FII RBVA é Bom? Vale a Pena Investir ou tem Pegadinha?
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FII RBVA é Bom? Vale a Pena Investir ou tem Pegadinha?

Com 55% da receita oriunda das agências do banco Santander, saiba se ainda vale a pena investir no fundo imobiliário Rio Bravo.

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Atualizado em 03/08/2020
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O assunto da semana foi o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo RBVA11 e seu principal inquilino, o SantanderSANB11.

Muitas pessoas hoje querem saber se o RBVA é bom para receber a renda de aluguéis, se vale a pena investir com o valor da cota atual ou tem alguma pegadinha nesse FII.

Tenho minhas considerações a fazer sobre o caso de ter o banco como inquilino.

Primeiro sobre o próprio fundo, que é um caso interessante de adaptação a uma nova realidade.

O fundo imobiliários era originalmente um FII só de agências da Caixa Econômica Federal que, vendo o futuro incerto das agências bancárias, decidiu virar um fundo de imóveis de varejo de rua. 

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Decidiu incorporar o SAAG11, que também era só de agências (do Santander) para ganhar musculatura, mas também atraído pela qualidade e localização dos imóveis que poderiam ser utilizados por negócios de varejo no caso de o banco desocupá-los.

O RBVA11 está se transformando aos poucos em um fundo de varejo. 

Nos últimos meses o fundo fez aquisições de imóveis interessantes locados para empresas como C&A (CEAB3), Centauro (CNTO3) e GPA – Grupo Pão de Açúcar (PCAR3).

Só que por ora, mesmo depois desses movimentos todos, o RBVA11 ainda é um fundo de agências. 

Ele é denominado de varejo, mas sua receita ainda é 87% advinda das agências.

Tenha isso em mente quando avaliar investir neste fundo. 

Bem, agora vamos aos fatos da semana.

No dia 13 de julho, o fundo divulgou em fato relevante que foi notificado pelo Santander, inquilino que representa 55% de sua receita de aluguéis, que ele quer desconto no seu aluguel e que ajuizou 28 ações com este pedido.

Seria um pleito normal, se não fosse por dois detalhes: um importante e outro só curioso mesmo.

O importante é que o contrato celebrado entre o banco, na condição de inquilino, e o fundo, na condição de locador, é um contrato atípico de locação.

Contratos atípicos são diferentes dos contratos típicos.

Neles, as partes renunciam, de comum acordo, aos seus direitos de pleitear a revisão judicial dos termos acordados no contrato.

Num contrato típico, por exemplo, qualquer um dos dois que entenda que esteja sendo prejudicado pelos termos do contrato, pode solicitar a revisão de seu valor depois de três anos da sua assinatura.

O Santander, tentando pegar carona em decisões absurdas da justiça em tempos de coronavírus, quer se aproveitar da situação para reduzir suas despesas com essas agências.

Acontece que o banco é empresa de capital aberto e tem seus resultados amplamente divulgados para o mercado.

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O banco, por enquanto, apresentou sólidos resultados e não precisaria de uma medida dessa natureza para passar por esse momento.

Se estivéssemos em outro país, eu diria que isso não passa de um esperneio infantil de algum executivo que quer mostrar trabalho para seu chefe. 

Mas como estamos no Brasil, onde até o passado é incerto, esse pleito do Santander mesmo sem sentido, causa medo. 

Esse esperneio sem sentido pode cair na mão de um “juiz sem juízo” que dê razão ao banco. 

Improvável, mas isso é Brasil, meu amigo. E o Brasil não é para amadores!

Digo isso com um medo genuíno de quem viu alguns amigos advogados largarem a profissão pois dizem que o direito virou algo menos técnico e mais obscuro. 

Eles perdem ações que deveriam ganhar, ganham outras que deveriam perder. 

O motivo eu deixo para sua imaginação adivinhar…

Antes mesmo da questão judicial, a atitude do Santander é sim lamentável. 

Me lembro do que o Abílio Diniz disse, em sua biografia, ter ouvido de muitos banqueiros na época em que estava brigando com seu sócio francês (Casino) pelo controle do Pão de Açúcar: “cumpra o contrato!”.

Ah, agora tem a parte curiosa dessa história.

Dias antes disso tudo acontecer, um analista do Santander recomendou compra do fundo RBVA11, citando entre os motivos o aspecto defensivo dos imóveis em meio à crise, justamente por causa dos contrato atípicos de locação que são a maioria dos contratos deste FII.

Antes que pensem que isso foi algo feito para sacanear alguém, esclareço: não é.

Qualquer área de análise de qualquer instituição precisa ficar fisicamente apartada do resto das operações. 

Justamente para ela não ter acesso a informações privilegiadas e nem fornecer informações privilegiadas.

Isso tem nome no mercado financeiro: Chinese Wall (muralha da China), que representa justamente uma barreira sólida para separar áreas que precisam ser independentes.

O Chinese Wall tanto funciona no Santander, que esse analista deve estar se explicando para todo mundo que isso existe e que ele não foi mal intencionado na sua recomendação.

Enfim, foi uma semana com emoções e que vai gerar muito mais emoção ainda no futuro.

Está na mão da justiça agora, trazer a segurança jurídica de volta ao tabuleiro imobiliário.

Tratando-se de Brasil, é só mais um dia no paraíso.

Do lado de cá, acompanhamos RBVA11 confiando que a justiça cumprirá seu papel de fazer valer os contratos as leis vigentes.  


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Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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