Com a 6ª emissão de cotas, Fundo CVBI11 supera R$ 1 bilhão em patrimônio. 

No passado 30 de novembro, o Fundo Imobiliário CVBI11 divulgou um Comunicado ao Mercado trazendo o Resultado de Alocação de sua 6ª Emissão de Cotas. 

O documento informou que no âmbito do Direito de Preferência, foram subscritas e integralizadas 188.108 cotas pelos atuais cotistas do Fundo. 

Além disso, o comunicado informava também que 411.626 novas cotas seriam subscritas e integralizadas pelos Investidores da Oferta, incluindo pessoas vinculadas.

Em total, a oferta gerou o montante total de 599.734 novas cotas, equivalente a R$ 60,6 milhões, sendo cada uma comercializada a R$ 101. 

Com essa nova emissão, o Fundo contabilizará um patrimônio líquido de R$ 1,05 bilhão, chegando à casa dos FIIs bilionários. 

Se você busca maneiras efetivas de aumentar seu capital, precisa investir nos melhores fundos imobiliários, e em especial nos que compõem o IFIX (Índice dos Fundos listados na Bolsa). Assim, conhecer as características do CVBI11 é essencial. 

Neste artigo você entenderá:

  • O que é CVBI11;
  • Rendimentos do CVBI11;
  • Resumo da Carteira do CVBI11;
  • Negociação e Liquidez do CVBI11;
  • Principais riscos do CVBI11;
  • Subscrição do CVBI11;
  • Se o CVBI11 é bom. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário VBI CRI (CVBI11) é bom e deve entrar em sua carteira! 

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O que é CVBI11 FII?

O código CVBI11 se refere ao fundo imobiliário VBI CRI, administrado pela BRL Trust DTVM e gerido pela VBI Real Estate

Trata-se de um fundo do tipo papel, onde os recursos são aplicados em títulos de dívidas imobiliárias. 

No CVBI11, os ativos alvo são CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). No entanto, o portfólio do fundo tem pequena parcela aplicada em Fundos Imobiliários. 

O CVBI11 teve início em junho de 2019 e abriu a negociação no mercado com cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de novembro de 2021, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 991,1 milhões. Com a integralização das cotas da 6ª emissão, o Fundo passará a um PL de R$ 1.052 milhões.

CVBI11 Rendimentos

Com base no resultado de novembro, foi anunciado em 08/12 o valor de R$ 1,12/cota como distribuição de dividendos, que serão pagos aos cotistas em 15/12. 

Os rendimentos mensais do CVBI11 foram de R$ 1,12 por cota em novembro de 2021, com 89% de seu patrimônio alocado após a 6ª emissão. 

Este montante representa dividend yield de 13,4% a.a. sobre o PL do Fundo em 30/11 (R$ 99,94). 

Considerando o preço de fechamento das cotas no mercado secundário na mesma data (R$ 97,79), o DY alcança 13,7% a.a. 

O dividend yield anualizado do VBI CRI nos últimos meses apresentou retorno acima do IFIX do segmento de recebíveis, mesmo com o processo de alocação das últimas emissões.  

Os dividendos realizados na média foram de R$ 1,13 por cota nos últimos 12 meses.

O gráfico abaixo mostra o histórico de dividendos distribuídos pelo Fundo nos últimos 12 meses em comparação à curva de alocação de ativos. 

Rendimentos Mensais CVBI11
Rendimentos Mensais CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do CVBI11 

A carteira do CVBI11 é composta principalmente por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles.

No mês de novembro/21, o Fundo apresentava ainda 10% de seus recursos investidos em cotas de outros Fundo Imobiliários, e 8% em disponibilidade e aplicações financeiras. 

O gráfico abaixo detalha a carteira do Fundo, tanto em percentual como em valor monetário (milhões de reais). 

Alocação de Ativos CVBI11
Alocação de Ativos CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de CRI

O CVBI11 fechou novembro com 79,3% do PL do Fundo alocado em CRI, com uma rentabilidade média ponderada de 14,3% a.a., prazo médio de 4,5 anos e spread médio de 2,6% a.a.

No mês, todos os CRI da carteira pagaram conforme seus respectivos cronogramas de amortização e o Fundo não contou com qualquer histórico de inadimplência.

Na data, a maior exposição do Fundo era no segmento Residencial (27%), seguido por Loteamento (22%). 

Os segmentos de logística (18%) e de shopping centers (15%) vem na sequência.

Os setores de Multipropriedade e Educação empatam com 7% da carteira do CVBI, e o Varejo (5%) fecha o portfólio. 

No gráfico abaixo, veja a carteira do CVBI11 por segmento ao final de novembro. 

Carteira de CRI por segmento CVBI11
Carteira de CRI por segmento CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maior parte dos títulos presentes na carteira do CVBI11 (77%) são atrelados ao IPCA

Os 23% restantes são indexados pelo CDI

 A imagem abaixo mostra a concentração por indexador verificada no CVBI11. 

Alocação por indexador CVBI11
Alocação por indexador CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

É interessante comentar, ainda, que 57% da carteira de CRIs do CVBI11 tem vencimento a partir de 2030, conforme mostra a imagem abaixo.

Vencimentos CRI CVBI11
Vencimentos CRI CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de FIIs

O Fundo  CVBI11 possui 12 fundos imobiliários de CRI, resultando numa exposição de 9,9% do PL, ou R$ 104,6 milhões.

A maior exposição em novembro/21 era o Fundo Mauá High Yield (MCHY11), respondendo por 2,6% do patrimônio do CVBI11 (R$ 26,9 milhões). 

Na imagem abaixo, veja os FIIs presentes na carteira do CVBI11 ao final de novembro/21. 

Carteira de FIIs CVBI11
Carteira de FIIs CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez CVBI11

Durante o mês de novembro, o CVBI11 apresentou uma liquidez média diária de R$ 4,3 milhões. 

O volume negociado durante o mês atingiu o montante de R$ 86,2 milhões, o que corresponde a 8,9% do valor de mercado na mesma data.

Ao final do mês, o Fundo possuía 49 mil cotistas, representando um aumento de 2% em relação ao mês anterior. 

O gráfico abaixo mostra a liquidez do CVBI11 entre dezembro de 2020 e novembro de 2021. 

Liquidez CVBI11
Liquidez CVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do CVBI11

Os principais riscos do CVBI11 são: riscos de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

Como explico no livro O Método Fayh, o risco de liquidez trata do tempo necessário para a conversão das cotas de um Fundo Imobiliário em dinheiro. 

Como são constituídos em formato de condomínio fechado, os FIIs não contemplam o resgate antecipado de valores. 

A venda de suas cotas fica à mercê do mercado secundário que nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Na atualidade, o CVBI11 apresenta uma liquidez média diária superior aos R$ 4 milhões, o que é considerado pelo mercado como uma posição de maior segurança. 

Ainda assim, cabe comentar que não há garantias sobre o tempo necessário para a venda das cotas deste ou de qualquer outro Fundo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Para avaliá-lo se analisa a distribuição de capital entre ativos, buscando concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

A carteira do CVBI11 é atualmente composta por 24 diferentes CRIs de diversos segmentos, sendo que a maior exposição representa 7,8% do patrimônio do fundo.

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do CVBI11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

No entanto, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, afetando os rendimentos do fundo. 

Atualmente, o CVBI11 não registra inadimplência. 

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Dados do CVBI11

Veja agora os dados oficiais do CVBI11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário VBI CRI
  • CNPJ:  28.729.197/0001-13
  • Gestor: VBI Real Estate
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido  (11/2021): R$ 991,1 milhões 
  • Taxa de Administração: 1,08% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: Julho de 2019 
  • Quantidade de Emissões: 6
  • Número de Cotistas (11/2021): 48.955
  • Número de Cotas do CVBI11: 9.916.926
  • Regulamento do CVBI11
  • Relatório Gerencial do CVBI11
  • CVBI11 Site Oficial (RI) 

CVBI11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor tem de manter o seu percentual de participação em um fundo imobiliário do qual é cotista quando ocorre uma nova emissão. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A emissão de cotas mais recente do CVBI11 aconteceu em novembro passado. O fator de proporção aplicado foi de 0,32946973689.

Na prática, isso significa que para cada 100 cotas detidas na data de anúncio da oferta, o cotista pode adquirir 32 novas cotas ao preço de emissão (R$ 101).

Dúvidas sobre CVBI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CVBI11.

Como comprar CVBI11?

A compra de cotas do CVBI11 e outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores.

Abra sua conta e transfira o montante que deseja investir para ela.

Logo, acesse o Home Broker, busque o fundo por seu código (CVBI11) e selecione o número de cotas a comprar. 

Então é só inserir o valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do CVBI11?

O informe de rendimentos do CVBI11 é encontrado através do site da B3, em fundos listados, na aba relatórios financeiros. 

Onde achar o relatório gerencial do CVBI11?

Disponibilizei o relatório gerencial do CVBI11 neste artigo, na seção Dados do CVBI11. Além disso, você o encontra no site de relações com investidores do FII. 

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CVBI11 é um Bom Fundo?

O CVBI11 é um Fundo de CRIs ‘puro sangue’, que realmente mantém a maior parte de seus recursos investidos em seus ativos alvo.

Dentro dele há uma boa proporção entre CRIs High Grade e High Yield, o que vem traduzindo-se em rendimentos interessantes. 

Desde seu início, em julho de 2019, o Fundo vem mostrando crescimento e entregando renda recorrente interessante para seus cotistas. 

Dito isso, o CVBI11 é um bom fundo, perfeitamente capaz de fazer parte de sua carteira. 

A regra, como sempre, é cuidar do preço e não descuidar da alocação de ativos

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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