CXCE11B: Fundo Imobiliário Caixa Cedae Vale a Pena?
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CXCE11B: Fundo Imobiliário Caixa Cedae Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Caixa Cedae (CXCE11B): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Caixa Cedae (CXCE11B) busca ampliar a base de investidores e propõe desdobramento de cotas à razão de 1 por 25. 

A forte queda registrada em março obrigou todos os fundos imobiliários a repensar estratégias. 

Embora tenha se mostrado firme ao momento econômico, registrando variação de -6,25% entre o início de maio e o final de abril, o fundo CXCE11B também aproveitou o momento para novas atitudes. 

Assim, a gestão optou por propor um desdobramento de cotas, em proposta do administrador  publicada em 20 de maio. 

A proposta, que estará em votação até o dia 23 de junho, é a de um desdobramento de cotas à razão de 1 para 25: o cotista que detém atualmente 100 cotas, passará a possuir 2.500 cotas. 

A alteração não implica em alteração da participação dos cotistas no patrimônio líquido do fundo, nem sobre seu valor patrimonial. 

O objetivo da manobra é ampliar a base de cotistas do fundo e sua liquidez no mercado secundário. Em abril, foram registradas apenas 158 negociações do fundo na bolsa. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do CXCE11B é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é CXCE11B;
  • Rendimentos do CXCE11B;
  • Resumo da Carteira do CXCE11B;
  • Liquidez do CXCE11B;
  • Principais riscos do CXCE11B;
  • Se o CXCE11B vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Caixa Cedae (CXCE11B) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é CXCE11B FII?

O código CXCE11B identifica o Fundo Imobiliário Caixa Cedae, gerido e administrado pela Caixa Econômica Federal.  

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos que são explorados comercialmente gerando receitas mensais. 

No CXCE11B o ativo alvo é o Edifício Nova Cedae, localizado no Rio de Janeiro. Esse é o único imóvel em sua carteira.  

Iniciado em 2004, o CXCE11B surgiu para captar recursos para o desenvolvimento do empreendimento alvo, trazendo o mercado 58,6 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma. 

Ao final de março de 2020, o CXCE11B apresentava um patrimônio líquido superior a R$ 149 milhões.  

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CXCE11B Rendimentos

No mês de abril, o CXCE11B distribuiu R$ 20,32 em dividendos por cota. 

Esses dividendos significam 0,85% sobre o valor do fechamento da cota em abril, que foi de R$ R$ 2.400.  

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do CXCE11B  somaram R$ 240,25, o que corresponde a 10,01% sobre o valor de cota registrado ao final de abril/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo CXCE11B  desde 2018. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
202020,2820,1120,6420,31







201919,4119,4619,6019,1619,4119,2719,3619,3020,5020,4320,1820,48
201817,8217,7117,8516,9218,0617,6418,1317,9819,5719,5219,5618,91

Fonte: Informe de Rentabilidade. 

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Resumo da Carteira do CXCE11B 

A carteira do CXCE11B é composta por um único ativo imobiliário, localizado no Rio de Janeiro, RJ, no centro da cidade. 

Trata-se do Edifício Nova Cedae, atualmente locado à Companhia de Estadual de Águas e Esgoto (CEDAE). O edifício tem 19.938,07 m2 em área bruta locável e é 100% de propriedade do fundo. 

A CEDAE é uma empresa pública, que surgiu com a fusão de 3 empresas prestadoras de serviços de águas e esgotos no Rio de Janeiro. 

Hoje, ela é a responsável pela operação dos recursos hídricos de todo o estado. 

A companhia vem sendo preparada para a privatização. Em fevereiro passado, o Conselho Deliberativo da Região Metropolitana aprovou o modelo de concessão da Cedae e segundo meios de comunicação, a consulta pública sobre o assunto deve acontecer em junho. 

Para o contrato de aluguel com CXCE11B, o futuro é incerto. 

Seu vencimento ocorrerá em 2021, o que abre portas para nova negociação de valores em um mercado que ainda não se recuperou desde a crise de 2017, e recebe o impacto da crise do COVID19. 

Edifício Nova CEDAE

Endereço: Avenida Presidente Vargas, 2655 – Centro

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 19.938,07 m2

Participação do fundo: 100%

Negociação e Liquidez CXCE11B

Foram registradas 158 negociações de cotas do CXCE11B durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 528,61 mil. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 24 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 19,76  milhões, com 3.862 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 1,64 milhão no período. 

Riscos do CXCE11B

Os principais riscos do CXCE11B  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato,Risco do Inquilino e de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O CXCE11B tem baixa liquidez (aproximadamente R$ 24 mil ao dia em abril/20), o que pode impactar o tempo e preço para sua venda. 

Cabe comentar, porém, que mesmo com liquidez consistente não há como garantir o valor de venda das cotas de fundos imobiliários, nem o tempo necessário para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

Até o final de abril/20 a única propriedade do fundo permanecia 100% ocupada. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No CXCE11B único contrato ativo vence em 2021. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados.

Até o presente não há inadimplência no CXCE11B. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de tijolo, como o CXCE11B, esse risco é avaliado através de análise da carteira, considerando o número de imóveis e inquilinos, entre outros aspectos. 

O CXCE11B é um fundo com um único imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino. Isso eleva o risco para o investidor, já que as receitas são geradas por uma única fonte, sem risco diversificado. 

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Dados do CXCE11B

Veja agora as principais informações sobre o CXCE11B: 

  • Razão Social: Caixa Cedae Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 10.991.914/0001-15
  • Gestor: Caixa Econômica Federal
  • Público Alvo:  Investidores em Geral
  • Segmento:Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Líquido  (04/2020): R$ 147.703.455,01
  • Taxa de Administração:5% sobre o resultado operacional líquido, mínimo mensal de R$ 45 mil
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 13 de julho de 2009
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 1.288
  • Número de Cotas do CXCE11B: 68.518
  • Regulamento do CXCE11B
  • Relatório Gerencial  CXCE11B: o fundo não fornece
  • CXCE11B Site Oficial (RI)

CXCE11B Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário CXCE11B não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.  

Dúvidas sobre CXCE11B

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CXCE11B.

Como comprar CXCE11B?

A compra de cotas do CXCE11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CXCE11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CXCE11B?

O informe de rendimentos do CXCE11B só é disponibilizado pela gestora através do site da B3.  

Onde achar o relatório gerencial do CXCE11B?

A gestora do fundo não disponibiliza relatórios gerenciais. Dessa forma, só é possível encontrar as informações reunidas do fundo aqui, neste mesmo artigo. 

Fora isso,você terá acesso à documentação do fundo através o site da B3.  

Como declarar o fundo imobiliário CXCE11B no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CXCE11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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CXCE11B Vale a Pena?

O CXCE11B é um fundo que nasceu com um propósito muito claro: desenvolver e logo locar seu único ativo para a Cedae, a companhia de águas e saneamento que hoje atua no Rio de Janeiro. 

Trata-se de um fundo que obteve valorização significativa desde 2010 (IPO) e tem 182,07% de rentabilidade acumulada. 

Seus rendimentos são consistentes e atrativos. 

No entanto, o fundo tem apenas um ativo, locado para um só inquilino. Seu contrato de aluguel tem vencimento próximo e a companhia inquilina passa por um processo de privatização. 

Com isso, abrem-se portas a negociações menos favoráveis ao fundo para a prorrogação do contrato e até mesmo uma possibilidade de desocupação, o que seria desastroso para as receitas do fundo. 

Unindo isso à baixa liquidez apresentada pelo fundo e a um preço de cota mais alto que a média do mercado, o risco se torna elevado. 

É certo que o fundo pretende um desdobramento das cotas, visando diluir seu valor patrimonial e elevar o número de negociações, mas isso ainda não é uma realidade e não altera as condições de receitas do fundo. 

Dito isso, o CXCE11B não é um fundo que eu recomende. Há outros fundos de lajes corporativas com menor risco no mercado. 

Lembre-se que é preciso diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o FII que você quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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