O que é CRI e como funciona

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

O que é CRI. Significado, conceito, para que serve e como funciona.

O que é CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)?

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de renda fixa, emitido por securitizadoras, voltadas para financiar atividades do setor imobiliário.

O investimento em CRI é isento de Imposto de Renda (IR) e IOF (Imposto sobre operações financeiras) para investidores do tipo pessoa física.

Para pessoas jurídicas, a isenção é apenas o IOF, enquanto a alíquota de IR é a mesma para qualquer produto de renda fixa, incorrendo de acordo com a tabela regressiva.

É importante mencionar que o CRI não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e, por isso, é mais arriscado que outros investimentos de renda fixa.

Por ser mais arriscado, sua remuneração apresenta taxas de juros maiores do que os outros títulos de renda fixa.

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Como funciona o CRA?

Antes de explicarmos o funcionamento de um CRI, é preciso compreender o que são Certificados de Recebíveis.

Estes são títulos de renda fixa que representam a promessa de um pagamento futuro em dinheiro, cujo montante será o principal mais uma taxa de juros pré-determinada.

Um certificado de recebíveis representa o recebimento de um fluxo de rendimentos de créditos concedidos para financiar determinados projetos.

Quem está comprando um certificado de recebíveis está adquirindo o direito a receber os pagamentos de financiamentos nesses setores. 

A remuneração paga pelo emissor do título, junto com o valor investido, poderá ser feita periodicamente ou na data de vencimento do papel.

O que há de específico nesse produto financeiro é a forma como o título é montado.

Aqui, temos que a empresa que inicialmente concedeu o crédito para o empreendimento utiliza os certificados de recebíveis para antecipar seus recebimentos.

Para isso, ela contrata uma companhia securitizadora, que é uma empresa especializada em “empacotar” esses créditos na forma de títulos de renda fixa.

A securitizadora junta todas as dívidas e emite um título, que representará um pacote de dívidas cujo risco será transmitido aos investidores que os adquirirem.

Ao comprar o título, o possuidor terá o direito de receber os pagamentos feitos por aqueles mutuários que compõem o título. 

Enquanto isso, a empresa que concedeu o crédito inicialmente, por sua vez, receberá o adiantamento das dívidas, mas com um desconto na remuneração que iria ter.

Dessa forma, o CRI são títulos lastreados em recebíveis originados de negócios entre construtoras e seus clientes, ou seja, quem está financiando a compra de um imóvel.

Quem compra um CRI está comprando um título que contém dívidas atreladas a financiamentos ou empréstimos para o financiamento imobiliário. 

Caso queira entender mais sobre investimentos em renda fixa, temos um material completo ensinando tudo o que você precisa saber.

Como é a remuneração de um CRA?

A remuneração de um CRI ocorre com todo título de renda fixa.

Ou seja, é previsível. Ao comprar um título, você já sabe de antemão como será a forma de remuneração.

No geral, os CRIs pagam uma taxa de juros prefixada mais a variação de um índice de preços (índice de inflação, como o IPCA).

Vale lembrar que investimentos prefixados são boas opções para cenários de juros em queda. 

A queda dos juros valorizam o preço dos títulos, de modo que o investidor pode adiantar seu ganho futuro ao vender o título antes do prazo.  

Por sua vez, a indexação à inflação protege o poder de compra do investidor que leva o título ao vencimento.

A remuneração dos CRIs também pode apresentar outras duas modalidades, como sendo apenas prefixada (sem correção pela inflação), ou pós-fixada, atrelada a uma taxa como o CDI.

Como já mencionado, os juros podem ser pagos periodicamente ou apenas no vencimento. 

Também pode haver amortizações periódicas, isto é, o pagamento do principal mais os juros. 

No geral, estes termos, como taxas, prazos e amortizações, variam de título para título, e são estabelecidos no momento da emissão pela securitizadora.

Além disso, é importante lembrar novamente que os rendimentos são isentos de IR e IOF para as pessoas físicas. 

Isso significa que, para pessoas físicas, a taxa divulgada no momento da aplicação já é a remuneração líquida que o investidor irá receber.

Ou seja, não há outras taxas envolvidas, como taxa de administração.

Por fim, por não ser garantido pelo FGC, o CRI é uma modalidade de investimento mais arriscada do que outros títulos de renda fixa, como CDB, LCI e LCA.

Aportes, prazos e liquidez dos CRAs

Os CRIs podem ser adquiridos diretamente, através de ofertas públicas realizadas pelo emissor, ou comprados de outros investidores no mercado secundário.

Esta é uma modalidade de investimento restrita a investidores qualificados, ou seja, é voltado para aqueles que têm, no mínimo, um milhão de reais em aplicações financeiras.

Em razão disso, os valores de aporte inicial costumam ser elevados, partindo da casa das centenas de milhares de reais.

No geral, os CRIs são investimentos de longo prazo, visto que seus vencimentos normalmente variam entre quatro a dez anos, havendo alguns com prazos maiores ainda.

Além disso, os CRIs não permitem resgate antecipado, tendo liquidez apenas no vencimento. 

Por isso é importante pensar bem antes de investir em um CRI.

Quer entender mais sobre este tipo de investimento? Temos um material completo sobre como ganhar dinheiro investindo em CRI e CRA bem aqui neste link.

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