pelas emissões dos fundos imobiliários em 2022 seguem abaixo do volume registrado no ano passado, aponta o FII Hedge Top FoF 3, que monitora as novas ofertas do segmento.
Segundo o relatório gerencial do FII, as emissões levantaram um total de R$ 8,3 bilhões até o encerramento de junho, abaixo dos R$ 24,7 bilhões alcançados no mesmo período do ano passado.
No acumulado de 2021, o volume das ofertas dos fundos imobiliários totalizou R$ 47,4 bilhões.
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Os fundos de “papel”, focados no investimento em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), seguem como protagonistas das ofertas e respondem por 73% das emissões de 2022.
O relatório do Hedge Top FoF 3 ressalta que as emissões em andamento e em análise somam atualmente R$ 9,2 bilhões.
Neste cenário, os fundos de recebíveis são responsáveis por 67% das captações, considerando as ofertas públicas (CVM 400) e as restritas (CVM 476).
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Para Losnak, o volume menor de captações em 2022 tem relação com a elevação dos juros no País e o próprio período eleitoral, que embutem uma incerteza maior no mercado de renda variável.
“Quando estabilizar o patamar de juros e passado o período eleitoral, podemos ter um volume maior de ofertas”, prevê o head de FIIs do TC Matrix.
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