FAMB11B: Edifício Almirante Barroso Vale a Pena?
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FAMB11B: Edifício Almirante Barroso Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso (FAMB11B): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário FAMB11B demonstra recuperação em abril. As cotas bateram R$ 3 mil no dia 27. 

Após a queda de março, o mês de abril vem trazendo boas notícias para diversos fundos imobiliários

O Fundo Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) é um deles. Suas cotas fecharam março a R$ 2.575, após chegarem a R$ 2.155 no auge da queda, mas voltaram a superar os R$ 3 mil em abril. 

Nos últimos 3 meses, a variação da cota foi de -11,79, considerando 27 de abril como data final. 

Fundo do tipo tijolo, o FAMB11B gera renda isenta de impostos para seus cotistas com os aluguéis de sua única propriedade, situada no centro do Rio de Janeiro (RJ). 

Desde seu IPO (2003), o fundo vem distribuindo dividendos consistentes e obteve uma interessante valorização de cotas. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do FAMB11B é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FAMB11B;
  • Rendimentos do FAMB11B;
  • Resumo da Carteira do FAMB11B;
  • Liquidez do FAMB11B;
  • Principais riscos do FAMB11B;
  • Se o FAMB11B vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é FAMB11B FII?

O código FAMB11B identifica o Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso, gerido e administrado pela BTG Pactual, que responde por fundos como BTLG11 e FEXC11.

Fundo do tipo tijolo, o FAMB11B investe em imóveis físicos, gerando renda mensal para seus cotistas com seus aluguéis.  

Ele nasceu em 2003 com um propósito claro: adquirir um imóvel situado no centro da cidade do Rio de Janeiro. 

Nele funcionam há mais de 50 anos duas agências da Caixa Econômica Federal, seus escritórios administrativos e um centro cultural com teatro, cinemas e galerias de arte. 

Seu IPO trouxe ao mercado 104,8 mil cotas, comercializadas a R$ 1 mil cada. 

Ao final de fevereiro de 2020 o patrimônio do fundo superava os R$ 372 milhões e sua representatividade no IFIX era de 0,469%. 

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FAMB11B Rendimentos

cota de fechamento 2575

No mês de março, o FAMB11B distribuiu R$ 29,74 em dividendos. O valor representa 1,15% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês, que era de R$ 2.575. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FAMB11B somaram R$ 352,71, o correspondente a 13,7% do valor de cota ao final de março. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
202029,6828,4229,74








201925,5128,2132,3532,3529,0029,1229,6728,9828,9829,3628,2529,16

Fonte: Relatório Gerencial. 

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Resumo da Carteira do FAMB11B 

O fundo imobiliário FAMB11B apresenta um único ativo em carteira. 

Trata-se do Edifício Almirante Barroso, no Rio de Janeiro (RJ), onde funcionam os escritórios administrativos e duas agências da Caixa Econômica Federal. 

O Barrosão, como o imóvel é conhecido na capital carioca, tem mais de 50 anos. Por isso, as reformas e revitalizações vem sendo recorrente. 

Ele conta com mais de 56 mil m2 em área bruta locável, divididos em 12 espaços locáveis. Isso significa unidades muito grandes para o padrão atual de construção. 

A Caixa tem um contrato de aluguel com duração indefinida, que é causa de disputas judiciais há anos. 

A Entidade reluta em aceitar ações revisionais e a ação revisional de aluguel ainda tramita em justiça.  

Em meio a isso, a Caixa manifestou a intenção de sair do imóvel em outubro de 2018. A desocupação, porém, não ocorreu, nem tem data prevista. 

O banco enfrenta dificuldades em levar suas operações para uma nova sede desde 2017, quando começaram as negociações de saída.

Ao ter conhecimento de que o novo endereço era em região considerada perigosa no Rio de Janeiro, entidades representantes dos funcionários se mobilizaram para paralisar a mudança. 

Desde então, não houve um acordo entre as partes. Assim, o Barrosão segue ocupado de momento e gerando renda para os cotistas do FAMB11B.  

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo FAMB11B é proprietário de 100% do Edifício Almirante Barroso (Barrosão), localizado no centro do Rio de Janeiro, RJ. 

O empreendimento conta com: 

  • Área Bruta Locável (ABL) superior a 56 mil m2;
  • 126 vagas de estacionamento;
  • Teatro;
  • 2 salas de cinema;
  • 2 salas de exposição;
  • Galeria;
  • Atelier.

EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO

Endereço: Av. Rio Branco, 174 – Centro

Cidade: Rio de Janeiro RJ

ABL total: 56.429,46 m2

Unidades: 12

Participação: 100%

Negociação e Liquidez FAMB11B

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 1.303 cotas do FAMB11B, totalizando um volume de R$ 7,81 milhões.

A média diária no período foi de R$ 434 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 13.648 negociações totais, somando R$ 85,34 milhões volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 7,12 milhões durante o período. 

Na imagem abaixo, veja a evolução das negociações do FAMB11B em 2019. 

Negociação e Liquidez FAMB11B
Negociação e Liquidez FAMB11B. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FAMB11B

Os principais riscos do FAMB11B são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o FAMB11B venha ampliando sua liquidez no mercado secundário, ela ainda é considerada baixa. 

Cabe salientar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do FAMB11B ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de fevereiro, o FAMB11B tinha 100% de sua propriedade ocupada pela Caixa Econômica, que mantém ali seus escritórios administrativos, duas agências e o complexo cultural há 50 anos. 

No entanto, a inquilina do fundo manifestou sua intenção de desocupação em outubro de 2018. 

A data oficial ainda não foi estabelecida, porém sabe-se que ocorrerá em algum momento. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
No FAMB11B, 100% dos contratos têm prazo de vencimento indeterminado. Porém, a locatária já manifestou sua intenção de desocupar o imóvel, ainda que sem data prevista.   

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de fevereiro, não havia inadimplência no FAMB11B. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do FAMB11B, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Número e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de Atuação.

O FAMB11B tem apenas um imóvel, do segmento de lajes corporativas e que está locado para um único inquilino. 

Isso significa um risco para quem investe. A receita do fundo deriva de uma única fonte, com o que pode ser fortemente afetada em um único movimento. 

A desocupação do imóvel anunciada pela Caixa é um deles: todo o edifício estará desocupado quando ocorrer. 

As receitas do fundo caem e os dividendos também.

É evidente que se buscarão soluções para a questão, possivelmente um retrofit do imóvel, para que possa ser locado para mais inquilinos e atenda novos padrões. 

No entanto, isso terá custos para o fundo, o que igualmente afetará seus rendimentos durante um período. 

Cabe ainda comentar que o mercado de lajes corporativas no Rio de Janeiro não se recuperou desde 2017, e recebeu outra bomba com o coronavírus e seus efeitos agora no começo de 2020. 

Com isso, o futuro da carteira do FAMB11B permanece incerto. 

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Dados do FAMB11B

Veja agora as principais informações do FAMB11B: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Almirante Barroso
  • CNPJ: 05.562.312/0001-02
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (02/2020): R$ 372.868.037,05
  • Taxa de Administração: 2,50% ao mês sobre a receita operacional líquida
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 17 de março de 2003
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (02/2020): 3.835
  • Número de Cotas do FAMB11B: 104.800
  • Regulamento do FAMB11B
  • Relatório Gerencial  FAMB11B
  • FAMB11B Site Oficial (RI)

FAMB11B Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O  fundo imobiliário FAMB11B não realizou nenhuma oferta de subscrição até o momento. De fato, desde seu IPO não houveram novas emissões de cotas. 

Dúvidas sobre FAMB11B

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FAMB11B.

Como comprar FAMB11B?

A compra de cotas do FAMB11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FAMB11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FAMB11B?

O informe de rendimentos do FAMB11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do FAMB11B. 

Onde achar o relatório gerencial do FAMB11B?

O relatório do FAMB11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FAMB11B.

Como declarar o fundo imobiliário FAMB11B no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FAMB11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FAMB11B Vale a Pena?

O FAMB11B é um fundo do tipo tijolo com apenas um ativo em carteira. Com ele, vem gerando rendimentos mensais atrativos para seus cotistas. 

É um fundo com bons anos no mercado, que mesmo em períodos menos favoráveis manteve uma distribuição de dividendos interessante e obteve uma boa valorização sobre suas cotas. 

No entanto, a concentração ativo/inquilino coloca seu futuro em xeque.

A Caixa responde por 100% do contratos de locação e manifestou intenção de desocupar o imóvel. O fundo aguarda pela comunicação da data desde 2018. 

Com a entrega do imóvel, a receita cai quase a zero. 

O imóvel é antigo, e existe uma alta possibilidade de um retrofit para dar seguimento à exploração, o que impactaria o caixa. 

Além disso, o segmento apresenta desafios. As lajes corporativas no Rio de Janeiro enfrentavam uma elevada taxa de vacância desde 2017, e o cenário pós coronavírus é incerto. 

Quanto a imóveis onde funcionam agências bancárias, que ocupam duas unidades do prédio do fundo, o mercado é igualmente reticente. 

Muitas agências físicas deixam de existir na atualidade para dar espaço a operações online. 

Há ainda a questão de liquidez. As cotas do FAMB11B têm preço elevado e seu volume de negociações não é lá grande coisa. 

Com isso, o FAMB11B não é um fundo que eu recomende. Embora seus rendimentos sejam muito bons para a renda passiva, há riscos importantes incluídos. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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