CNES11: Fundo Imobiliário CENESP Vale a Pena?
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CNES11: Fundo Imobiliário CENESP Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário CENESP (CNES11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário CENESP (CNES11) distribui R$ 0,53 por cota em abril. 

Enquanto fundos imobiliários de shoppings são obrigados a adotar posturas austeras em relação a distribuição de dividendos, os fundos de lajes corporativas tendem a manter seu fluxo de rendimentos. 

Em abril, os dividendos distribuídos pelo CNES11 foram de R$ 0,53. Suas cotas, que antes da crise de março chegaram a valer R$ 55,11 no ponto máximo da queda, fecharam sendo comercializadas abril a R$ 70. 

A variação observada entre o início de março e o final de abril foi de -16%. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do CNES11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é CNES11;
  • Rendimentos do CNES11;
  • Resumo da Carteira do CNES11;
  • Liquidez do CNES11;
  • Principais riscos do CNES11;
  • Se o CNES11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário CENESP (CNES11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é CNES11 FII?

O código CNES11 identifica o Fundo Imobiliário CENESP, que chegou ao mercado 2011 com 1.958.330 cotas vendidas a R$ 100 cada uma. 

Gerido e Administrado pela BTG Pactual (BRCR11), o CNES11 é um fundo do tipo tijolo. 

Essa classe de fundos investe em imóveis físicos e geram renda mensal isenta de impostos para os cotistas com sua exploração comercial. 

No CNES11, os ativos alvo são lajes corporativas. Em sua carteira há 31% de participação em um conjunto de edifícios de escritórios com serviços e shopping center.

Ao final de março/20, o patrimônio total do fundo era superior a R$ 286 milhões. 

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CNES11 Rendimentos

No mês de abril de 2020, os dividendos distribuídos pelo CNES11 foram de R$ 0,53 por cota. O valor representa 0,75% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês (R$ 70).

Essa distribuição é mais elevada do que o observado nos 12 meses anteriores, possivelmente pela receita vinda da rescisão antecipada do contrato com a Sitel do Brasil

A desocupação foi comunicada em outubro de 2019, e estava prevista para acontecer em janeiro/20. No entanto, não há comunicação específica da gestora até a publicação deste artigo.  

Nos 12 meses anteriores, a maior distribuição foi de R$ 0,43 (agosto/19), quando o fundo recebia a receita de um novo contrato e parcelas de multas rescisórias. 

Os rendimentos mensais do CNES11 no período somaram R$ 2,52, o correspondente a 3,6% do valor de cota em abril. A média mensal foi de R$ 0,21. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde 2019. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,190,170,110,53







20190,120,210,140,110,060,040,230,430,260,200,190,11

Fonte: Informes de Rendimentos. 

Cabe comentar que a elevação da distribuição que se observa entre julho e novembro de 2019 é proveniente da movimentação de inquilinos. 

Em julho foi celebrado um novo contrato de locação enquanto o fundo colhia receitas em parcelas de uma multa por rescisão antecipada e desmobilização de antigos locatários. 

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Resumo da Carteira do CNES11 

O fundo imobiliário CNES11 possui 31% do Centro Empresarial São Paulo (CENESP), localizado em São Paulo – capital. 

São mais 200 mil m2 de área bruta locável no empreendimento, dos quais aproximadamente 64,5 mil m2 pertencem ao fundo. 

O restante é dividido entre outros investidores, como o fundo BRCR11, igualmente administrado pela BTG Pactual. Esse fundo detém 64.480 m2 do empreendimento. 

O complexo CENESP foi inaugurado em 1977 e foi um marco da transformação do conceito de lajes corporativas em São Paulo, sendo o primeiro empreendimento a reunir empresas em torno a serviços e shopping center. 

Ele é composto por 6 edifícios de 8 andares cada, subsolos funcionais, jardins e edifício garagem com 4,5 mil vagas de estacionamento. 

Entre seus locatários estão empresas como as multinacionais Ernst & YoungTivit e Phonak.

O CENESP apresenta uma taxa de ocupação baixa desde meados de 2017. Em janeiro, sua vacância geral era de 83,8%. 

Uma das estratégias utilizadas para minorar os impactos das áreas vagas foi a mudança de sindicância do condomínio, que passou a ser gerido por empresa profissional. 

As medidas adotadas pela nova síndica reduziram os custos condominiais em 14,1% em 2019, tornando o empreendimento mais atrativo para o mercado. 

CENTRO EMPRESARIAL SÃO PAULO – CENESP

Endereço: Rua Maria Coelho Aguiar, 215

Cidade: São Paulo – SP

ABL total: 211.759 m2

ABL do fundo: 64.480 m2

Negociação e Liquidez CNES11

No mês de abril foram negociadas 414 cotas do CNES11, totalizando um volume de R$ 471,02 mil. 

A média diária no período foi de R$ 21,4 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 10.747 negociações totais, somando R$ 18,15 em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 1,5 milhão durante o período. No gráfico abaixo veja a evolução das negociações e da cotação do CNES11 entre dezembro de 2018 e novembro de 2019. 

Negociação e Liquidez CNES11
Negociação e Liquidez CNES11. Fonte: Relatório gerencial.

Riscos do CNES11

Os principais riscos do CNES11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Ao analisar o volume de negociações do CNES11 nos últimos 12 meses se percebe uma liquidez baixa, na ordem de R$ 1,5 milhão ao mês. 

No entanto, cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias sobre valores ou prazos de venda de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

O CENESP, ativo do fundo, apresenta uma taxa de ocupação geral baixa há alguns anos e há desafios importantes para atingir um ponto mais saudável. 

A vacância do fundo CNES11 era de 33,9% ao final de 2019. 

Vacância CNES11
Vacância CNES11. Fonte: Relatório gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.  

Em percentual de receita, 56,6% dos contratos do CNES11 têm vencimento superior a 36 meses.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de 2019 não havia inadimplência no CNES11. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Quando os recursos de um fundo imobiliário são concentrados em apenas um ativo ou a receita é derivada de um único inquilino, é um sinal de alerta para o investidor. 

O CNES11 apresenta apenas um ativo em carteira, porém diversifica o risco com variedade de inquilinos. 

Ainda assim, as receitas derivam de uma única fonte. 

Eventos que afetem o preço dos aluguéis por m2 na região, ou qualquer outro evento de mercado afetam mais o bolso de quem coloca todos os ovos em uma cesta. 

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Dados do CNES11

Veja agora as principais informações do CNES11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário CENESP
  • CNPJ:13.511.286/0001-45
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 286.258.633,93
  • Taxa de Administração: 0,30% a.m. (ao mês) sobre o valor dos ativos
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 27 de novembro de 2011
  • Quantidade de Emissões: 3
  • Número de Cotistas (03/2020): 3.075
  • Número de Cotas do CNES11: 2.949.248,00
  • Regulamento do CNES11
  • Relatório Gerencial  CNES11
  • CNES11 Site Oficial (RI)

CNES11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão (3ª) de cotas do CNES11 com oferta de subscrição aconteceu em outubro de 2014. 

Na ocasião, o fato de proporção aplicado era de 0.236792303. Esse número é aplicado sobre o total de cotas que o investidor possuir na data de anúncio. 

De forma prática, a cada 100 cotas você poderia ter comprado 23 novas cotas ao preço de emissão, que foi de R$ 127,82. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do CNES11:

Dúvidas sobre CNES11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CNES11.

Como comprar CNES11?

A compra de cotas do CNES11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CNES11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CNES11?

O informe de rendimentos do CNES11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do CNES11?

O relatório do CNES11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CNES11

Como declarar o fundo imobiliário CNES11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CNES11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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CNES11 Vale a Pena?

O fundo CNES11 tem a maior parte de seus recursos investidos em um único ativo, o Centro Empresarial São Paulo, na capital paulista. 

Trata-se de um empreendimento robusto, inaugurado em 1977. A participação do CNES11 é de 31%, o que corresponde a quase 64,5 mil m2 de área bruta locável. 

Ele apresenta uma taxa de vacância estável na casa dos 30% há pelo menos 4 anos em relação a ABL de fundo e uma rotatividade de inquilinos (rescisões antecipadas) que não deve ser desprezada. 

Além disso, os rendimentos registrados no último ano não são tão interessantes. A própria BTG Pactual administra outro fundo de lajes que rende bem mais com menor risco: o BRCR11. Inclusive, o CENESP faz parte de sua carteira. 

Dito isso, o CNES11 não é um fundo que eu recomende. Embora acredite no potencial do CENESP, há opções melhores em outros fundos. 

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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