O meu objetivo com esse editorial é trazer algumas ideias para você que está começando a escolher os fundos imobiliários para a sua carteira de investimentos.
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Os atuais investidores podem se utilizar desses insights também para fazerem alguns ajustes visando extrair ainda mais valor para o longo prazo.
Minha visão, compartilhada com os assinantes do Aluguel Inteligente, está em sempre olhar para um horizonte de muitos anos à frente com uma estratégia clara de manter um patamar de rendimentos.
Não faz sentido algum montar uma carteira com ativos que geram renda passiva pensando em ganhar com a valorização de patrimônio.
Preço de compra da cota do fundo, ao meu ver, deve servir como margem de segurança para essa classe de ativos.
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A aposta mais relevante a ser feita, ao montar uma carteira de fundos imobiliários, precisa ser vislumbrando uma melhora do cenário econômico e imobiliário.
O lado bom de hoje, comparado há alguns anos, é que podemos nos expor em vários segmentos com diversas teses de investimentos com boas margens de segurança.
Antes de qualquer escolha de fundo para a sua carteira, jamais negligencie o seu perfil de risco.
Fica o aviso!
Como mencionei, temos diferentes teses, mas que podem não ser apropriadas para qualquer investidor.
FIIs tem risco e as teses possuem longo prazo de maturação.
O efeito pós-pandemia ainda é visível, mas as notícias já contam uma história de recuperação em andamento.
Atualmente, temos os fundos imobiliários de renda (tijolo) como sendo as grandes oportunidades.
E isso se dá em vários segmentos, por exemplo:
- Galpões logísticos,
- Lajes corporativas;
- Shoppings centers.
O potencial de retorno favorável se dá quando esses ativos são negociados no mercado muito abaixo do seu preço justo – indicado pelo preço sobre valor patrimonial por cota (P/VPA).
E, na minha visão, esses são fundos com potencial de valorização da cota e aumento de dividendos ainda para 2022.
Os assinantes do Aluguel Inteligente sabem exatamente quais são e até qual preço devem comprar.
Deixar de lado os fundos de recebíveis está longe de ser o caso aqui.
É o segmento que mais distribui rendimentos, pois melhor repassa aos cotistas a inflação no curto prazo.
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No entanto, com a tendência de final de ciclo para o aumento da taxa Selic e a sua manutenção por um período prolongado, é certo que devemos ter o arrefecimento desses indicadores ainda neste ano.
Por isso, somente fundos de recebíveis com uma carteira totalmente exposta ao IPCA não faz muito sentido.
A seleção de ativos para esse segmento deve ser uma diversificação entre ativos com portfólio exposto a IPCA e CDI.
Com a probabilidade de redução de dividendos desses fundos, poderemos ver uma mudança de alocação para os fundos de tijolos.
Algo que já está no radar de muitos gestores de fundos.
Impossível sabermos o momento exato, mas entender a assimetria do cenário macroeconômico fará com que monte a melhor relação de risco e retorno para os seus investimentos.
