DEVA11: Fundo Imobiliário Devant Recebíveis Vale a Pena?
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DEVA11: Fundo Imobiliário Devant Recebíveis Imobiliários Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Devant Recebíveis Imobiliários DEVA11: Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 02/06/2021

Atraindo a atenção de investidores, DEVA11 passa a integrar o IFIX  e busca captar mais recursos em sua 4ª emissão de cotas. 

O fundo imobiliário DEVA11 chegou ao mercado em agosto de 2020. 

Focado em CRIs High Yield, o fundo busca alta rentabilidade e vem oferecendo retornos interessantes para seus cotistas. 

Com o pé no acelerador, a gestão do fundo apostou em novas emissões restritas desde o começo do ano, buscando ampliar o patrimônio do fundo. 

Agora em maio (06), o fundo passou a integrar o IFIX (1,09%), e trouxe nova emissão de cotas, direcionada somente para seus atuais cotistas. 

Ainda em andamento, a emissão pretende captar R$ 375 milhões. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do DEVA11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é DEVA11;
  • Rendimentos do DEVA11;
  • Resumo da carteira do DEVA11;
  • Liquidez do DEVA11;
  • Principais riscos do DEVA11;
  • Se vale a pena investir no DEVA11. 

Leia até o final e descubra se o DEVA11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é DEVA11 FII?

DEVA11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Devant Recebíveis Imobiliários, gerido pela Devant Asset Investimentos e administrado pela Vórtx DTVM

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

Na atualidade, a maior parte de seus papéis são dos segmentos corporativos e de multipropriedades. 

Com os juros gerados por esses títulos, o DEVA11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

A primeira emissão de cotas aconteceu em agosto de 2020, e captou R$ 103,15 milhões com a subscrição de 1.031.554 cotas vendidas a R$ 100 cada. 

Agora em 2021, já foram realizadas 3 emissões restritas de cotas, perfazendo o total de 4. 

Na segunda emissão de cotas foram captados cerca de R$ 330 milhões, e na terceira, outros R$ 204 milhões. Nessas ocasiões, as cotas permaneciam no preço do IPO: R$ 100. 

A quarta emissão de cotas do DEVA11 ainda está em andamento, com data de encerramento prevista para o mês de junho. As cotas são agora comercializadas a R$ 98,70. 

Novamente, trata-se de uma oferta restrita, com foco somente nos atuais cotistas do fundo. Com ela, o DEVA11 pretende captar ao menos R$ 375 milhões. 

Ao final de abril de 2021, o patrimônio líquido do DEVA11 era de pouco mais de R$ 631 milhões. Suas cotas fecharam o mês em R$ 108, 87. 

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DEVA11 Rendimentos

No mês de abril, o DEVA11 entregou R$ 1,37 em rendimentos para seus cotistas. O valor representa um dividend yield mensal de 1,39%. 

Desde o início de suas distribuições, em setembro de 2020, os rendimentos mensais do DEVA11 somam R$ 16,65. 

Na imagem abaixo, confira a composição dos resultados mensais do DEVA11.

Rendimentos Mensais DEVA11
Rendimentos Mensais DEVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe ressaltar os ganhos gerados por correções monetárias, especialmente elevados nos primeiros meses de atuação dos FIIs. 

Com boa parte da carteira alocada em CRIs indexados pelo IGPM, o fundo se beneficiou da alta da inflação. 

Note que, além dos juros diários e da correção monetária, os meses de março e abril foram impactados por “outras receitas” (em cinza).

Esses valores foram inicialmente projetados para custear parte da terceira emissão de cotas do fundo. Ao não utilizá-los para esse fim, foram entregues aos cotistas. 

É interessante notar, ainda, que o valor distribuído por cota caiu nos primeiros meses de 2021, comparando com as distribuições de 2020.  

Isso se deve às novas emissões, que costumam gerar volatilidade no preço das cotas e nos proventos gerados pelo fundo no curto prazo.  

Além disso, é natural que exista uma maior variação nos rendimentos, pois este é um fundo de papel e, como tal, seus resultados refletem as oscilações do mercado. 

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Resumo da Carteira do DEVA11

O DEVA11 é um fundo imobiliário focado em CRIs High Yield, com ênfase nos segmentos corporativo e multipropriedade. 

CRIs são títulos de dívidas lastreados em imóveis. Trata-se de uma operação de antecipação de recebíveis, um tipo de empréstimo com garantias imobiliárias. 

Existem dois tipos de CRIs: 

  • High Grade, que apresentam maior segurança creditícia;
  • High Yield, que oferecem maior rentabilidade e exigem o sacrifício de parte da segurança. 

Em essência, o DEVA11 busca maior rentabilidade. Por isso, seu foco são os CRIs High Yield.  

Como forma de equilíbrio, FIIs com esse foco buscam outros mecanismos de segurança. 

Um deles é seu LTV (Loan to Value). Trata-se do valor máximo oferecido em crédito ante às garantias apresentadas. 

Em abril, o LTV médio do DEVA11 estava em 40%. 

Na prática, isso quer dizer que para cada 40 mil que o FII cedeu em empréstimo, existem R$ 100 mil em garantia. 

Ao final de abril, 90% da carteira do DEVA11 era composta por CRIs, enquanto 8% de seus recursos estavam alocados em cotas de outros FIIs. 

Alocação de ativos DEVA11
Alocação de ativos DEVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação de Ativos

Em abril, após o encerramento da terceira emissão de cotas do fundo, o DEVA11 tinha 98% de seus recursos alocados. 

Em relação aos indexadores, a maior exposição era ao IPCA (65%), como mostra a imagem abaixo.

DEVA11 Alocação por Indexador
DEVA11 Alocação por Indexador. Fonte: Relatório Gerencial.

No relatório gerencial do mês, a gestão comenta que algumas de suas operações atreladas ao IGPM foram remodeladas, visando manter o bom andamento das carteiras. 

No documento, a gestão explica que esses ativos foram emitidos em um cenário com inflação controlada, diferente do observado a partir do segundo semestre/20. 

A explicação continua, afirmando que avaliar as operações foram ajustadas sob a ótica do retorno ajustado ao risco no longo prazo. 

A média ponderada, na data, era de inflação + 10,64% e CDI + 5,39%. 

Em relação aos setores, os CRIs do DEVA11 são principalmente focados nos segmentos corporativo e de multipropriedade, porém a carteira traz ainda loteamentos, time sharing e shopping centers.

Na imagem abaixo, confira a alocação de ativos do DEVA11 por segmento.

DEVA11 Diversificação por setor
DEVA11 Diversificação por setor. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação

Ao final de abril de 2021, o DEVA11 contava com 56 CRIs em carteira, além de 8% de seus recursos alocados em cotas de FIIs. 

A maior exposição da carteira é o CRI Circuito de Compras, do segmento de shoppings, que corresponde a 10% de seu patrimônio líquido. 

Trata-se de um CRI com lastro pulverizado, garantias fiduciarias de 100% dos recebíveis, créditos decorrentes dos contratos de aluguel, alienação de 90% das ações da devedora e outras. 

O CRI, cujo lastro é um shopping de atacado com 55% das obras concluídas, tem duration de 2,05 anos e 62% da carteira vendida.  

As posições seguintes são menores, sendo apenas uma delas de 8,8% e todas as demais inferiores a 6%. 

Nas 10 principais exposições concentram-se 54,7% dos recursos do fundo.

Na imagem abaixo, detalhes sobre os 15 maiores ativos do DEVA 11 em relação ao patrimônio líquido do fundo.

Diversificação DEVA11
Diversificação DEVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

É interessante, ainda, conhecer as regiões onde se localizam os empreendimentos em que o fundo investe:

  • Sudeste: 47%
  • Centro-oeste: 24%
  • Sul: 16%
  • Nordeste: 12%
  • Norte: 1%

Negociação e Liquidez DEVA11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em abril de 2021 foram registradas 1.293.916 negociações de cotas do DEVA11, totalizando um volume aproximado de R$ 146,6 milhões.

A média diária do período foi de cerca de R$ 6,67 milhões, o que é positivo para manter a liquidez de seu investimento.

Nesse mês, o DEVA11 foi o 4º FII mais negociado em volume. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações e do valor da cota do DEVA11 desde novembro/20

Negociação e Liquidez DEVA11
Negociação e Liquidez DEVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do DEVA11

Os principais riscos do DEVA11 são: a concentração e o risco de crédito. 

Risco de Concentração

O risco de concentração considera a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também: 

  • A classe e a localização desses ativos;
  • Concentração por devedor;
  • Indexadores atrelados aos papéis.

No geral, o DEVA11 apresenta uma carteira bem diversificada, sem concentrações anormais ou preocupantes. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência. 

De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal,  é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento. 

No DEVA11, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, entre outras: 

  • Cessão fiduciária de recebíveis;
  • Cessão fiduciária da carteira;
  • Fianças;
  • Alienação fiduciária das cotas.

Além dessa questão, o risco da inadimplência em um fundo de CRIs é agravado de acordo com a subordinação das séries dos CRIs presentes em sua carteira.  

A subordinação pode ser traduzida como a ordem em que serão feitos os pagamentos devidos àquele CRI. 

Em primeiro lugar, estão as séries sênior. Quem investe nelas, abriu mão de parte da rentabilidade em nome de maior segurança. 

Por isso, é recompensado recebendo seu retorno antes que os demais.

Na sequência, recebe quem possui séries mezanino, que se manteve no meio termo entre a segurança e a rentabilidade. 

Por fim, é a vez das séries subordinadas, que oferecem maior rentabilidade mas, para isso, sacrificam parte da segurança. 

Na prática, ocorre que se houver inadimplência quem recebe o maior impacto são os detentores de séries subordinadas, os últimos a receber.

Todos os demais serão pagos primeiro, e o que sobrar – e se sobrar – chegará até eles. 

Existem, ainda, CRIs sem subordinação, com séries únicas. Neles, todos são iguais e o impacto de uma possível inadimplência atinge todos os investidores igualmente. 

No DEVA11, 48% dos CRIs são sênior, 39% são séries únicas, 10% são subordinadas e 3% mezanino,como mostra a imagem abaixo. 

Subordinação CRIs DEVA11
Subordinação CRIs DEVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco estratégico

Quando falo sobre risco estratégico no DEVA11, me refiro ao risco de sua estratégia de investimento no segmento de multipropriedade e time sharing. 

Embora os setores tenham registrado crescimento, mesmo durante a pandemia, existem fatores a ponderar: 

  • Muitas das cidades-destino já projetam uma saturação, gerada pela quantidade de novos projetos;
  • O foco desses empreendimentos é muito voltado para os públicos A e B, o que gera grande concorrência de vendas;
  • O mercado imobiliário mantém ritmo cíclico, e, em determinado ponto, a sobreoferta é natural. 

Vários dos títulos na carteira do DEVA11 são atingidos em cheio por essas 3 observações. 

Destinos como Olímpia (SP), Gramado (RS) e Caldas Novas (GO), todos no portfólio do fundo, já dão mostras de saturação. 

Além disso, a questão da restrição sanitária devida à pandemia ainda se faz presente, e não há como precisar sua duração. 

Embora não seja algo alarmante, pois multipropriedade e time sharing representam 32% da carteira do fundo, é importante considerar tais informações na avaliação de investimento. 

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Dados do DEVA11

Agora que você já conhece tudo sobre o DEVA11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: Devant Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 37.087.810/0001-37
  • Gestor: Devant Asset Investimento
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Títulos e valores mobiliários – Gestão Ativa
  • Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 631.222.402,69 
  • Taxa de Administração: 0,20% ao ano
  • Taxa de Performance: 10% do que exceder 100% do CDI
  • Taxa de Gestão: 1,00% ao ano
  • Início do Fundo: Agosto de 2020
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (04/2021): 23.222
  • Número de Cotas do DEVA 11: 6.387.803
  • Regulamento do DEVA11
  • Relatório Gerencial  DEVA11
  • DEVA11 Site Oficial (RI)

DEVA11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Ao final de abril de 2021, o DEVA11 iniciou sua quarta emissão de cotas, destinada somente aos atuais cotistas do fundo

Nela, o fator de proporção aplicado à subscrição era de 0,5947886933896. Assim, para cada 100 cotas que possuía, o investidor pode adquirir 59 novas. 

Na imagem,o cronograma da 4ª emissão de cotas do DEVA11:

Cronograma 4ª emissão de cotas DEVA11
Cronograma 4ª emissão de cotas DEVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Dúvidas sobre DEVA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o DEVA11.

Como comprar DEVA11?

A compra de cotas do DEVA11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (DEVA11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do DEVA11?

O informe de rendimentos do DEVA11 é disponibilizado pela gestora, a Devant Asset Investimentos, na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do DEVA11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do DEVA11

Como declarar o fundo imobiliário DEVA11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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DEVA11 Vale a Pena?

O DEVA11 é um fundo imobiliário recente, que ainda não completou seu primeiro ano de operações. 

Nesse período, vem conseguindo entregar bons rendimentos para seus cotistas, e mantém uma carteira alinhada com sua tese de investimento. 

A gestão colocou o pé no acelerador, e aposta pesado em um crescimento do FII. Só no que vai de ano, já foram 3 emissões de cotas e um aumento considerável de seu patrimônio. 

Isso afetou a distribuição. Agora, resta aguardar o encerramento da oferta em andamento (a quarta emissão) e ver como a alocação de ativos impactará os resultados do fundo. 

Afinal, mesmo com o incremento do patrimônio, nem sempre é possível manter os proventos no mesmo patamar. 

Até agora, o desempenho do fundo vem sendo bom, sem qualquer percalço. Mesmo assim, ainda prefiro ficar observando de fora até o DEVA11 ter mais histórico para mostrar.

Caso decida investir, mantenha o olhar no preço de compra e na segurança de sua carteira. Nunca aposte tudo em um só FII. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

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