Direito de subscrição de fundos imobiliários significar a oportunidade de comprar cotas do FII sem o ágio por vezes presente nas negociações realizadas na bolsa.

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Se um FII é obrigado a distribuir 95% de todo seu lucro para os cotistas, como ele faz para crescer já que sobra quase nada para reinvestir?

Ele faz uma Oferta Pública de Distribuição de Novas Cotas.

Significa que o fundo imobiliário vai emitir novas cotas, vendê-las e usar esse dinheiro para comprar mais imóveis. 

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Essa operação tem tudo para ser um ganha-ganha para todos envolvidos:

cotistas atuais, gestor do fundo e novos investidores. 

Do lado dos cotistas atuais, quanto mais o fundo crescer e se diversificar, melhor. 

Para o gestor, sua remuneração é um percentual sobre o patrimônio (ou valor de mercado) do fundo, portanto quanto maior melhor. 

Para novos investidores, pode significar a oportunidade de comprar cotas do FII sem o ágio por vezes presente nas negociações realizadas na bolsa.

Como Funciona o Direito de Subscrição de Fundos Imobiliários

Alinhados os interesses, como funciona o direito de subscrição de fundos imobiliários?

O fundo começa pela divulgação de um Prospecto Preliminar que é um documento (gigante) com todas as regras de como vai funcionar a Oferta Pública.

Datas, valores, prazos, procedimentos, tudo está lá.

Nessas ofertas é comum os fundos darem a preferência de compra dessas novas cotas para os seus atuais cotistas. Ou seja, passar o chapéu entre os já investidores do fundo.

Para fazer isso ele emite os Direitos de Subscrição de Cotas e os dá para os atuais cotistas.

Você já deve ter visto alguma vez que do nada apareceu um papel novo lá na sua carteira com o código igual ao do FII mas com o final “12”. 

Esse é o tal Direito de Subscrição de Fundos Imobiliários (FIIs).

Quantidade de Cotas do Direito de Subscrição

A quantidade desses direitos que você recebeu é a quantidade de novas cotas que você poderá comprar nesse processo (se quiser, saiba que você não é obrigado a nada).

O que determina quantos direitos você terá, é o fator de subscrição. Esse fator indica quantos direitos você terá para cada cota possuída.

Normalmente esse fator é um número menor do que 1.

Por exemplo, por ser 0,4. Neste caso, se você possuísse 10 cotas, receberia 4 direitos.

Se tivesse 3 cotas, receberia 1 direito. Se tivesse 1 ou 2 cotas, não receberia direito algum. 

Isso ocorre pois a quantidade de direitos precisa ser um número inteiro, e a parte decimal do número é desconsiderada. 

Portanto se der 0,8 direitos, você fica com o zero. 

Se der 1,2 direitos, você fica com 1 apenas. 

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Venda do Direito de Subscrição

Bem, depois de recebido o direito de subscrição, você terá um prazo para decidir e avisar sua corretora de valores se quer exercê-lo ou não.

Em alguns casos, você pode optar por, ao invés de exercer o direito, vendê-lo para outro investidor. 

Em outros casos você não terá a possibilidade de vendê-lo pois no Prospecto aquele, estará escrito que os Direitos de Subscrição não são negociáveis

Cada caso é um caso.

Não são todos os investidores que exercem o direito ou vendem para quem vá exercer.

Portanto, do total de cotas que o FII vai emitir, nem todas são absorvidas nesse primeiro passo.

Sobras do Direito de Subscrição

Daí vem o segundo passo, que é pegar as Sobras do Direito de Subscrição e redistribuir agora somente entre os que exerceram o direito da primeira vez.

Ou seja, o FII está novamente dando oportunidade para quem está acompanhando-o nesse processo de captação.

Mais uma vez o investidor terá um prazo para decidir e avisar sua corretora da sua vontade de comprar ainda mais cotas desse FII.

Até agora o fundo está privilegiando os seus atuais cotistas. 

Se os atuais cotistas não absorverem todas as cotas que o fundo pretende emitir, então ele parte para a Oferta Pública de Cotas e oferece, para o mercado todo, o restante das cotas que quer emitir.

Mais detalhes sobre a Oferta Pública eu falo outro dia, para hoje o foco é a subscrição.

Recibo de Subscrição

Quem subscreveu as cotas, vai receber na sua custódia não uma cota do FII mas um Recibo de Subscrição

Esse recibo tem o mesmo código do FII, mas com final “13”.

Alguns dias depois (às vezes vários), esse recibo se torna uma cota e o seu código passa a ser final “11” como todas são.

Está finalmente acabado o processo todo.

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Subscrição de Fundos Imobiliários FII Vale a Pena

Para saber o direito de subscrição de fundo imobiliário vale a pena ou não é simples. 

Primeiro você tem que querer: você gosta do FII?

Depois, tem que valer a pena: na subscrição, você vai comprar mais barato do que está sendo negociado na bolsa de valores?

Respondeu que “sim” para as duas perguntas?

Então vá em frente e exerça seu direito de subscrição.

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