FEXC11: Fundo Imobiliário BTG Pactual Fundo de CRI é bom?

Fundo FEXC11 obteve retorno total de 18,14% em 2019 e distribuiu R$ 0,70 por cota em janeiro. 

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O FEXC11 é um fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívidas imobiliárias. 

Em 2019, o retorno total do fundo (variação de cota e rendimentos distribuídos) foi de 18,14%, o que significa 3 vezes o rendimento da taxa DI no período.

No primeiro mês de 2020, a distribuição por cota foi de R$ 0,70, ou 0,62% do valor de cota. 

Se você busca maneiras efetivas de aumentar seu capital, precisa investir nos melhores fundos imobiliários. Assim, conhecer as características do FEXC11 é essencial. 

Neste artigo você entenderá:

• O que é FEXC11;
• Rendimentos do FEXC11;
• Resumo da Carteira do FEXC11;
• Negociação e Liquidez do FEXC11;
• Principais riscos do FEXC11;
• Subscrição do FEXC11;
• Se o FEXC11 é bom. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário BTG Pactual fundo de CRI (FEXC11) é bom e deve entrar em sua carteira! 

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O que é FEXC11 FII?

O código FEXC11 se refere ao fundo imobiliário BTG Pactual Fundo de CRI, antes denominado fundo imobiliário Excellen, que é gerido pela BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda. 

Trata-se de um fundo do tipo papel, onde os recursos são aplicados em títulos de dívidas imobiliárias. 

No FEXC11, os ativos alvo são CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). No entanto, o portfólio do fundo tem pequena parcela aplicada em LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e outros papéis de renda fixa. 

O FEXC11 teve início em maio de 2008, trazendo ao mercado 5 mil cotas vendidas a R$ 100 cada uma. 

No final de janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior a R$ 245 milhões. 

FEXC11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do FEXC11 foram de R$ 0,70 por cota em janeiro de 2020, o que corresponde a 0,62% sobre o valor de cota no fechamento do mês. 

Em 2019, o retorno acumulado atingiu os 18,14%, considerando a variação das cotas e os rendimentos distribuídos. 

O Dividend Yield anualizado registrado em dezembro de 2019 foi de 6,74%, cálculo sobre o preço de fechamento de cota no mês.

No gráfico abaixo, veja o detalhamento das despesas, receitas e distribuição por cota do FEXC11 no último semestre de 2019.

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Resumo da Carteira do FEXC11 

A carteira do FEXC11 é composta maiormente por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

O portfólio do FEXC11 é composto ainda por pequena parcela LCIs e outros títulos de renda fixa. 

Assim como os CRIs, as LCIs são títulos de dívida imobiliária garantidos por imóveis físicos. Ambos papéis funcionam como um empréstimo e periodicamente ou em seu vencimento pagam juros aos investidores. 

A principal diferença entre eles são os emissores: CRIs são emitidos por securitizadoras, enquanto LCIs são emitidas por entidades financeiras. 

Alocação por Instrumento

Em dezembro de 2019, a carteira do FEXC11 apresentava a seguinte composição: 

• CRI: 92%
• LCI: 6,61%
• Renda Fixa: 2,72%

Na imagem abaixo, a alocação de ativos do FEXC11 por instrumento, englobando LCI e renda fixa na mesma parcela. 

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do FEXC11 se divide entre índices conectados à inflação, ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e taxas prefixadas. 

O CDI é a taxa praticada em empréstimos realizados entre instituições bancárias. 

Trata-se da taxa comumente utilizada para cálculo de rentabilidade de grande parte dos investimentos de renda fixa, CRIs (ativos alvo no FEXC11) incluídos. 

Os índices ligados à inflação no FEXC11 são: 

• IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo), medido mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística);
• IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), com cálculo mensal feito pela IBRE (Instituto Brasileiro de Economia);
• TR (Taxa Referencial), divulgada diariamente pelo BACEN (Banco Central do Brasil). 

Em dezembro de 2020, a alocação de ativos do FEXC11 por indexador era a seguinte:

• CDI: 56%
• IPCA: 17%
• IGPM: 24%
• Prefixada: 2%
• TR: 1%

Diversificação 

O fundo FEXC11 contava com 46 diferentes CRIs em seu portfólio em janeiro de 2020. 

A maior exposição era o CRI emitido pelo Grupo ISEC Brasil, correspondendo a 10,38% do patrimônio.

O grupo é popular no mercado financeiro e opera desde o início dele.

A partir de 2015 passou por reestruturação e fusão com outras entidades do ramo, passando a ser das principais securitizadoras do mercado. 

As mais recentes dessas fusões aconteceram em outubro de 2019, com a incorporação da Nova Securitização e da Beta Securitizadora. 

O devedor, a Vitacon, tem perfil moderno e soma mais de R$ 5 bilhões em vendas. 

Porém, a empresa não se limita a construção para venda. Ela responde ainda pela gestão de ativos imobiliários através da Vitacon Capital, que tem como investidores a XP Investimentos e a americana Hines. 

Seu conceito é apresentado como living as a service, um modelo que vende serviços imobiliários, disponibilizando seus ativos para contratos de curta, média e longa temporada. 

A empresa é apontada como uma das precursoras do movimento tiny apartments (mini apartamentos) no Brasil e ganhou as manchetes há alguns anos por ser a responsável pelos menores apartamentos de São Paulo, com apenas 10 metros de funcionalidade e tecnologia. 

O duo ISEC/Vitacon responde também pela terceira maior exposição da carteira do FEXC11. Os papéis somam 17,34% do patrimônio líquido, o que é algo elevado. 

Na tabela abaixo, veja as informações das 10 maiores exposições em carteira e sua participação no patrimônio líquido do fundo (PL). 

Fonte: Relatório Gerencial

Negociação e Liquidez FEXC11

Em fevereiro de 2020 foram registradas 3.201 negociações de cotas do FEXC11, totalizando um volume de R$ 13,10 milhões. 

O volume médio diário foi de aproximadamente R$ 59 mil por dia. 

Em dezembro de 2017, o volume negociado foi de R$ 757 mil, correspondendo a uma média diária de 36 mil aproximadamente .

O gráfico abaixo mostra que o volume de negociações (em cinza) teve incremento a partir de 2017, com picos no início de 2018 e meados de 2019.

A imagem mostra ainda a rentabilidade do FEXC11 desde 2011, comparada ao IGPM e ao CDI (líquido). 

Riscos do FEXC11

Os principais riscos do FEXC11 são: riscos de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

Os fundos imobiliários como o FEXC11, RBVA11 (Renda Bravo Varejo) e outros são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, não apresenta grande liquidez geral. 

Assim, não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Para avaliá-lo se analisa a distribuição de capital entre ativos, buscando concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

No FEXC11, são 46 diferentes CRIs, sendo que a maior exposição representa 10,38% do patrimônio do fundo. 

A entidade responsável pela maioria dos CRIs (24) do portfólio é a Brazilian Securities. No entanto, todos são títulos pulverizados, o que minimiza significativamente o risco. 

Porém, existe uma concentração de 17,34% do patrimônio em dois CRIs cujo devedor é a Vitacon.

É uma exposição algo elevada, que deve ser avaliada com atenção. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do FEXC11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

No entanto, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, afetando os rendimentos do fundo. 

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Dados do FEXC11

Veja agora os dados oficiais do FEXC11: 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário BTG Pactual Fundo de CRI
• CNPJ: 09.552.812/0001-14
• Gestor: BTG Pactual
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Gestão Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
• Patrimônio Total (01/2020): R$ 247.609.723,24
• Taxa de Administração: 0,3% do PL ao ano 
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 06 de maio de 2008
• Quantidade de Emissões: 9
• Número de Cotistas (01/2020): 8.463
• Número de Cotas do FEXC11: 2.443.535 
• Regulamento do FEXC11
• Relatório Gerencial do FEXC11
• FEXC11 Site Oficial (RI) 

FEXC11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor tem de manter o seu percentual de participação em um fundo imobiliário do qual é cotista quando ocorre uma nova emissão. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A maior parte das emissões do FEXC11 aconteceram nos primeiros anos de existência do fundo, que opera desde 2011. 

A última emissão ocorreu em julho de 2019, sendo encerrada em agosto desse mesmo ano. Porém, foi uma oferta destinada apenas a investidores profissionais. 

Dúvidas sobre FEXC11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FEXC11.

Como comprar FEXC11?

A compra de cotas do FEXC11 e outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores.

Abra sua conta e transfira o montante que deseja investir para ela.

Logo, acesse o Home Broker, busque o fundo por seu código (FEXC11) e selecione o número de cotas a comprar. 

Então é só inserir o valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do FEXC11?

O informe de rendimentos do FEXC11 é encontrado através do site da B3, em fundos listados, na aba relatórios financeiros. 

Onde achar o relatório gerencial do FEXC11?

Disponibilizei o relatório gerencial do FEXC11 neste artigo, na seção Dados do FEXC11. Além disso, você o encontra no site da BTG Pactual, gestora do fundo. 

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FEXC11 é um Bom Fundo?

O FEXC11 tem uma das taxas de administração mais competitivas do mercado, o que é vantajoso para quem investe. 

No entanto, 17,34% do patrimônio do fundo está concentrado em títulos com um mesmo devedor, o que significa um maior risco de concentração.

Dito isso, o FEXC11 é um bom fundo.

Porém, não descuide a alocação de ativos: ele é interessante para a diversificação mas, por essa concentração, recomendo que ocupe apenas pequena parte de sua carteira.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.