O que é Contrato de Gaveta?

Contrato de gaveta é um contrato não registrado em cartório e com validade legal questionável celebrado entre um vendedor e um comprador de imóvel.

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Esse tipo de contrato começou a ser praticado no Brasil em meados dos anos 80, ganhando força na década de 90.

Por se tratar de um contrato informal, não há um modelo padronizado para orientar as negociações. Dessa forma, as cláusulas são definidas diretamente entre as duas partes envolvidas.

No geral, essa classe de contrato  é usada para o investimento em imóveis onde não é possível conseguir escritura, como loteamentos irregulares ou imóveis alienados. 

Nessa situação, o dono do empreendimento faz um contrato de gaveta com o comprador até que a regularização do empreendimento seja feita.

Porém, um contrato como esse não minimiza o risco do comprador. Ele assume a possibilidade de que o loteamento não seja autorizado, por exemplo, e não conseguir a escritura futura.

Embora a justiça venha reconhecendo a validade dos contratos de gaveta, os especialistas em direito recomendam evitá-los sempre que possível.  

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Como Funciona o Contrato de Gaveta

Diferentemente de um contrato convencional, o contrato de gaveta não é registrado no cartório, sendo ele apenas um compromisso assumido entre vendedor e comprador.

Nesse sentido, não há outra parte envolvida, e por essa razão ele não garante juridicamente a compra caso ocorra algum problema.

No caso do contrato convencional, há o registro em um cartório de imóveis, sendo que todas as transferências relativas à propriedade são documentadas.

Dessa maneira, se acontecer algum problema com a propriedade é possível recorrer aos registros.

Considere que uma determinada pessoa tenha adquirido um terreno para pagar em 10 anos e firmou um contrato de gaveta com o vendedor.

Nesse período, o vendedor entrou em dívidas e todos os seus bens foram bloqueados, inclusive o terreno que havia sido vendido.

Mesmo que tenha sido feito um contrato de gaveta, o comprador não terá o direito de reivindicar o bem adquirido, perdendo assim todo o valor pago.

Dessa forma, a melhor maneira de comprar um imóvel é firmando um contrato convencional.

Isso trará o respaldo para o comprador, que terá mais segurança e tranquilidade caso ocorra um problema no futuro.

Riscos do Contrato de Gaveta

Os principais riscos de assumir um contrato de gaveta são: 

  • A questionável validade jurídica;
  • Falecimento do proprietário, que significa que o bem será listado como herança, estando sujeito a todo o processo legal;
  • Processo de divórcio do proprietário, sendo o bem parte da divisão de bens;
  • Penhora do imóvel por dívidas do proprietário, já que o bem pertence a ele e é passível de penhora para liquidação de dívidas;
  • Estelionato.

A validade legal de um contrato de gaveta é questionável. 

É certo que os tribunais passaram a aceitar a validade dos contratos de gaveta em determinadas circunstâncias, porém isso ainda depende de uma ação judicial. 

A validade desses contratos é especialmente questionada quando o bem negociado é um imóvel com um financiamento ativo junto a uma instituição financeira. 

Embora a Lei 10.150 tenha legalizado os contratos de gaveta celebrados à revelia de instituições financeiras antes de 1996, o reconhecimento de contratos posteriores segue dependendo de análise jurídica. 

E ainda há a possibilidade de um golpe. 

Como o contrato de gaveta não é registrado, isso abre a porta para agentes mal intencionados, que vendem propriedades que não são suas. 

Visto isso, investir em imóveis com contrato de gaveta representa um grande risco para o investidor.  

Além disso, a compra de imóvel da forma tradicional já não é a maneira mais rentável e segura de investir em imóveis. 

Esse espaço agora é tomado pelos Fundos Imobiliários (FIIs), que oferecem acesso a imóveis de maior qualidade com investimento menor e fornecem renda mensal isenta de imposto de renda.  

Se você quer saber como ganhar dinheiro investindo em imóveis de uma forma mais segura, leia o artigo completo Como Investir nos Melhores Fundos Imobiliários de Forma Simples.