O que é crédito habitacional?

O crédito habitacional é uma modalidade de financiamento concedida especificamente para aqueles que querem construir, reformar ou comprar um imóvel

Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.

Esse tipo de financiamento é concedido por bancos ou instituições financeiras para pessoas físicas. 

A característica principal do crédito habitacional é que ele possui condições especiais para atender especificamente esse tipo de negócio.

Ou seja, tende a ter juros mais baixos e prazos de pagamento maiores.

Ficou na Dúvida Sobre Investimentos? Baixe Grátis o Dicionário do Investidor.

Como funciona o crédito habitacional?

O crédito habitacional é comumente conhecido como uma modalidade de crédito que visa pagamentos por prazos mais longos.

É comum ver ofertas de crédito imobiliário com pagamentos de parcelas estendidas por 30 anos ou mais.

O financiamento imobiliário tem melhores condições de quitação devido a natureza do bem que está em negociação.

Um imóvel é um bem que costuma ter boas garantias pois não é possível de ser roubado ou perdido, além de tender a ter o seu preço valorizado ao longo do tempo.

Dessa forma, o tomador do crédito pode utilizar o próprio imóvel como garantia do empréstimo.

Assim, há duas formas diferentes de realizar a garantia do crédito habitacional, sendo chamadas de leasing e hipoteca

No Brasil, o leasing é uma modalidade muito utilizada, podendo também ser chamada de alienação fiduciária

Na alienação fiduciária, o registro de propriedade do imóvel financiado fica com a instituição financeira que concedeu o empréstimo. 

O imóvel só é transferido ao tomador do crédito após a quitação completa das parcelas.

Já na modalidade de hipoteca, tem-se que o crédito habitacional é realizado tendo o próprio imóvel como garantia.

Neste caso, se houver inadimplência ocorrerá da propriedade ser totalmente transferida para o credor.

Dessa forma, a instituição financeira utilizará o imóvel para realizar o pagamento da dívida.

Recursos do crédito habitacional

No Brasil, os recursos para crédito habitacional tem o apoio de dois sistemas: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O SFH é voltado para a habitação popular, financiando imóveis destinados a pessoas de baixa renda. 

Seu funding (forma de arrecadação de recursos) vem do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

É a partir do SFH que é possível a realização de créditos subsidiados e programas sociais, como o Programa Minha Casa Minha Vida.

Este programa de crédito habitacional  subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até 1,8 mil reais.

Também facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda de até 9 mil.

O financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida é realizado através da Caixa Econômica Federal.

O valor máximo do financiamento apartamento ou casa pelo SHF é de 90% do valor, sendo os 10% restantes devendo ser pagos como forma de entrada.

Além disso, as parcelas não podem ultrapassar os 30% da renda do tomador do crédito habitacional, que, por sua vez, deve ser uma pessoa física.

O prazo máximo para pagamento da dívida é de 420 meses, com parcelas ajustadas pela taxa de juros + TR.

Por fim, o SFI contempla imóveis que não se enquadram nas regras do SFH. 

Ou seja, abrange imóveis de valor de mercado mais elevado, em áreas rurais, ou que sejam adquiridos com objetivo de investimento. 

A captação deste sistema é feita junto ao mercado financeiro. 

Por não ter como objetivo ser um programa social, voltado para ajudar pessoas de baixa renda a partir de juros subsidiados, o crédito derivado do SFI apresenta taxas de juros mais elevadas. 

Formas de amortização da dívida: Price e SAC

Antes de tomar o crédito habitacional, é importante ficar atento quanto às formas de amortização da dívida.

Basicamente, há duas formas de amortização das parcelas do crédito habitacional: Price e SAC.

Na modalidade Price, as parcelas são constantes durante todo o financiamento.

Parte do valor será usado para amortizar o principal e outra parte para pagar os juros.

No início o pagamento dos juros são maiores e a amortização do principal é menor. 

Com o tempo os juros vão diminuindo e a amortização do principal aumentando.

No SAC as parcelas iniciais são mais altas e vão diminuindo ao longo do financiamento. 

Como a amortização é constante, isso faz com que as parcelas sejam maiores no início e diminuindo com o tempo.

Isso ocorre pois os juros vão incidindo em uma quantidade cada vez menor de dívida.

Comparando o SAC e o Price, temos que o primeiro é uma modalidade de empréstimo mais barata, quando somamos todas as parcelas.

No entanto, as parcelas iniciais são bem mais caras do que a modalidade Price, já que o saldo devedor diminui mais lentamente.

Neste caso, é preciso o tomador do crédito pensar bem seu planejamento financeiro para escolher a melhor opção de acordo com suas necessidades.