Para você que não possui ou não acompanha nenhum dos fundos imobiliários do tema da editoria de hoje, eu gostaria de deixar uma palavrinha sobre eles aqui.

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No último dia 15, o fundo Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11) informou que seus cotistas, detentores de mais de 5% das cotas do fundo, solicitaram a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE).

A proposta é colocar em pauta a troca da gestão, que atualmente está a cargo do Banestes (Banco do Estado do Espírito Santo).

Um movimento permitido pela lei, uma vez que a gestora é uma prestadora de serviços dos investidores

No entanto, essa possível mudança vem recheada de um capítulo um tanto quanto estranho. 

Explico mais para o final deste texto…

Antes, vamos contextualizar melhor essa situação.

A possível nova gestora do fundo BCRI11 seria a Suno Asset. 

Conhecida pelo seu trabalho na área de recomendação de investimentos por meio de relatórios, a empresa decidiu diversificar e criar sua própria Asset (gestora de recursos) em março de 2021. 

Como parte dessa estratégia, surgiu em julho do mesmo ano o fundo de recebíveis SNCI11, com a negociação em bolsa de valores se iniciando em outubro.

Com isso, a gestora trouxe uma peça importante para os cotistas que solicitaram a AGE de BCRI11, o gestor Vítor Duarte, que agora integra o time da Suno Asset.

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Antigo funcionário do Banestes, Vítor decidiu sair do banco em setembro de 2020, após ter permanecido por nove anos e conduzido a estratégia do BCRI11 enquanto esteve por lá.

A confirmação ou não dessa troca de gestora deverá acontecer até a primeira quinzena do próximo mês por meio de uma provável votação online. 

A gestão da Suno já deixou clara sua intenção de realizar uma fusão em até 6 meses entre os dois FIIs (após aprovação). 

Mesmo sem ter a confirmação ainda, a gestora já se manifestou abertamente sobre sua capacidade de entregar mais resultados do que o atual gestor vem entregando aos cotistas atuais do BCRI11. 

Particularmente, como analista de investimento, essa postura da Suno me incomoda.

Isso porque poderá diminuir a taxa de gestão em 0,1%. Atualmente, o BCRI11 cobra 0,8% ao ano, enquanto o SNCI11 tem taxa de 0,7%. 

Além disso, no SNCI11, já vem sendo realizada operações originárias de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), o que diminui o custo para o fundo e aumenta os rendimentos.

Essa estratégia que deve ser exportada para o BCRI11 com uma possível fusão no futuro, extraindo mais valor do atual portfólio.

Com perfis semelhantes, ambos os fundos possuem estratégias com foco em operações de risco médio

A entrega de rendimentos no BCRI11 vem seguindo uma linearidade para os atuais cotistas. 

Não há como dizer que o fundo não vem distribuindo bons rendimentos mensais

No entanto, com uma gestão mais “passiva”, devido a pouca exposição em redes sociais, o Banestes acaba pagando o preço de um mercado financeiro cada vez mais ativo por parte dos investidores e de outros gestores.

Com ânsia de crescer rápido, o fundo SNCI11 já realizou duas emissões de cotas nos últimos quatro meses, tendo menos de um ano de existência. 

O BCRI11, por sua vez, realizou a sua última emissão há 12 meses e possui sete anos de vida. 

Isso representa uma mudança de postura significativa para quem é cotista atual do BCRI11, principalmente. 

Mais fácil do que crescer via emissões é assumir outro fundo. Se tiver patrimônio líquido de quase R$ 700 milhões, melhor ainda. 

É uma nova receita (anual) indo para a gestora sem os desafios de um crescimento.

Como mencionei, essa possível troca vem com um plano de fundo de muita coincidência

Antes do anúncio do fato relevante, no mês anterior, houve um aumento significativo no aluguel das cotas do BCRI11

Se você aluga cotas de qualquer fundo imobiliário, passa a ter direito a voto em assembleia, ou seja, direito “político”

No caso do BCRI11, esse novo direito custou mais de R$ 40 milhões, sendo necessário realizar a compra de aproximadamente 400 mil cotas.

Aluguel de cotas BCRI11
Gráfico de aluguel de cotas do FII BCRI11. Fonte: iqb3.com.br

Nesse processo, quem se colocou à disposição para alugar as cotas do fundo recebe uma taxa por isso e recebe os dividendos mensais.

Enquanto isso, quem alugou passou a torcer para que a cota do fundo se desvalorize para poder recomprar mais barato

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Essa é uma dinâmica ainda pouco utilizada com fundos imobiliários, principalmente por ser uma operação ainda nova no mercado

Ainda mais novo é se utilizar dessa modalidade para fins políticos.

Os atuais cotistas do BCRI11 se mostram contrários - e até revoltados - com essa mudança, pois muitos acreditam ter sido uma atitude orquestrada pela própria Suno Asset com o objetivo de assumir o controle do fundo de forma hostil. 

De qualquer forma, jamais será possível confirmar tal história. São especulações

A Suno nega veementemente qualquer relação com o fato mostrado acima.

Seria então um novo “modelo de negócios” para o futuro do mercado de fundos imobiliários

Com parte de uma consolidação de mercado, dado o cenário que estamos hoje, é natural que ocorram fusões

Entretanto, para que possam surgir mais investidores para essa classe de ativos, esse tipo de operação parece mais assustar do que atrair novos cotistas

Transmitir confiança tem que ser o foco principal para que um novo investimento possa progredir. 

O recado para os quase 50 mil cotistas - entusiastas e possíveis divulgadores da classe de ativos - do BCRI11, acaba sendo outro, infelizmente.

Por isso, recomendo aos assinantes do Canal Aluguel Inteligente que a melhor forma de ficar longe desse fogo cruzado é não investir em SNCI11.

Por ora, mantemos nossa recomendação em BCRI11 mas seguiremos atentos aos próximos passos.