De tempos para cá comecei a fazer uma live toda sexta-feira comentando sobre os principais fatos relevantes dos fundos imobiliários que foram divulgados durante a semana.
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Quase toda semana há anúncio de novas aquisições de imóveis e um dos indicadores mais importantes para termos um primeiro “cheiro” se é bom negócio ou não é verificar o cap rate dela.
Mas o que é esse tal de cap rate?
Cap rate é um termo em inglês para taxa de capitalização, que também não é um termo auto explicativo, convenhamos.
Então vamos lá: isso nada mais é do que qual a geração de receita desse imóvel, representada por um percentual.
Para chegar nele, você pega a receita anual que ele deve gerar (aluguel) e divide pelo valor gasto na sua aquisição.
Por exemplo: aquisição de um imóvel de R$ 20 milhões, que vai gerar R$ 2 milhões de aluguel por ano, representa um cap rate de 10%.
É bem simples na verdade.
O erro que não podemos cometer é pensar que essa taxa vai ser o dividend yield que chegará até nós, cotistas.
O cap rate representa o que seria a receita bruta para o FII.
Já o dividend yield é derivado do lucro líquido do FII.
Entre a receita e o lucro estão todos os custos e despesas do fundo.
Outro erro que temos que evitar, é achar que toda a aquisição se resume ao cap rate. Isso seria muito leviano de nossa parte.
É importante saber que se um cap rate for alto ou baixo demais (isso é sempre relativo e particular de cada segmento), você deve se preocupar em entender o porquê disso, já que o “normal” é ficar na média né?
Então um cap rate muito alto pode significar um negócio mais arriscado, e por isso precisa ter uma remuneração mais alta.
Um cap rate mais baixo pode significar um negócio de altíssima qualidade e muito seguro, por isso admite-se um retorno menor.
Perceba que eu estou usando o termo “pode significar”.
Isso porque precisamos verificar tudo antes de ser taxativos numa afirmação de ser bom ou ruim, seguro ou arriscado ou outro adjetivo qualquer.
Nem mesmo aquele cap rate na média quer dizer muita coisa. Pois a remuneração pode estar na média, mas o ativo pode ser maravilhoso ou uma verdadeira desgraça.
O cap rate dá uma pista, mas não diz nada sobre a qualidade do imóvel.
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Até pouco tempo atrás, a maioria dos fatos relevantes não explicavam muito sobre os ativos, mas costumavam ser suficientes para fazer essa conta, que já era um ponto de partida para sua análise.
Recentemente, vários FIIs têm colocado nos fatos relevantes o que eles esperam que seja o impacto na distribuição mensal de renda do fundo.
Isso já resolve grande parte do nosso trabalho de destrinchar o resultado do negócio para o cotista.
Mesmo assim, tenha em mente que aquilo é uma projeção do gestor e não significa promessa de nada.
Pode se cumprir ou não. Faz parte do jogo.
Outros poucos FIIs anexam ao fato relevante uma apresentação da tese de investimentos no ativo em questão.
A esses gestores, toda nossa gratidão, pois torna o nosso trabalho de análise muito mais rico.
Isso dá mais transparência e facilita ainda mais a busca pelos melhores FIIs do mercado.
E lembrando algo importante: gostamos dos melhores aos melhores preços. Essa é a fórmula de sucesso que tanto agrada os assinantes.
