FCFL11: Fundo Imobiliário Campus Faria Lima Vale a Pena?
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FCFL11: Fundo Imobiliário Campus Faria Lima Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Campus Faria Lima (FCFL11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 07/04/2020
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Fundo Imobiliário FCFL11 distribuiu R$ 0,57 em dividendos em fevereiro. O valor é equivalente a 0,51% do valor de cota atual. 

O fundo imobiliário FCFL11 possui apenas um ativo, o edifício onde atualmente funciona o Insper, entidade de ensino superior sem fins lucrativos. 

O imóvel conta com mais de 30 mil m2 de área bruta locável, 100% ocupada e adimplente, e está localizado na cidade de São Paulo.

Com ele, o fundo gera rendimentos mensais isentos de imposto de renda para seus cotistas. 

No mercado desde 2010, o fundo conta com 10 anos de histórico. Atualmente, seu patrimônio supera os R$ 357 milhões. Sua participação no IFIX é de 0,592%. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal de investimento em imóveis, deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Por isso, conhecer as características do FCFL11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FCFL11;
  • Rendimentos do FCFL11;
  • Resumo da Carteira do FCFL11;
  • Liquidez do FCFL11;
  • Principais riscos do FCFL11;
  • Se o FCFL11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Campus Faria Lima (FCFL11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é FCFL11 FII?

O Código FCFL11 identifica o fundo imobiliário Campus Faria Lima, administrado pela BTG Pactual, que responde por fundos como o FEXC11 e o BCFF11

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos e lucra com seus aluguéis. 

Embora o objetivo do fundo seja adquirir imóveis comerciais, no plural, em sua carteira há apenas um imóvel, localizado em São Paulo, capital. 

O fundo possui 100% de suas participações. 

O FCFL11 foi iniciado em junho de 2010, com cotas vendidas a R$ 1 mil cada. Ao final de fevereiro de 2020, o patrimônio total do fundo era de R$ 357,18 milhões. 

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FCFL11 Rendimentos

No mês de fevereiro de 2020, o FCFL11 distribuiu R$ 0,57 em dividendos por cota. O valor equivale a 0,51% da cota atual. 

O rendimento em janeiro foi semelhante, fechando a distribuição em R$ 0,58 por cota. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do FCFL11 somaram R$ 97,53. No entanto, os rendimentos até o mês de setembro correspondiam a cota agrupada. 

O fundo passou por um desmembramento de cotas, que se refletiu nos rendimentos a partir de outubro/19. 

Na tabela abaixo, veja os dividendos distribuídos pelo FCFL11 em 2019.

Rendimentos Mensais FCFL11
Rendimentos Mensais FCFL11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do FCFL11

A carteira do FCFL é composta por apenas um ativo imobiliário, o Campus Faria Lima, localizado na Vila Olímpia, em São Paulo capital. 

São 30.967,97 m2 de área bruta locável. O imóvel oferece 35 salas de aula, biblioteca, lanchonete, auditório de 327 lugares, quadra poliesportiva e estacionamento com 360 vagas. 

Na atualidade, o edifício está 100% locado para o Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa), uma instituição de ensino superior sem fins lucrativos.

A entidade oferece cursos de graduação em Economia e Administração, além de pós-graduação, MBA e cursos livres. 

Existem vários contratos de locação vigentes, mesmo tratando-se de um único inquilino. Apenas 1% deles têm contratos com vencimento próximo, vencendo ainda em 2020. 

A maioria deles (92%), vence somente em 2037 e os restantes 7% tem vencimento para 2029.  

INSPER 

Endereço: Rua Quatá, 300 – Vila Olímpia

Cidade: São Paulo – SP

ABL: 30.967,97 m2

Participação do fundo: 100%

Ocupação: 100%

Negociação e Liquidez FCFL11

No mês de fevereiro de 2020, foram negociadas 1.139 cotas do FCFL11, totalizando um volume de R$ 3,02 milhões. A média diária foi de aproximadamente R$ 167 mil. 

Nos 12 meses anteriores foram registradas 19.444 negociações, que totalizaram R$ 48,04 milhões. A média mensal observada é aproximadamente R$ 4 milhões. 

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações do FCFL11 em 2019. Apenas 3 meses (janeiro, maio e outubro) ultrapassam os R$ 4 milhões em volume de negociação. 

Negociação e Liquidez FCFL11
Negociação e Liquidez FCFL11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FCFL11

Os principais riscos do FCFL11 são: Liquidez, vacância, prazo dos contratos, do inquilino e de concentração. 

Risco de liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de uma cota do fundo em dinheiro. 

Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas. 

O FCFL11 não apresenta grande liquidez atualmente. Sua média mensal apenas supera os R$ 4 milhões ao longo dos últimos 12 meses. 

Além disso, cabe comentar que o mercado secundário nem sempre apresenta grande liquidez em geral. 

Assim, não existem garantias quanto ao valor de venda da cota, ou sobre o tempo que possa levar para ela. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis e afetando o retorno do fundo. 

O FCFL11 tem 100% de seu imóvel locado para o Insper na atualidade. 

Vacância FCFL11
Vacância FCFL11. Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O prazo de contrato é um risco relacionado à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término, o que afetaria o rendimento do fundo. 

No FCFL11, apenas 1% dos contratos têm vencimento iminente.  A maioria deles (92%) vence em 2037 e uma pequena parcela (7%) vence em 2029. 

Vencimento dos Contratos FCFL11
Vencimento Contratos FCFL11. Fonte: Relatório Gerencial

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre cabe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento, o que afetaria a receita e distribuição do fundo. 

Nessa situação são gerados custos com medidas judiciais e uma boa dose de burocracia.

Até o final de 2019, o único inquilino do fundo estava 100% adimplente. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a diversificação de ativos adotada pelo fundo. 

Em fundos de tijolo, como o FCFL11, tal risco se avalia considerando, entre outros: 

  • Consistência da gestão;
  • Distribuição de capital entre os ativos;
  • Localização dos imóveis;
  • Número de locatários. 

A carteira do FCFL11 apresenta apenas um imóvel, que está 100% locado para apenas um inquilino. 

Trata-se de um risco elevado: Não há outros imóveis para compensar um evento intempestivo, nem outros inquilinos que diversifiquem o risco de inadimplência. 

Isso deve ser avaliado com atenção no momento de investir. 

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Dados do FCFL11

Veja agora os dados do FCFL11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Campus Faria Lima
  • CNPJ: 11.602.654/0001-01
  • Administrador: BTG Pactual DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Passiva – Outros
  • Patrimônio Total  (02/2020): R$ 357.182.871,07
  • Taxa de Administração: 0,30% a.a. (ao ano) sobre o valor total dos ativos
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 26 de junho de 2010
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (3.297):
  • Número de Cotas do FCFL11: 3.340.000 
  • Regulamento do FCFL11
  • Relatório Gerencial  FCFL11
  • FCFL11 Site Oficial (RI)

FCFL11 Subscrição

A subscrição é o direito que assegura ao cotista de um fundo imobiliário a possibilidade de manter o seu percentual de participação no fundo quando ocorre uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário FCFL11 ainda não realizou nenhuma oferta com subscrição. Desde seu IPO, não foi realizada nenhuma nova emissão de cotas. 

Dúvidas sobre FCFL11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FCFL11.

Como comprar FCFL11?

A compra de cotas do FCFL11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores

Assim, abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir são os primeiros passos. 

Logo, basta abrir o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FCFL11), selecionar o número de cotas e o valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do FCFL11?

O informe de rendimentos do FCFL11 é disponibilizado no site oficial do fundo. Além disso, você o encontrará ainda no site da B3

Onde achar o relatório gerencial do FCFL11?

Disponibilizei o relatório gerencial do FCFL11 neste mesmo artigo, em dados do FCFL11. 

É possível encontrá-lo ainda no site oficial do FCFL11, na aba ‘Relatórios’. 

Como declarar o fundo imobiliário FCFL11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FCFL11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FCFL11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário FCFL11 conta com mais de 30 mil m2 de área bruta locável, 100% ocupados e sem inadimplência. 

Além disso, seus contratos são de longo prazo, com a maioria de vencimentos para 2037, e a taxa de administração (0,30%) é atrativa. 

No entanto, o fundo apresenta duas características que devem ser avaliadas com atenção: é monoativo (tem apenas 1 imóvel) e tem apenas um inquilino. 

Esses fatores elevam consideravelmente o risco de concentração do fundo. 

Além disso, seus rendimentos mensais não são os mais interessantes, como para justificar o risco. 

Com base nesses pontos, o FCFL11 não é um fundo que eu recomende. Existem melhores fundos imobiliários no mercado, que vão fazer seu capital aumentar de maneira mais eficiente e com menores riscos. 

Agora, me conte: Qual é o FII que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima avaliação pode ser a sua!

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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