O financiamento de imóveis é uma opção atrativa, mas a falta de pesquisa e de planejamento financeiro pode transformar o "sonho da casa própria" em um pesadelo.
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Comprar um imóvel ficou mais fácil nos últimos anos. Os juros baixos aqueceram o mercado imobiliário e a oferta de crédito encurtou o caminho.
O financiamento imobiliário facilita a compra da casa, que muitas vezes, é o maior investimento que muitas famílias fazem ao longo da vida.
Portanto, é fundamental planejar minuciosamente esse passo para que não gere dores de cabeça no futuro.
São várias as etapas para fazer um financiamento de imóveis sem erro e não cair nas pegadinhas.
Itens como escolha do imóvel, avaliação da estrutura, localização, documentação, condições de pagamento, taxas de juros e planejamento financeiro devem estar na lista de prioridades.
Além disso, é preciso lembrar que a compra de uma casa também envolve outros custos.
Comprometer boa parte da sua renda é desaconselhável. Afinal, este é um compromisso de longo prazo e existe o risco de passar por dificuldades para honrá-lo.
No financiamento de imóveis uma pequena diferença no custo efetivo total pode proporcionar uma economia substancial. A diferença entre quem planeja e quem não planeja é visível nos números.
De acordo com simulações de financiamentos imobiliários, a diferença na soma de todas as prestações pode chegar a 32% de uma instituição para outra.
O financiamento de imóvel tem muitas nuances tanto na escolha da melhor proposta como no orçamento de quem contrata.
Em geral, uma compra financiada gera um compromisso por anos que exige disciplina e controle de gastos.
Veja como planejar seu financiamento imobiliário para evitar apertos financeiros e problemas com a posse do imóvel.
O que considerar antes de financiar um imóvel?
Antes de comprar uma casa há vários pontos importantes que devem ser analisados que passam desde sua capacidade de honrar o pagamento até as condições do imóvel e custos adicionais.
Defina o valor do imóvel e o tipo de financiamento imobiliário. O preço deve ser adequado à sua renda.
Esteja ciente de que vai assumir uma dívida longa que consumirá uma parte de sua renda por muitos anos. Por isso, planeje-se!
Analise sua renda familiar e capacidade de endividamento
O primeiro passo é avaliar o quanto pode pagar mensalmente do financiamento sem que isso comprometa a sua renda.
Embora o limite estabelecido para comprometimento da renda seja de 30%, especialistas recomendam uma margem menor. Afinal, é possível que sua capacidade de endividamento já esteja limitada com outras despesas.
Para fazer esse cálculo considere fatores, como:
- Gastos básicos mensais com a residência que possui atualmente;
- Gastos que terá com a sua nova casa, como parcela do financiamento, registros de documentação, mudança, impostos e despesas básicas como água, luz, IPTU;
- Despesas pessoais que não podem ser cortadas do orçamento;
- Sua receita total;
Ao fazer um financiamento imobiliário você está assumindo uma nova dívida e precisará honrar o pagamento para não correr o risco de perder o imóvel. Por isso, inicie com um bom planejamento financeiro pessoal.
Pense no longo prazo
Um financiamento imobiliário é um crédito de longo prazo que pode chegar até 35 anos. Esse tempo é mais que suficiente para a sua vida passar por muitas mudanças.
Por isso, analise não só sua capacidade financeira atual, mas projete seu futuro.
Sua profissão e seu emprego atual oferecem condições para o cumprimento desse compromisso no longo prazo? Você possui alguma reserva financeira?
Além disso, a casa terá espaço para a família que pretende construir? Quer continuar morando na mesma cidade?
Lembre-se que só poderá vender a propriedade depois de quitá-la totalmente.
Avalie a real necessidade de um financiamento agora
Assumir um financiamento imobiliário é uma grande responsabilidade. Por isso, avalie se isso realmente é adequado para o momento atual da sua vida.
Será que o financiamento é a melhor opção ou pode esperar mais para fazer um consórcio ou investir e economizar para pagar à vista?
Dependendo de como esteja sua situação financeira atual, talvez seja melhor se manter no aluguel por mais um tempo até conseguir se organizar melhor.
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Pesquise e negocie custos menores
Não aceite a primeira proposta antes de pesquisar e comparar diferentes linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado e as taxas e Custo Efetivo Total (CET) em outras instituições financeiras.
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Negocie taxas melhores com os bancos. Essas instituições costumam oferecer melhores condições para quem já é cliente ou está disposto a manter um “relacionamento” com a instituição, seja migrando sua conta, por meio de conta-salário ou outras operações como, por exemplo, seguro de vida e previdência privada.
Prepare-se para a entrada
As instituições financeiras costumam oferecer financiamento de 80%, no máximo 90% do valor do imóvel.
Isso significa que você deverá dar de entrada no mínimo 20% do valor.
É aconselhável que dê até mais, pois dessa forma, reduzirá o valor financiado e consequentemente os juros.
Dependendo do valor do bem ou da condição financeira, esse é um custo alto e que demanda pagamento à vista.
Por isso, se comprar casa própria está nos seus planos, comece desde já a economizar para esse propósito.
Atente-se para os demais custos
Comprar um imóvel envolve uma série de outros custos que vão além do valor da propriedade e do financiamento em si.
Além do valor das parcelas, é importante considerar também os custos com impostos, cartórios para averbar a escritura de compra e venda, matrícula do imóvel, mudança, possíveis reformas e até gastos como água, luz, IPTU, serviços ocasionais e outras taxas administrativas que podem ser cobradas.
Segundo estimativa da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abecip), o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), custos de cartório, avaliação do imóvel e dos documentos podem custar até 4% do valor do imóvel.
Para um planejamento eficiente, coloque todos esses custos no papel e faça uma análise completa. O ideal é montar uma reserva para essas despesas adicionais.
Tenha uma reserva de emergência
Por mais que você tenha feito um planejamento, imprevistos financeiros podem acontecer. Por isso, é muito importante que você tenha uma reserva de emergência.
Assim, caso alguma instabilidade financeira venha a acontecer e atrapalhe o pagamento do seu financiamento, você ainda será capaz de honrá-lo.
Não negligencie as consequências de não pagar as prestações em dia, já que seu imóvel pode ser retomado pelo banco em caso de inadimplência.
Escolha um imóvel adequado
Além do planejamento para pagar as parcelas, a escolha da casa ou apartamento que você pretende comprar também é parte fundamental desse processo.
Pense em um bem que supra suas necessidades futuras. Escolha um lugar que se encaixe no seu padrão de vida e que esteja localizado perto das coisas que mais precisa.
Avalie as condições do imóvel. Construir uma casa pode ser mais caro, mas proporciona o prazer de fazer do jeito que sonhou. Um imóvel usado tende a ser mais barato, mas poderá exigir gastos adicionais com reformas.
Na escolha entre casa ou apartamento, avalie o estilo e a qualidade de vida que procura.
Enquanto alguns preferem a segurança e praticidade que um apartamento oferece, outros não abrem mão de uma casa com quintal.
Lembre-se que essa é uma escolha para o longo prazo, por isso, planeje-se e escolha bem.
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Financiamento imobiliário pelo TR ou IPCA?
Uma dúvida comum de quem vai realizar um financiamento imobiliário é escolher a melhor alternativa entre o financiamento com taxas prefixadas mais a Taxa Referencial (TR), o mais tradicional, e as opções que cobram uma taxa prefixada mais o IPCA.
A escolha vai depender de fatores como tempo de financiamento, perfil do consumidor, momento econômico, entre outros. Por isso, o consumidor que deseja fazer um financiamento de imóveis sem erro deve fazer os cálculos detalhadamente.
Em um primeiro momento, o IPCA pode parecer mais atrativo, pelo valor menor da prestação inicial, na comparação com a opção corrigida pela TR, por exemplo. Porém, é necessário cautela na hora de optar por esse índice.
Em um contrato tão longo, como no caso do financiamento imobiliário, não tem como prever como o IPCA vai se comportar. Se a inflação subir, a prestação também sobe.
Por isso, a modalidade corrigida pelo IPCA é mais indicada para quem tem um perfil mais agressivo, uma vez que o indexador é muito volátil.
O uso do IPCA pode ser positivo também nos contratos em que o cliente vai quitar o imóvel no curto prazo ou para aqueles que têm a possibilidade de quitar o financiamento caso a inflação dispare ao longo do contrato.
Por conta da imprevisibilidade do IPCA, nas operações mais longas, o mais recomendável é adotar a Taxa Referencial (TR).
A modalidade da TR é a modalidade mais tradicional e oferece mais estabilidade em termos de custos mensais.
Dessa forma, a escolha pelo TR é mais indicada quando não se tem projeção de antecipar a quitação do financiamento, o prazo contratado é longo ou o cliente não quer grandes surpresas no valor.
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