CPFF11: Fundo Imobiliário Capitânia Reit FOF Vale a Pena?
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CPFF11: Fundo Imobiliário Capitânia Reit FOF Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Capitânia Reit FOF (CPFF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 28/05/2021

Fundo imobiliário CPFF11 distribui R$ 0,82 em maio e mantém distribuições equilibradas nos primeiros cinco meses de 2021. 

Fundo de Fundos, o CPFF11 investe seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários, principalmente dos segmentos de renda urbana, lajes corporativas e shopping centers. 

Iniciado em janeiro de 2020, o fundo logo teve sua resiliência testada pela crise causada pela COVID-19. 

No ponto mais alto da crise, a distribuição do fundo caiu consideravelmente, chegando abaixo dos R$ 0,35, resultado distante dos R$ 0,78 de média que vem apresentando em 2021.

Hoje, o fundo apresenta um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 340 milhões, e sua participação no IFIX é de 0,338%

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do CPFF11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é CPFF11;
  • Rendimentos do CPFF11;
  • Resumo da carteira do CPFF11;
  • Liquidez do CPFF11;
  • Principais riscos do CPFF11;
  • Se vale a pena investir no CPFF11. 

Leia até o final e descubra se o CPFF11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é CPFF11 FII?

CPFF11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Capitânia Reit FOF, hoje administrado pela BTG Pactual e gerido pela Capitânia Investimentos

Trata-se de um fundo de fundos, que foca na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários.

De forma complementar, o CPFF11 pode investir em ativos imobiliários, visando sempre a geração de renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.  

No mercado desde dezembro de 2019, este FII captou R$ 240 milhões (bruto) em seu IPO, subscrevendo 2,4 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.   

Em julho de 2020, em uma nova captação, o CPFF11 levantou R$ 120 milhões. Na ocasião, o preço das cotas foi de R$ 76,25 cada.  

As cotas do CPFF11 fecharam o mês de abril em R$ 82,40. Neste mês, o patrimônio líquido do fundo alcançava os R$ 340,59 milhões. 

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CPFF11 Rendimentos

Em maio, o CPFF11 distribuiu R$ 0,82 por cota em rendimentos. Noi mês anterior, a distribuição foi de R$ 0,75 por cota.

No que vai de ano, os rendimentos do fundo somam R$ 3,92 por cota, uma média de R$ 0,78 ao mês. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do CPFF11 entre abril de 2020 e março 21.  

Rendimentos mensais CPFF11
Rendimentos mensais CPFF11. Fonte: Relatório gerencial.

Fonte: Relatório Gerencial

Como ocorre em todos os Fundos de Fundos, os rendimentos mensais do CPFF11 tendem a flutuar.

Isso ocorre em razão dos pilares da estratégia de investimento dessa classe de fundos: geração de renda recorrente e ganho de capital, obtido com a venda das cotas que possui.  

A depender de quanto a gestão aplique em cada um desses pilares, a renda gerada pelo fundo tende a ser mais ou menos estável. No entanto, oscilações sempre existirão.

Inclusive, é até possível que nenhuma distribuição aconteça em certos momentos

Além disso, é normal que a gestão busque manter certo equilíbrio, realizando distribuições maiores ou menores que o resultado por cota, como você pode conferir na imagem acima. 

Porém, a exigência legal obriga o fundo a distribuir 95% de seus lucros a cada seis meses. Para atendê-la, distribuições maiores ou menores podem ser feitas no último mês do semestre.

Na imagem abaixo, é possível verificar a composição dos resultados do CPFF11. Em azul escuro, são destacados os resultados gerados em operações de ganho de capital desde abril/20.  

Perceba que o resultado advindo de ganho de capital tende a ser mais volátil do que o vindo de dividendos.

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Resumo da Carteira do CPFF11

Em março de 2021, a carteira do CPFF11 era composta por 62 papéis, com uma concentração de 73, 6% nas 15 principais posições. 

A imagem abaixo mostra a alocação de ativos do fundo por segmento. 

Alocação de ativos por segmento CPFF11
Alocação de ativos por segmento CPFF11. Fonte: Relatório gerencial.

A maior parte dos fundos que compõem a carteira do CPFF11 são dedicados à renda urbana (34,3%). 

Esses FIIs investem em imóveis localizados em áreas urbanas. Em seu escopo, entram imóveis de uso educacional, varejo dos mais variados segmentos, restaurantes, saúde (clínicas e laboratórios) entre outros. 

Imóveis como lajes corporativas, hospitais, logísticos e shoppings costumam ficar de fora deste tipo de fundo.

Na segunda posição (27%), estão os FIIs dedicados às lajes corporativas: grandes edifícios de escritórios. 

Na terceira, representando 15% do patrimônio do fundo, estão os fundos imobiliários de shopping centers. 

Ambos segmentos seguem sofrendo com a incerteza no curto prazo, causada pelas novas restrições sanitárias e sua consequente queda da atividade econômica. 

No relatório gerencial de março, a gestão do fundo comenta apostar em uma boa performance futura, já que ambos segmentos vêm negociando a preços atrativos. 

Diversificação

Até março, a maior exposição do CPFF11, o fundo HSRE11, respondia por 9,7% de sua carteira. 

Trata-se de uma informação positiva, pois mesmo a maior posição do fundo, se der errada, não tem tamanho suficiente para comprometer seu patrimônio.

O HSRE11 é um fundo do tipo híbrido, que investe em imóveis urbanos (lojas em shoppings e de rua, majoritariamente) e rendeu R$ 0,54 em março passado.  

Seu maior inquilino é a C&A, que responde por cerca de 93% de sua receita contratada. 

As 10 maiores exposições na data somavam 62,5% do patrimônio do fundo.

Na imagem abaixo, confira as 15 maiores exposições do CPFF11 ao final de março/21. 

Diversificação CPFF11
Diversificação CPFF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez CPFF11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em abril de 2021 foram registradas 32.539 negociações de cotas do CPFF11, totalizando um volume aproximado de R$ 25,51 milhões.

A média diária do período foi de cerca de R$ 1,15 milhão.

Entre maio/20 e abril/21, o total de negociações do fundo foi de 201.587, o correspondente a cerca de R$ 243,3 milhões. 

Isso significa uma média mensal de aproximadamente R$ 20,2 milhões.  

Ao observar dessa forma, a média de negociações diárias do CPFF11 – cerca de R$ 918 mil – ainda está abaixo da que o mercado considera confortável (acima R$ 1 milhão /dia). 

O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações do CPFF11 em relação ao patrimônio líquido do fundo.  

Liquidez CPFF11
Liquidez CPFF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do CPFF11

Os principais riscos do CPFF11 são: a concentração, os riscos de mercado e um potencial risco de conflito de interesses. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII. Em um fundo de fundos, como CPFF11, buscamos uma carteira balanceada. 

Em linhas gerais, prefiro que um FoF não tenha exposição muito acima de 10% ou 12% num único FII.

No CPFF11, a maior exposição (o fundo HSRE11) representa 9,7% de seu patrimônio

Risco de mercado

O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou rentabilidade de um fundo imobiliário. 

Isso não apenas atinge o CPFF11, mas todos os fundos nos quais investe. 

De fato, vivemos uma dessas situações em março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus, que impactou todo o mercado de FIIs. 

A gestora do CPFF11, assim como outras, busca minimizar esse risco diversificando seus investimentos entre diferentes segmentos e realizando uma gestão ativa. 

Ainda assim, o ganho de capital, que é gerado por operações de compra e venda de cotas, permanece exposto a possíveis impactos negativos. 

Além disso, o investimento em fundos imobiliários de tijolo oferece certos riscos próprios, como vacância, inadimplência, variação de preços dos imóveis e outros.

Mesmo sem imóveis em carteira, esses riscos impactam o CPFF11, uma vez que investe em fundos que possuem imóveis e estão expostos a eles. 

Potencial Risco de Conflito de Interesses

A administradora e a gestora do CPFF11 exercem funções similares em outros fundos imobiliários. 

Após uma alteração no regulamento do fundo, ocorrida em agosto de 2020, o CPFF11 admitiu possibilidade de investir em fundos administrados ou geridos por essas entidades. 

Assim, a gestão pode optar por investir em fundos relacionados à ela própria ou a administradora do CPFF11 e cabe a possibilidade de uma situação de conflito de interesses. 

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Dados do CPFF11

Agora que você já conhece tudo sobre o CPFF11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: CAPITÂNIA REIT FOF – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
  • CNPJ: 34.081.611/0001-23
  • Gestor: Capitânia S/A
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Títulos e valores mobiliários
  • Patrimônio Líquido  (31/03/2021): R$ 729.732.294
  • Taxa de Administração: 0.15% a.a. do valor de mercado 
  • Taxa de Gestão: 0.75% a.a. do valor de mercado
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o IFIX
  • Início do Fundo: 23/12/2019
  • Quantidade de Emissões: 3
  • Número de Cotistas (04/2021): 11.421
  • Número de Cotas do CPFF11: 3.973.771
  • Regulamento do CPFF11
  • Relatório Gerencial  CPFF11
  • CPFF11 Site Oficial (RI)

CPFF11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Até o momento, o CPFF11 não teve ofertas de subscrição destinadas aos investidores em geral. 

Dúvidas sobre CPFF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CPFF11.

Como comprar CPFF11?

A compra de cotas do CPFF11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (CPFF11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CPFF11?

O informe de rendimentos do CPFF11 é disponibilizado pela gestora, a Capitânia, na página oficial do fundo

Consulte a aba Resultados. 

Onde achar o relatório gerencial do CPFF11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do CPFF11

Como declarar o fundo imobiliário CPFF11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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CPFF11 Vale a Pena?

O CPFF11 é um fundo de fundos, que investe seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários de diferentes segmentos. 

Trata-se de um fundo com pouco mais de um ano de mercado, que logo em seu início foi colocado à prova pela crise da COVID-19. 

Naturalmente, durante a crise, os rendimentos do fundo tiveram altos e baixos. Mas, nestes primeiros meses de 2021, o CPFF11 vem entregando rendimentos interessantes de forma linear. 

É preciso considerar que o ganho de capital constitui uma parcela considerável do resultado do fundo, o que o torna mais exposto às oscilações do mercado.  

No mais, não vejo no CPFF11 grandes diferenciais sobre os outros FoFs, assim como não vejo nada que o desabone.

Dito isso, o CPFF11 vale a pena pensando na diversificação da sua carteira, assim como outros FoFs

Existem outros fundos de fundos no mercado, não coloque todos os ovos em uma única cesta. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

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