Como Amortizar o Financiamento Imobiliário e Pagar Menos Juros
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Como Amortizar o Financiamento Imobiliário e Pagar Menos Juros

Ao amortizar um financiamento você conclui o pagamento antes do previsto e de forma mais barata.

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Atualizado em 19/11/2021

Você entrou em um financiamento imobiliário a perder de vista? Existe uma maneira mais rápida e barata de pagar o seu imóvel, a amortização. 

Financiar um imóvel significa comprometer parte da renda mensal por um longo período. O brasileiro pode levar até 35 anos para quitar o saldo. Por isso é preciso um bom planejamento financeiro para fazer um financiamento de imóveis sem erro

Porém, não significa que você não pode pagar sua dívida antes ou diminuir o seu saldo devedor. Basta amortizar o financiamento imobiliário.

Amortizar significa antecipar as parcelas. Assim, é possível reduzir tanto o valor total da dívida quanto os juros, já que esses passam a incidir sobre uma quantia menor. 

Se você recebeu um dinheiro extra ou quer utilizar parte do FGTS, pode optar por amortizar o financiamento imobiliário.

Veja como funciona, as vantagens e o que vale mais a pena, quitar o financiamento ou investir o dinheiro?

O que é amortizar um financiamento? 

Amortizar um financiamento é o ato de reduzir o saldo devedor

Embora o pagamento de uma parcela seja, por si só, uma amortização, esse termo é mais utilizado quando se antecipa as parcelas, com o objetivo de reduzir o tempo de financiamento e evitar os juros.

Quando se faz um financiamento, o banco antecipa o dinheiro e a pessoa passa a dever para a instituição o valor emprestado mais as taxas e juros do período até a quitação. 

No ato do financiamento é determinado, em contrato, o valor e a quantidade de parcelas e seus respectivos prazos.

Quando é feita a amortização, você paga uma parte do saldo devedor, que logicamente diminui. Como os juros incidem sobre um valor menor, as parcelas futuras ficarão mais baratas.

A amortização de financiamento pode ocorrer em qualquer tipo de financiamento, mas devido aos prazos mais longos, é mais comum no financiamento imobiliário.

Existem duas opções para amortizar o financiamento imobiliário: diminuir o valor da parcela e manter o prazo ou reduzir tempo e manter os valores das parcelas.

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Como usar o FGTS na amortização

Trabalhadores podem usar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para amortizar o financiamento imobiliário. 

A operação costuma valer a pena, uma vez que pela legislação, o FGTS rende 3% ao ano mais a taxa referencial (TR) e os juros dos financiamentos geralmente ficam entre 6% e 9% ao ano. 

Para realizar a amortização com o Fundo de Garantia, é preciso seguir algumas regras. 

Só é possível fazer amortizações e até a quitação da dívida com o FGTS se o imóvel for financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

Além disso, o mutuário não pode ter parcelas em atraso.

O FGTS só pode ser utilizado no intervalo de dois anos contados a partir do último uso. 

Por exemplo, se uma amortização com o FGTS foi realizada em julho de 2020, a próxima amortização com o Fundo de Garantia só será possível fazer em julho de 2022. 

No entanto, a amortização ainda pode ser feita com outros recursos, sempre que desejar, inclusive mensalmente. 

Para utilizar o FGTS para o pagamento de parte do valor das prestações, a maioria dos bancos só permite pagar até 80% do financiamento.

Para realizar a amortização com o FGTS, é preciso ir até uma agência da Caixa e solicitar o resgate do fundo para a amortização. 

Caso o financiamento tenha sido realizado pela Caixa, dá para amortizar usando o aplicativo Caixa Habitação. 

Amortização do tempo de dívida ou valor da parcela?

Há duas opções para a amortização do financiamento:

  • Reduzir o prazo do financiamento, mantendo os valores das parcelas;
  • Reduzir o valor das prestações e manter o prazo de financiamento. 

Do ponto de vista financeiro, a melhor opção é diminuir o prazo do financiamento imobiliário, já que os juros são cobrados sobre o saldo devedor. 

Assim, quanto mais tempo pagando pelo financiamento, maior será o valor referente a juros e demais custos embutidos nas parcelas.

No entanto, para quem está com dificuldades em pagar o valor da parcela, reduzir o valor da prestação pode ser a melhor solução para aliviar o orçamento mensal.

Portanto, essa é uma decisão pessoal e dependerá de qual é o objetivo do comprador, terminar de pagar logo ou pagar parcelas menores.

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Como amortizar o financiamento imobiliário?

As instituições financeiras costumam oferecer simulações de amortização pelo site ou aplicativo do banco.

Você também pode solicitar a amortização pessoalmente, indo na agência do banco onde foi realizado o financiamento. 

Na hora de solicitar a amortização, preste atenção para a modalidade escolhida: amortização do tempo de dívida ou dos valores das parcelas.

Para cada operação de amortização, existem taxas adicionais cobradas, despesas de registro e outras. Por isso, avalie esses custos e diretamente com o banco para ver qual é a melhor estratégia.

Os bancos não podem negar a realização da amortização do financiamento imobiliário, exceto aquelas que não se adequam às condições, como no caso do uso do FGTS.

Caso alguma instituição bancária se recuse a fazer esse processo, o mutuário deverá fazer uma denuncia no Banco Central.

Depois de escolher o melhor banco para financiamento imobiliário, veja como solicitar amortizações com recursos próprios em cada banco:

Banco do Brasil

Para amortizar o saldo devedor do financiamento imobiliário no Banco do Brasil, o cliente deve manter o montante a ser pago na conta que é utilizada para pagar o financiamento. 

Depois, deve-se solicitar a amortização ao seu gerente.Mais informações estão no site do banco.

Bradesco

O banco permite que se faça simulação do financiamento imobiliário por meio do aplicativo e do internet banking.

A amortização ainda não pode ser feita on-line. Atualmente, é preciso ir até uma agência e solicitar ao gerente uma simulação. Mais informações estão no site do banco.

Caixa Econômica Federal

Os pedidos de amortização do financiamento imobiliário pela Caixa podem ser simulados e/ou realizados pelo aplicativo Habitação Caixa, pelo internet banking, no caso de correntista Caixa, ou pelo telefone 0800-104-0104 ou 4004-0104, de segunda a sexta-feira, das 8h às 20h.

Para isso, tenha o número do seu contrato em mãos. Mais informações estão no site do banco.

Itaú

Você pode simular as amortizações e fazer a emissão do boleto pelo internet banking. Basta acessar a sua conta no site do Itaú, clicar em Crédito Imobiliário no menu principal, depois em Financiamento Contratado, escolher Simulações e por fim selecionar Amortização.

Santander

O financiamento imobiliário do Santander pode ser amortizado pelo site. Basta acessar o portal do cliente na área de Crédito Imobiliário

Lá também é possível fazer a simulação das amortizações e escolher se deseja amortizar parcelas ou prazo de financiamento.

Banco Inter

Você pode solicitar a amortização do financiamento imobiliário Banco Inter pelo telefone 3003 4070 – opção 4 (Capitais e regiões metropolitanas), 0800 940 0007 (Demais localidades) ou 0800 979 7099 (Deficiente de fala e audição).

Caso prefira, você também pode entrar em contato pelo Chat através do Super App.

Banrisul

Para antecipar as parcelas do financiamento imobiliário Banrisul, vá até uma das agências e peça ao seu gerente uma simulação.

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Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?

O que vale mais a pena: quitar o financiamento imobiliário ou investir o dinheiro? 

Não é porque você tem um dinheiro extra em mãos que necessariamente será mais vantajoso amortizar o financiamento. Tudo depende da taxa de retorno dos investimentos disponíveis.

Do ponto de vista financeiro, só vale a pena quitar a dívida imobiliária imediatamente se você não conseguir um investimento que supere a taxa efetiva do financiamento. 

Por exemplo, se a taxa do seu financiamento é de 8%, só valerá a pena quitá-lo se não encontrar investimentos com um retorno maior do que esse. 

Ou seja, é preciso comparar a rentabilidade dos investimentos com a taxa de juros do valor financiado.

Lembre-se que tanto o processo de amortização, quanto aplicações financeiras podem envolver custos.

Além de comparar os juros de cada aplicação, há outros critérios a serem levados em consideração.

Antes de aportar todo o dinheiro na amortização, verifique como está sua situação financeira e se possui reservas para o caso de um imprevisto.

Primeiro, faça sua reserva de emergência, depois pense em vale colocar o restante para antecipar o financiamento imobiliário.

Agora, se o orçamento familiar estiver comprometido devido aos valores da prestação do financiamento, mesmo que os juros estejam menores, pode fazer sentido antecipar algumas parcelas para reduzir as parcelas.

A amortização também pode fazer sentido para quem pretende vender o imóvel. Assim, ficará mais fácil negociar.

Em suma, a amortização do financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para quitar seu imóvel antes e com menor preço.

Porém, é preciso um bom planejamento financeiro para não comprometer todo o dinheiro nisso e acabar se endividando de outra forma.

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