O que são as Companhias Hipotecárias?

As Companhias Hipotecárias são instituições financeiras que atuam no segmento imobiliário.

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Como definição intrínseca do nome hipoteca percebemos que o termo costuma ser usado para se referir à modalidade de financiamento que se utiliza de um imóvel como garantia.

Nesse sentido, as CH são constituídas como sociedade anônima, espécie de sociedade regulamentada pela Lei 6.404 de 15 de dezembro de 1976.

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Ressalta-se que a expressão companhia hipotecária deve constar em sua denominação social.

Objetivo das Companhias Hipotecárias

Dentre seus objetivos estão primordialmente a concessão de financiamentos imobiliários residenciais ou comerciais.

Os empréstimos são garantidos por hipotecas, alienação fiduciária de imóveis e repasses de recursos relacionados a programas imobiliários, o que traz para o contrato a característica de uma garantia forte.

Além disso, as Companhias Hipotecárias podem também realizar a administração de fundos de investimento imobiliário.

Ressalta-se que o financiamento está atrelado à hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel, garantia que facilita o empréstimo.

Nesse sentido, é interessante traçar alguns dos pontos que diferenciam hipoteca e alienação fiduciária.

No primeiro caso o devedor hipoteca o imóvel para conseguir determinado crédito, todavia, a propriedade continua em seu nome, tornando, eventualmente mais penosa a retomada do imóvel pela instituição financeira.

Já na alienação fiduciária ou empréstimo com garantia de imóvel, o devedor transfere a propriedade fiduciária do imóvel para a instituição financeira até o termo final do contrato.

No caso da alienação fiduciária a retomada do imóvel pela instituição financeira se torna mais tranquila, podendo ser realizada inclusive extrajudicialmente e com um prazo mais reduzido.

Decorre de tal fato a possibilidade da concessão de menores taxas e maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis através da alienação fiduciária.

A diferença que as separam de outras instituições financeiras é que as Companhias Hipotecárias atuam exclusivamente no ramo imobiliário.

Regulamentação e Criação

Foram regulamentadas pela Resolução 2.122 de 30 de novembro de 1994 do Banco Central do Brasil com o objetivo primordial de fomentar o financiamento imobiliário, perpassando, desse modo, os limites do SFH.

Conforme o disposto na resolução anteriormente citada,as normas do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) não se aplicariam às companhias hipotecárias.

Assim, posteriormente, no ano de 2009, com o advento da Lei nº 11.977 de 7 de julho de 2009, que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida, passou a pertencer ao SFH.

A Lei acima citou mais de uma vez a instituição financeira denominada Companhia Hipotecária.

Ainda no que diz respeito à Lei que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida, fica expressamente permitido às Companhias Hipotecárias a possibilidade de realizar a concessão de subvenção econômica em determinadas hipóteses.

Quais são suas principais operações?

Uma Companhia Hipotecária realiza operações ativas e passivas. Suas principais operações passivas podem ser por letras hipotecárias, debêntures, empréstimos e financiamentos.

Já, como exemplos de operações ativas, podemos citar os seguintes: financiamentos imobiliários residenciais ou comerciais, aquisição de créditos hipotecários, refinanciamentos de créditos hipotecários e repasses de recursos para financiamentos imobiliários.

Tais entidades têm como operações especiais a administração de créditos hipotecários de terceiros e de fundos de investimento imobiliário, conforme a Resolução 2.122 de 30 de novembro de 1994 do Banco Central do Brasil.

Resta saber também como é realizada a captação de recursos para o financiamento realizado pelas Companhias Hipotecárias.

É muito importante ressaltar que a captação de recursos não pode ser feita através de depósito em poupança, atividade vedada para tais instituições financeiras.

Todavia, a instituição pode captar seus recursos através de letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, debêntures, empréstimos e financiamento. 

Como é o funcionamento das Companhias Hipotecárias?

Considerada instituição financeira, a CH é autorizada e supervisionada pelo Banco Central do Brasil. Além disso, é também regulada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

O primeiro ato para a realização de um empréstimo hipotecário é a criação de documentos para registrar o imóvel objeto da hipoteca. 

Tal documento deve conter diversas informações, tais como o valor do empréstimo contratado, a especificação da garantia, bem como as informações pessoais necessárias do credor e do devedor.

Assim, as instituições financeiras podem registrar o bem, tornando a hipoteca pública.