O que é FII - Fundo de Investimento Imobiliário

FII

O que é FII – Fundo de Investimento Imobiliário. Significado, como funciona e a rentabilidade de um FII.

O que é FII – Fundo de Investimento Imobiliário?

A sigla FII vem do termo Fundo de Investimento Imobiliário. Ou seja, um tipo de aplicação financeira categorizada como um fundo de investimento fechado que não possui resgate.

Esse tipo de investimento capta e reúne recursos financeiros de diversos cotistas a fim de aplicá-los no setor imobiliário. Alguns exemplos de investimentos feitos são aqueles em:

  • Imóveis residenciais;
  • Shoppings;
  • Mercados;
  • Hospitais;
  • Etc.

Tais recursos costumam ser utilizados para construção ou aquisição de imóveis. Eles serão locados ou arrendados gerando lucros que serão distribuídos em forma de dividendos aos cotistas do fundo.

Dessa forma, todo o ganho obtido com essas operações será dividido entre os participantes. Com um valor proporcional equivalente a quantidade de cotas que cada investidor possui.

Apesar de não possuir resgate, os investidores podem vender suas cotas. Mas, deixam de receber os dividendos aos quais possuem direito como cotistas. 

Já que o cotista não tem nenhum direito real dentro do empreendimento do fundo. Ao contrário de um proprietário de imóvel alugado que pode determinar suas regras de uso.

O Fundo de Investimento Imobiliário possui ainda objetivos e políticas pré-definidas. Esses são estabelecidos de forma a guiar a decisão de escolha dos investidores e ações do gestor do fundo.

Esse profissional é responsável pelo funcionamento e manutenção da carteira do fundo. Portanto, o que determinará um investimento bem-sucedido ou não será a valorização ou desvalorização de suas cotas.

A divisão de cotas de um FII é na verdade a divisão dos recursos que compõem o patrimônio de cada fundo. De modo que cada cota é considerada ainda uma fração de seu capital acumulado.

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Como Funciona um FII – Fundo de Investimento Imobiliário?

Para saber como funciona o FII, é necessário que investidores tenham conhecimento de alguns conceitos aplicados nele. A princípio vamos entender os conceitos de:

  • Portfólio: tipo de estratégia e aplicação escolhidas que determinarão o potencial de retorno e os riscos da carteira, lembrando que um fundo pode investir em diversos tipos de imóveis;
  • Ticker: toda cota é identificada na Bolsa de Valores (B3) por um código, chamado ticker, que é formado de 4 letras maiúsculas seguidas pelo número 11.

Em relação ao código de identificação, se um Fundo de Investimento Imobiliário estiver listado no mercado de balcão organizado da B3, a letra B será acrescentada ao final, ficando XXXX11B.

O patrimônio desse tipo de aplicação é dividido em cotas, com isso, as mais populares possuem negociações na B3. Enquanto outras são negociadas diretamente com os investidores, de forma simples.

Além disso, os fundos imobiliários possuem dois tipos de classificações quanto ao tipo da aplicação, conforme veremos a seguir:

Fundos de Tijolo 

Também chamados de fundos de renda são aqueles que investem em imóveis de fato e lucram a partir de aluguéis. Ou seja, os recursos captados são investidos em ativos reais.

Alguns fundos desse tipo costumam focar em um único empreendimento. Enquanto outros focam num mix para sua carteira, podendo até mesmo ter imóveis de diferentes regiões. 

Fundos de Papel

Ou fundos de recebíveis, são aqueles nos quais a compra de títulos ligados ao mercado imobiliário é feita. Como, por exemplo, as Letras Hipotecárias (LH) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Fundos Híbridos

São aqueles que mesclam a carteira de fundos imobiliários com papéis do segmento imobiliário e com investimentos feitos diretamente em imóveis.

Qual a Rentabilidade de um FII – Fundo de Investimento Imobiliário?

Uma das características do FII que mais atraem as pessoas é a que acontece em alguns casos nos quais sua rentabilidade possui distribuição mensal. Basicamente existem duas formas de lucrar nos fundos:

  1. Valorização das cotas negociadas na B3;
  2. Rendimento mensal próprio do fundo.

No Brasil existe a exigência de que pelo menos 95% do lucro apurado seja igualmente dividido entre as cotas. Além disso, seu rendimento costuma ser mensal semelhante ao pagamento de aluguel.

É preciso entender que cada fundo possui uma perspectiva diferente quanto à sua rentabilidade. Da mesma forma que seus resultados variam de acordo com valorização ou desvalorização de suas cotas.

Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o que é FII, consulte o artigo completo sobre FII – Fundo de Investimento Imobiliário.

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