CTXT11: FII Centro Têxtil Internacional Vale a Pena?
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CTXT11: FII Centro Têxtil Internacional Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Centro Têxtil Internacional (CTXT11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Com desocupação parcial do Itaú, Fundo Imobiliário Centro Têxtil Internacional (CTXT11) terá vacância superior a 50%. 

A taxa de vacância é um dos desafios principais para fundos imobiliários  do tipo tijolo. Afinal, sua renda é gerada pela exploração comercial de seus imóveis e, sem inquilinos, é fortemente impactada. 

No mês de abril (14), o fundo CTXT11 informou aos cotistas via fato relevante sobre a intenção de seu principal inquilino – o Banco Itaú – de desocupar parcialmente o imóvel. 

Na atualidade, o Banco responde por mais de 96% da área bruta locável ocupada do fundo. 

Para o fundo, que hoje apresenta ao redor de 9,5% de vacância, o impacto será intenso. De acordo com o documento, os espaços que serão entregues pelo inquilino representam 42% da área bruta locável do imóvel. 

Com isso, a taxa de vacância do fundo saltará acima dos 50%. O impacto sobre a receita do fundo será de 46,3%, segundo a gestora.  

A desocupação está prevista para o mês de setembro de 2020. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do CTXT11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é CTXT11;
  • Rendimentos do CTXT11;
  • Resumo da Carteira do CTXT11;
  • Liquidez do CTXT11;
  • Principais riscos do CTXT11;
  • Se o CTXT11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Centro Têxtil Internacional(CTXT11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é CTXT11 FII?

O código CTXT11 identifica o Fundo Imobiliário Centro Têxtil Internacional, administrado pela Rio Bravo Investimentos.  

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos. 

Assim, o fundo gera rendimentos mensais livres de imposto de renda para seus cotistas através da exploração comercial desses imóveis. 

No CTXT11, o foco é um único empreendimento: o Centro Têxtil Internacional, onde o fundo é proprietário de 75%. 

Iniciado em 1995, o CTXT11 começou a ser negociado na bolsa a partir de 2012. Suas cotas eram comercializadas a R$ 1 na ocasião.  

Ao final de maio de 2020, as cotas do CTXT11 eram comercializadas a R$ 46,99.   

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CTXT11 Rendimentos

No mês de maio de 2020, o CTXT11 distribuiu R$ 0,38 em dividendos. O valor significa 0,80% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 46,99. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do CTXT11  somaram R$ 4,45, o que corresponde a 9,47% sobre o valor de cota registrado ao final de março/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo CTXT11  desde janeiro de 2018. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,380,380,380,380,38






20190,030,420,420,370,330,370,370,360,370,360,360,36
20180,020,020,030,030,030,030,030,030,030,030,030,03

Fonte: Informes de Rentabilidade.

Cabe comentar que a partir de fevereiro de 2019 os rendimentos do fundo tiveram uma subida considerável em razão do agrupamento de cotas efetuado pelo fundo. 

A proporção utilizada foi de 14 para 1, com o que o cotista detentos de 140 cotas passou a possuir 10. 

É interessante comentar ainda que existe a intenção de desocupação de aproximadamente 42% da área bruta locável do fundo, prevista para o mês de setembro de 2020. 

O impacto previsto sobre as receitas do fundo é de -46,3%.

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Resumo da Carteira do CTXT11 

A carteira do CTXT11 é composta essencialmente por 75% de participação em um único imóvel,o Centro Têxtil Internacional. 

Trata-se de um imóvel com área bruta locável superior a 45 mil m2 e 1.096 vagas de estacionamento, localizado no bairro Vila Leopoldina, SP (Capital).  

O empreendimento foi originalmente planejado para servir como centro de convenções para o segmento têxtil. Após certo tempo de uso, foi notada sua vocação para receber locatários corporativos. 

Seu principal inquilino é o Banco Itaú, que responde por 95,78% do total de área bruta locável do fundo. Apenas uma pequena parcela é comprometida por serviços de alimentação e outros, como se pode ver no gráfico abaixo.

Locatários por ABL CTXT11
Locatários por ABL CTXT11. Fonte: Relatório Gerencial.

O Banco utiliza o edifício como Backoffice, oferecendo ainda alguns serviços específicos para seus funcionários.

A maioria de seus contratos (98,14%) é indexado pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e tem vencimento para 2022.

Indexadores Revisional CTXT11
Indexadores Revisional CTXT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Em relação à vacância, o fundo manteve-se com baixos índices (entre 2% e 4,8%) até 2018. 

A partir do primeiro trimestre deste ano notou-se uma elevação, e o fundo fechou o ano com 7,7% de sua área desocupada. 

Já ao final de 2019, a taxa de vacância do fundo era de 9,4%. Quanto ao primeiro trimestre de 2020, o fundo encerrou com 9,54% de sua ABL desocupada. 

Cabe ressaltar que o Itaú manifestou seu interesse em desocupar parte do imóvel ainda em 2020 (setembro). 

De acordo com o fato relevante publicado pelo fundo em abril (14), as receitas sofrerão um impacto de -46,3% com o novo índice de vacância.  

Negociação e Liquidez CTXT11

Foram registradas 1.500 negociações de cotas do CTXT11 durante o mês de maio de 2020, somando um volume total de R$ 764,27 mil. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 35 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 12,36 milhões, com 17.570 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 1,03 milhão no período. 

Riscos do CTXT11

Os principais riscos do CTXT11  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O CTXT11 apresenta baixa  liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 35 mil ao dia em maio/20), o que compromete sua habilidade de liquidez. 

Cabe comentar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela mesmo em fundos que apresentam liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

Embora sua vacância venha elevando-se lentamente nos últimos anos, o CTXT11 mantém uma taxa histórica de vacância baixa, inclusive na comparação entre o imóvel e o mercado. 

A imagem abaixo mostra a vacância do CTXT11 entre 2018 e 2019. As barras laranjas mostram a média do mercado nos períodos.

Vacância CTXT11
Vacância CTXT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Na atualidade, 90,46% da área bruta locável do fundo imobiliário CTXT11 se encontra ocupada. 

Cabe ressaltar, porém, que de formalizar-se a desocupação de 42% da ABL do fundo conforme publicado em fato relevante, o cenário muda drasticamente.

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No CTXT11, a maior parte de seus vencimentos (96%) acontece em 2022, como mostra o gráfico abaixo.

Vencimento de Contratos CTXT11
Vencimento de Contratos CTXT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar que 1% dos contratos de aluguel do fundo têm prazo indeterminado. Esse percentual não está contabilizado no gráfico acima.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados. 

Ao final de maio de 2020 o fundo CTXT11 não apresentava inquilinos inadimplentes.  

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo. 

Fundos como o CTXT11, que tem apenas um ativo em carteira, ampliam o risco de investimento, uma vez que todas as receitas derivam de uma única fonte. 

Esse risco se amplia quando existe uma concentração importante em relação aos devedores, como ocorre no caso do CTXT11. 

Neste fundo, o maior locatário é o Banco Itaú, que responde por mais de 96% da área bruta locável do fundo. 

Uma possível ruptura de contrato ou inadimplência ganha poder de impactar fortemente os resultados do fundo. 

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Dados do CTXT11

Veja agora as principais informações sobre o CTXT11: 

  • Razão Social:Fundo de Investimento Imobiliário Centro Têxtil Internacional
  • CNPJ:00.762.723/0001-28
  • Administrador: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 139.379.109,53
  • Taxa de Administração:  0,265% a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 01 de agosto de 1995
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 3.835
  • Número de Cotas do CTXT11: 2.594.279
  • Regulamento do CTXT11
  • Relatório Gerencial  CTXT11
  • CTXT11 Site Oficial (RI)

CTXT11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo CTXT11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente. 

Dúvidas sobre CTXT11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CTXT11.

Como comprar CTXT11?

A compra de cotas do CTXT11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CTXT11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CTXT11?

O informe de rendimentos do CTXT11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do CTXT11?

O relatório do CTXT11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CTXT11

Como declarar o fundo imobiliário CTXT11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CTXT11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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CTXT11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário CTXT11 conta com participações em apenas um imóvel, mas vem trazendo rendimentos consistentes desde o IPO. Inclusive, com dividendos bastante atrativos.  

Os desafios para o CTXT11 surgem tanto da localização como do imóvel em si. 

A Vila Leopoldina, bairro onde se encontra o imóvel, é uma região fora do principal eixo corporativo, o que se torna relevante ao pensar no longo prazo. 

Hoje, a CEAGESP (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo) funciona ali. Trata-se do maior centro atacadista de alimentos da América Latina, sendo o 3º no mundo. 

Com ela, o fluxo de negócios na região é intenso. No entanto, em outubro de 2019 foi assinado o decreto para sua mudança de endereço, planejada para ocorrer até 2024. 

Segundo o governo de São Paulo, no endereço atual será ativado um polo de tecnologia, sobre o qual ainda não existem muitos detalhes.  

Assim, é possível que a região seja obrigada a reinventar-se. Embora caiba a possibilidade de que venha a ser positivo para o fundo, é igualmente possível que seja desfavorável para ele. 

Inicialmente planejado como centro de convenções e eventos, o empreendimento já passou por adaptações para receber seu maior inquilino na atualidade. 

Porém, trata-se de um imóvel com mais de 20 anos de existência, o que abre espaço para a necessidade de obras mais profundas em período não muito distante. 

E, de acontecer a desocupação total do Itaú ao final do contrato (2022), certamente será necessário adaptar-se para receber os próximos inquilinos ou tornar-se mais competitivo no mercado. 

Por último, os rendimentos do fundo estão em xeque com a desocupação parcial já anunciada. De ocorrer, o impacto será intenso sobre as receitas do fundo. 

Avaliando todos esses pontos, não recomendo o CTXT11

Há queda iminente dos rendimentos, apenas um imóvel em carteira, uma concentração excessiva de inquilinos e variáveis importantes que não devem ser desconsideradas. 

Lembre-se que segurança é essencial e mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e de acordo com o seu perfil de investidor

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Agora, quero saber uma coisa: Qual é o fundo que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!


Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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