O que é FFO - Funds From Operations?

O Funds From Operations, em português fluxo de caixa proveniente das operações, cuja sigla denomina-se FFO, é um indicador muito utilizado na administração de um fundo de investimentos imobiliários (FII).

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Esse indicador, muito utilizado na administração de um FII, funciona, por exemplo, como uma maneira de monitorar a renda dos aluguéis, e é uma medida não inserida na área da contabilidade.

Devemos ter em mente que o mercado financeiro apresenta diversas maneiras de investimentos, cuja mensuração pode se dar por meio de alguns indicadores, como por exemplo o FFO.

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É através desse indicador, por exemplo, que os investidores verificam o fluxo de caixa de um fundo de investimento imobiliário, para assim decidir se é viável investir no mesmo.

Dessa forma, as empresas imobiliárias gozam do FFO como um parâmetro de desempenho operacional.

Portanto, podemos apontar algumas das principais vantagens dos fundos de operações, são elas:

  • Os FFOs são usados como medida de desempenho operacional, pelas empresas imobiliárias;
  • O FFO inclui apenas receitas de atividades comerciais, como receita da venda de um ativo, excluindo entradas de caixa únicas;
  • Os FFOs são usados para definir o fluxo de caixa das operações referente ao valor utilizado pelos fundos de investimentos imobiliários.

Vale dizer que o cálculo do FFO é uma forma com alta precisão de demonstrar a situação relativa de um investimento imobiliário.

Dito isto, apresentaremos na sequência a fórmula e cálculo de Fundos de Operação, para, por fim, apresentarmos a utilização do FFO para analisar um fundo imobiliário.

Fórmula para o cálculo do FFO

O Cálculo do FFO é bastante simples. Basta somar o lucro líquido ajustado com a amortização e a depreciação e, posteriormente, subtrair os ganhos na venda de imóveis.

Portanto, a fórmula é representada da seguinte maneira:

FFO = Lucro Líquido + Depreciação + Amortização – Ganhos na venda de imóveis

O resultado deste cálculo é muito importante para que o investidor tenha em mente a rentabilidade do imóvel.

Sendo assim, o resultado diz respeito a uma simples amostragem que indica a quantia disponível que uma instituição tem em caixa.

Em várias ocasiões os investidores não se encontram na necessidade de calcular o FFO de um fundo de investimento imobiliário.

Tal fato ocorre porque todos esses fundos são obrigados, em suas demonstrações financeiras públicas, a mostrarem seus cálculos de FFO.

Como analisar um Fundo Imobiliário utilizando o FFO?

A gerência dos fundos de investimentos imobiliários ocorre por meio de uma entidade administradora e, para que esses fundos se tornem ativos, é preciso ser registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A CVM, para ficar mais claro, diz respeito a uma autarquia que possui vínculo com o Ministério da Economia. Essa autarquia foi instituída pela Lei 6.385, de 7 de dezembro de 1976.

Voltando a análise do fundo, após breve parênteses, um investidor passa a possuir uma cota deste fundo, o que significa que ele se torna sócio de ativos imobiliários do determinado fundo.

Podem ser incluídos nesses fundos: shoppings, edifícios comerciais, propriedades em que o proprietário pague aluguel mensal e agências de bancos.

Nesse caso, o investidor desses fundos recebe mensalmente uma quantia referente ao aluguel, ou, no caso de venda, uma porcentagem do valor de venda.

O fato é que o investidor que procura esse tipo de investimento deve se atentar ao indicador mostrado pelo FFO.

 Essa atenção é válida pois a medida compensa os métodos de contabilidade de custos, que podem não ser precisos na análise da real situação dos determinados fundos.

 Portanto, devemos concluir que o cálculo do FFO é extremamente importante para que um investidor tenha a condição de avaliar o fluxo de caixa operacional ocasionados pelos imóveis.

Nesse ramo muitas propriedades têm um ganho de valor com o tempo, fazendo com que a depreciação e amortização sejam acrescidas ao lucro líquido.