FIIs de Papel ou FIIs de Tijolo: Qual Ativo Comprar Hoje?
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FIIs de Papel ou FIIs de Tijolo: Qual Ativo Comprar Hoje?

Entenda o mercado atual de fundos imobiliários e saiba qual classe de FIIs você deve aproveitar para comprar agora.

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Atualizado em 13/09/2021

O mercado de Fundos Imobiliários viu o número de investidores saltar de 121 mil em 2017 para 1,5 milhão agora em 2021.

Dá para dizer que 90% dos investidores de FIIs não são lá muito experientes e vários deles são órfãos da agora famigerada renda fixa.

Isso se reflete no comportamento dos investidores que buscam dos maiores Dividend Yields quase que indiscriminadamente.

Esse comportamento pode levar a grandes prejuízos ou no mínimo a deixar passar oportunidades que são óbvias para os investidores mais experientes (e pacientes).

Considerando apenas os FIIs do IFIX, o dividend yield dos fundos de recebíveis está em 10,6% contra 7,7% dos fundos de tijolo

Essa diferença tão grande não era vista desde 2016.

Preciso te dizer qual é a classe de FIIs mais popular hoje em dia? Não né.

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Junte a fome por um alto DY com essa diferença e o resultado é que, quando olhamos para o valor de mercado e comparamos com o valor patrimonial dos FIIs, vemos os fundos de papel sendo negociados com ágio.

Enquanto isso, os fundos de tijolo estão sendo negociados com desconto.

E é aqui que chamo a sua atenção para não comprar FIIs caros apenas por terem um alto dividend yield.

Se você já é assinante do Aluguel Inteligente, já deve estar careca de saber. Mas se você não é, preste atenção no que vou falar a seguir…

Fundos de recebíveis são negociados com ágio médio de 8,5%, enquanto os de lajes corporativas com desconto de 17,6% e shoppings 7%.

É natural que o dividend yield dos FIIs de papel seja maior do que os de tijolo pois eles tem uma característica de distribuir para o cotista a inflação do período, enquanto o de tijolo em tese acumula isso no valor dos seus imóveis.

Em períodos de inflação alta como o que estamos passando, essa diferença se acentua ainda mais, já que a fórmula da sua receita é inflação + juros. 
Inflação sobe, rendimento nominal sobe também.

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A pandemia ajudou a deixar essa situação mais extrema.

Pelo lado dos fundos de papel, ela desajustou as cadeias produtivas mundo afora causando uma inflação muito elevada, mesmo que temporária.

Já pelo lado dos fundos de tijolo, a pandemia colocou em cheque segmentos tradicionalmente resilientes dos fundos de tijolo, como as lajes corporativas e os shoppings centers

Há quem pense que mesmo que a pandemia passe, o home office veio para ficar e o e-commerce vai atrapalhar a vida dos shoppings.

Assim, os investidores menos experientes só conseguem enxergar estímulos para continuar nos fundos de recebíveis, ignorando os de tijolo.

Só que conforme a vacinação vai avançando e ganhando velocidade, a volta aos escritórios vai ganhando força entre empresas e colaboradores. 

As pessoas, vacinadas e vendo o número de casos de covid diminuindo, voltam a lotar os shoppings centers nos feriados e finais de semana.

Aos poucos vamos nos aproximando de algo muito parecido do que era nossa vida antes da pandemia.

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O ciclo imobiliário, o aspecto mais importante a se compreender nesse tipo de investimento, está num momento muito favorável especialmente para os FIIs de lajes corporativas, mas também para shoppings centers e galpões logísticos.

Perceba que colocando as coisas na perspectiva correta, você vai enxergar FIIs de tijolo extremamente baratos e num momento muito favorável dentro de um ciclo que pode levar mais de 10 anos para acontecer de novo.

Quem está de olho nessa perspectiva são os gestores de FoFs (fundos de fundos) e outros investidores mais experientes.

A tempos eu venho chamando atenção dos assinantes do Aluguel Inteligente para as oportunidades claras em alguns FIIs de tijolo.

Compre FIIs de tijolo.
Os assinantes do Aluguel Inteligente sabem quais FIIs comprar e qual o preço limite a se pagar por cada um deles.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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