O que é Fannie Mae?

A Federal National Mortgage Association (FNMA), normalmente conhecida como Fannie Mae, é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) fundada em 1938 pelo Congresso durante a Grande Depressão como parte do New Deal.

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Foi estabelecido para estimular o mercado imobiliário, disponibilizando mais hipotecas para tomadores de empréstimos de renda moderada a baixa.

A Fannie Mae não origina nem fornece hipotecas a mutuários. Mas ela os compra e garante por meio do mercado hipotecário secundário.

Na verdade, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário.

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Como surgiu a Fannie Mae?

No início dos anos 1900, conseguir uma hipoteca, quanto mais uma casa, não era uma tarefa fácil.   

Muitas pessoas não podiam pagar uma entrada, e os empréstimos quase sempre eram de curto prazo, não como aqueles com os períodos de amortização de longo prazo que conhecemos hoje.

Na verdade, quando muitos dos empréstimos venciam na época, eles normalmente exigiam grandes pagamentos do devedor.

O banco executou a hipoteca se o proprietário não pudesse fazer o pagamento ou refinanciar. Isso se tornaria difícil com o início da Grande Depressão.

As taxas anuais de execução hipotecária aumentaram todos os anos de 1926 (os números do primeiro ano foram mantidos) até 1934, quando a taxa atingiu um pico bem acima de 12%.

O Congresso dos Estados Unidos respondeu criando a Fannie Mae. O objetivo era ajudar a criar um fluxo de financiamento habitacional disponível para todos em todos os mercados.

Isso levou ao financiamento de hipotecas de taxa fixa de longo prazo, permitindo que os proprietários refinanciarem seus empréstimos a qualquer momento durante o curso do empréstimo.

Em 1968, a Fannie Mae começou a se financiar com a venda de ações e títulos depois que o governo os removeu do orçamento federal.

Ela manteve seus laços com o governo como uma GSE, porém, com um conselho de diretores composto de não mais de 13 membros. Também está isento de impostos locais e estaduais.

Qual o objetivo da Fannie Mae?

A Fannie Mae é uma empresa patrocinada pelo governo que disponibiliza hipotecas para mutuários de renda baixa e moderada. Não concede empréstimos, mas os apoia e garante no mercado hipotecário secundário.

Além disso, fornece liquidez investindo no mercado hipotecário, reunindo empréstimos em títulos lastreados em hipotecas.

Ao investir no mercado de hipotecas, a Fannie Mae cria mais liquidez para credores, como bancos, instituições de poupança e cooperativas de crédito, o que por sua vez lhes permite subscrever ou financiar mais hipotecas. Essas devem cumprir critérios estritos.

Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2021 é de $ 548.250 (de $ 510.400 em 2020) para a maioria das áreas e $ 822.375 (de $ 765.600 em 2020) para áreas de alto custo.

Essas áreas incluem Havaí, Alasca, Guam e as Ilhas Virgens dos EUA, onde os valores residenciais médios estão acima do valor da linha de base em pelo menos 115%.

Para fazer negócios com a Fannie Mae, um credor hipotecário deve cumprir a Declaração sobre Empréstimos Subprime emitida pelo governo federal.

A declaração aborda vários riscos associados a empréstimos subprime, como taxas introdutórias baixas seguidas por taxas variáveis ​​mais altas, limites muito altos de quanto uma taxa de juros pode aumentar, limitado a nenhuma documentação de renda, e características do produto que tornam provável o refinanciamento frequente do empréstimo.

Em 2019, a Fannie Mae forneceu mais de US $ 650 bilhões em liquidez para financiar o mercado imobiliário. Isso ajudou pessoas em todo o país a comprar, refinanciar e alugar cerca de três milhões de casas.