Fundo Imobiliário FAMB11B demonstra recuperação em abril. As cotas bateram R$ 3 mil no dia 27.
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Após a queda de março, o mês de abril vem trazendo boas notícias para diversos fundos imobiliários.
O Fundo Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) é um deles. Suas cotas fecharam março a R$ 2.575, após chegarem a R$ 2.155 no auge da queda, mas voltaram a superar os R$ 3 mil em abril.
Nos últimos 3 meses, a variação da cota foi de -11,79, considerando 27 de abril como data final.
Fundo do tipo tijolo, o FAMB11B gera renda isenta de impostos para seus cotistas com os aluguéis de sua única propriedade, situada no centro do Rio de Janeiro (RJ).
Desde seu IPO (2003), o fundo vem distribuindo dividendos consistentes e obteve uma interessante valorização de cotas.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do FAMB11B é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é FAMB11B;
- Rendimentos do FAMB11B;
- Resumo da Carteira do FAMB11B;
- Liquidez do FAMB11B;
- Principais riscos do FAMB11B;
- Se o FAMB11B vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é FAMB11B FII?
O código FAMB11B identifica o Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso, gerido e administrado pela BTG Pactual, que responde por fundos como BTLG11 e FEXC11.
Fundo do tipo tijolo, o FAMB11B investe em imóveis físicos, gerando renda mensal para seus cotistas com seus aluguéis.
Ele nasceu em 2003 com um propósito claro: adquirir um imóvel situado no centro da cidade do Rio de Janeiro.
Nele funcionam há mais de 50 anos duas agências da Caixa Econômica Federal, seus escritórios administrativos e um centro cultural com teatro, cinemas e galerias de arte.
Seu IPO trouxe ao mercado 104,8 mil cotas, comercializadas a R$ 1 mil cada.
Ao final de fevereiro de 2020 o patrimônio do fundo superava os R$ 372 milhões e sua representatividade no IFIX era de 0,469%.
FAMB11B Rendimentos
cota de fechamento 2575
No mês de março, o FAMB11B distribuiu R$ 29,74 em dividendos. O valor representa 1,15% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês, que era de R$ 2.575.
Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FAMB11B somaram R$ 352,71, o correspondente a 13,7% do valor de cota ao final de março.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores expressos em Reais.
Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
2020 | 29,68 | 28,42 | 29,74 | |||||||||
2019 | 25,51 | 28,21 | 32,35 | 32,35 | 29,00 | 29,12 | 29,67 | 28,98 | 28,98 | 29,36 | 28,25 | 29,16 |
Fonte: Relatório Gerencial.
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Resumo da Carteira do FAMB11B
O fundo imobiliário FAMB11B apresenta um único ativo em carteira.
Trata-se do Edifício Almirante Barroso, no Rio de Janeiro (RJ), onde funcionam os escritórios administrativos e duas agências da Caixa Econômica Federal.
O Barrosão, como o imóvel é conhecido na capital carioca, tem mais de 50 anos. Por isso, as reformas e revitalizações vem sendo recorrente.
Ele conta com mais de 56 mil m2 em área bruta locável, divididos em 12 espaços locáveis. Isso significa unidades muito grandes para o padrão atual de construção.
A Caixa tem um contrato de aluguel com duração indefinida, que é causa de disputas judiciais há anos.
A Entidade reluta em aceitar ações revisionais e a ação revisional de aluguel ainda tramita em justiça.
Em meio a isso, a Caixa manifestou a intenção de sair do imóvel em outubro de 2018. A desocupação, porém, não ocorreu, nem tem data prevista.
O banco enfrenta dificuldades em levar suas operações para uma nova sede desde 2017, quando começaram as negociações de saída.
Ao ter conhecimento de que o novo endereço era em região considerada perigosa no Rio de Janeiro, entidades representantes dos funcionários se mobilizaram para paralisar a mudança.
Desde então, não houve um acordo entre as partes. Assim, o Barrosão segue ocupado de momento e gerando renda para os cotistas do FAMB11B.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo FAMB11B é proprietário de 100% do Edifício Almirante Barroso (Barrosão), localizado no centro do Rio de Janeiro, RJ.
O empreendimento conta com:
- Área Bruta Locável (ABL) superior a 56 mil m2;
- 126 vagas de estacionamento;
- Teatro;
- 2 salas de cinema;
- 2 salas de exposição;
- Galeria;
- Atelier.
EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO
Endereço: Av. Rio Branco, 174 - Centro
Cidade: Rio de Janeiro RJ
ABL total: 56.429,46 m2
Unidades: 12
Participação: 100%
Negociação e Liquidez FAMB11B
No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 1.303 cotas do FAMB11B, totalizando um volume de R$ 7,81 milhões.
A média diária no período foi de R$ 434 mil aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 13.648 negociações totais, somando R$ 85,34 milhões volume.
A média mensal é de aproximadamente R$ 7,12 milhões durante o período.
Na imagem abaixo, veja a evolução das negociações do FAMB11B em 2019.
Riscos do FAMB11B
Os principais riscos do FAMB11B são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o FAMB11B venha ampliando sua liquidez no mercado secundário, ela ainda é considerada baixa.
Cabe salientar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do FAMB11B ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
Ao final de fevereiro, o FAMB11B tinha 100% de sua propriedade ocupada pela Caixa Econômica, que mantém ali seus escritórios administrativos, duas agências e o complexo cultural há 50 anos.
No entanto, a inquilina do fundo manifestou sua intenção de desocupação em outubro de 2018.
A data oficial ainda não foi estabelecida, porém sabe-se que ocorrerá em algum momento.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
No FAMB11B, 100% dos contratos têm prazo de vencimento indeterminado. Porém, a locatária já manifestou sua intenção de desocupar o imóvel, ainda que sem data prevista.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até o final de fevereiro, não havia inadimplência no FAMB11B.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do FAMB11B, esse risco é avaliado considerando entre outros:
- Número e localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Segmento de Atuação.
O FAMB11B tem apenas um imóvel, do segmento de lajes corporativas e que está locado para um único inquilino.
Isso significa um risco para quem investe. A receita do fundo deriva de uma única fonte, com o que pode ser fortemente afetada em um único movimento.
A desocupação do imóvel anunciada pela Caixa é um deles: todo o edifício estará desocupado quando ocorrer.
As receitas do fundo caem e os dividendos também.
É evidente que se buscarão soluções para a questão, possivelmente um retrofit do imóvel, para que possa ser locado para mais inquilinos e atenda novos padrões.
No entanto, isso terá custos para o fundo, o que igualmente afetará seus rendimentos durante um período.
Cabe ainda comentar que o mercado de lajes corporativas no Rio de Janeiro não se recuperou desde 2017, e recebeu outra bomba com o coronavírus e seus efeitos agora no começo de 2020.
Com isso, o futuro da carteira do FAMB11B permanece incerto.
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Dados do FAMB11B
Veja agora as principais informações do FAMB11B:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Almirante Barroso
- CNPJ: 05.562.312/0001-02
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (02/2020): R$ 372.868.037,05
- Taxa de Administração: 2,50% ao mês sobre a receita operacional líquida
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 17 de março de 2003
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (02/2020): 3.835
- Número de Cotas do FAMB11B: 104.800
- Regulamento do FAMB11B
- Relatório Gerencial FAMB11B
- FAMB11B Site Oficial (RI)
FAMB11B Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário FAMB11B não realizou nenhuma oferta de subscrição até o momento. De fato, desde seu IPO não houveram novas emissões de cotas.
Dúvidas sobre FAMB11B
Veja as dúvidas mais comuns sobre o FAMB11B.
Como comprar FAMB11B?
A compra de cotas do FAMB11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FAMB11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do FAMB11B?
O informe de rendimentos do FAMB11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do FAMB11B.
Onde achar o relatório gerencial do FAMB11B?
O relatório do FAMB11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FAMB11B.
Como declarar o fundo imobiliário FAMB11B no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FAMB11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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FAMB11B Vale a Pena?
O FAMB11B é um fundo do tipo tijolo com apenas um ativo em carteira. Com ele, vem gerando rendimentos mensais atrativos para seus cotistas.
É um fundo com bons anos no mercado, que mesmo em períodos menos favoráveis manteve uma distribuição de dividendos interessante e obteve uma boa valorização sobre suas cotas.
No entanto, a concentração ativo/inquilino coloca seu futuro em xeque.
A Caixa responde por 100% do contratos de locação e manifestou intenção de desocupar o imóvel. O fundo aguarda pela comunicação da data desde 2018.
Com a entrega do imóvel, a receita cai quase a zero.
O imóvel é antigo, e existe uma alta possibilidade de um retrofit para dar seguimento à exploração, o que impactaria o caixa.
Além disso, o segmento apresenta desafios. As lajes corporativas no Rio de Janeiro enfrentavam uma elevada taxa de vacância desde 2017, e o cenário pós coronavírus é incerto.
Quanto a imóveis onde funcionam agências bancárias, que ocupam duas unidades do prédio do fundo, o mercado é igualmente reticente.
Muitas agências físicas deixam de existir na atualidade para dar espaço a operações online.
Há ainda a questão de liquidez. As cotas do FAMB11B têm preço elevado e seu volume de negociações não é lá grande coisa.
Com isso, o FAMB11B não é um fundo que eu recomende. Embora seus rendimentos sejam muito bons para a renda passiva, há riscos importantes incluídos.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!