Você já deve ter ouvido falar que os Fundos Imobiliários não podem se alavancar, tomar financiamentos e coisas desse tipo, não é mesmo?

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Também já ouviu falar de FIIs que estão alavancados.

Então onde está o furo da bala aqui? Como assim não pode, mas fazem?

É o seguinte: existem inúmeras formas de se alavancar. A regulamentação dos FIIs proíbe muitas delas. 

Mas algumas operações, que podem ser usadas para esse mesmo propósito, não são vetadas. Ou seja, elas podem.

A forma usada pelos FIIs para se alavancar é a antecipação dos recebíveis dos seus contratos de locação, através de CRIs.

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É como se o fundo vendesse esse fluxo de recebimento de aluguéis para alguém, e usasse esse dinheiro para quitar parte do imóvel.

Usando um exemplo extremo, onde o FII vende todo o fluxo de aluguéis para pagar todo o imóvel, não há renda, mas também não há desembolso. 

Qual a lógica então? 

Ora, ao final da operação o fundo é dono do imóvel e não desembolsou um real sequer por ele.

Na prática esse exemplo acima não acontece. Nunca vi nada desse tipo. Dei o exemplo para ilustrar apenas.

Um exemplo mais factível é o seguinte...

O fundo imobiliário compra um imóvel por R$ 100 milhões que vai gerar R$ 10 milhões de aluguel  por ano, em um contrato de 15 anos. 

Digamos que o fundo opte por vender 40% do fluxo de recebíveis para poder se alavancar, ou seja, ele abre mão de receber R$ 4 milhões e fica apenas com R$ 6 milhões anuais.

Quanto que ele vai receber para abrir mão desses R$ 4 milhões ao longo de 15 anos? 

Vai depender do custo dessa antecipação, que vamos dizer que nesse caso seja de 8% ao ano. 

Assim, o fundo imobiliário vai receber cerca de R$ 34 milhões. Dessa forma o desembolso do FII vai ser de R$ 66 milhões e a renda será de R$ 6 milhões. 

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A renda, nesse exemplo, fica um pouco menor do que a original, mas o fundo terá pagado apenas 66 por algo que vale 100.

A decisão do fundo não é apenas sobre o retorno mensal que essa operação vai gerar.

Se fosse, ele raramente faria.

Existem diferentes motivos que levam o fundo a se alavancar, como agilidade para levantar recursos, já que uma nova oferta de subscrição seria muito demorada e poderia fazer o fundo perder a oportunidade. 

Também é uma forma de aumentar a diversificação do fundo, pois com o mesmo dinheiro o fundo poderia comprar dois imóveis ao invés de um.

No final das contas, eu gosto da alavancagem. Quando bem usada e dosada, é uma importante ferramenta que os fundos podem lançar mão.

Um dos fundos que historicamente mais usou esse tipo de artifício é o BC Fund (BRCR11) e foi muito eficiente fazendo isso.

Atualmente esse tipo de operação está sendo cada vez mais utilizada, o que torna a análise dos FIIs e de suas aquisições cada vez mais complexas. 

É o curso natural da evolução desse nosso mercado financeiro, acostume-se a isso.

Aliás, BC Fund (BRCR11) figura na lista das recomendações do canal Aluguel Inteligente.

Ele é um de uma dezena de FIIs que podem jorrar muitos dividendos para você neste ano.

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