Fundo Imobiliário CENESP (CNES11) distribui R$ 0,53 por cota em abril.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
Enquanto fundos imobiliários de shoppings são obrigados a adotar posturas austeras em relação a distribuição de dividendos, os fundos de lajes corporativas tendem a manter seu fluxo de rendimentos.
Em abril, os dividendos distribuídos pelo CNES11 foram de R$ 0,53. Suas cotas, que antes da crise de março chegaram a valer R$ 55,11 no ponto máximo da queda, fecharam sendo comercializadas abril a R$ 70.
A variação observada entre o início de março e o final de abril foi de -16%.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do CNES11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é CNES11;
- Rendimentos do CNES11;
- Resumo da Carteira do CNES11;
- Liquidez do CNES11;
- Principais riscos do CNES11;
- Se o CNES11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário CENESP (CNES11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
O que é CNES11 FII?
O código CNES11 identifica o Fundo Imobiliário CENESP, que chegou ao mercado 2011 com 1.958.330 cotas vendidas a R$ 100 cada uma.
Gerido e Administrado pela BTG Pactual (BRCR11), o CNES11 é um fundo do tipo tijolo.
Essa classe de fundos investe em imóveis físicos e geram renda mensal isenta de impostos para os cotistas com sua exploração comercial.
No CNES11, os ativos alvo são lajes corporativas. Em sua carteira há 31% de participação em um conjunto de edifícios de escritórios com serviços e shopping center.
Ao final de março/20, o patrimônio total do fundo era superior a R$ 286 milhões.
CNES11 Rendimentos
No mês de abril de 2020, os dividendos distribuídos pelo CNES11 foram de R$ 0,53 por cota. O valor representa 0,75% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês (R$ 70).
Essa distribuição é mais elevada do que o observado nos 12 meses anteriores, possivelmente pela receita vinda da rescisão antecipada do contrato com a Sitel do Brasil.
A desocupação foi comunicada em outubro de 2019, e estava prevista para acontecer em janeiro/20. No entanto, não há comunicação específica da gestora até a publicação deste artigo.
Nos 12 meses anteriores, a maior distribuição foi de R$ 0,43 (agosto/19), quando o fundo recebia a receita de um novo contrato e parcelas de multas rescisórias.
Os rendimentos mensais do CNES11 no período somaram R$ 2,52, o correspondente a 3,6% do valor de cota em abril. A média mensal foi de R$ 0,21.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde 2019. Valores expressos em Reais.
Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
2020 | 0,19 | 0,17 | 0,11 | 0,53 | ||||||||
2019 | 0,12 | 0,21 | 0,14 | 0,11 | 0,06 | 0,04 | 0,23 | 0,43 | 0,26 | 0,20 | 0,19 | 0,11 |
Fonte: Informes de Rendimentos.
Cabe comentar que a elevação da distribuição que se observa entre julho e novembro de 2019 é proveniente da movimentação de inquilinos.
Em julho foi celebrado um novo contrato de locação enquanto o fundo colhia receitas em parcelas de uma multa por rescisão antecipada e desmobilização de antigos locatários.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Resumo da Carteira do CNES11
O fundo imobiliário CNES11 possui 31% do Centro Empresarial São Paulo (CENESP), localizado em São Paulo - capital.
São mais 200 mil m2 de área bruta locável no empreendimento, dos quais aproximadamente 64,5 mil m2 pertencem ao fundo.
O restante é dividido entre outros investidores, como o fundo BRCR11, igualmente administrado pela BTG Pactual. Esse fundo detém 64.480 m2 do empreendimento.
O complexo CENESP foi inaugurado em 1977 e foi um marco da transformação do conceito de lajes corporativas em São Paulo, sendo o primeiro empreendimento a reunir empresas em torno a serviços e shopping center.
Ele é composto por 6 edifícios de 8 andares cada, subsolos funcionais, jardins e edifício garagem com 4,5 mil vagas de estacionamento.
Entre seus locatários estão empresas como as multinacionais Ernst & Young, Tivit e Phonak.
O CENESP apresenta uma taxa de ocupação baixa desde meados de 2017. Em janeiro, sua vacância geral era de 83,8%.
Uma das estratégias utilizadas para minorar os impactos das áreas vagas foi a mudança de sindicância do condomínio, que passou a ser gerido por empresa profissional.
As medidas adotadas pela nova síndica reduziram os custos condominiais em 14,1% em 2019, tornando o empreendimento mais atrativo para o mercado.
CENTRO EMPRESARIAL SÃO PAULO - CENESP
Endereço: Rua Maria Coelho Aguiar, 215
Cidade: São Paulo - SP
ABL total: 211.759 m2
ABL do fundo: 64.480 m2
Negociação e Liquidez CNES11
No mês de abril foram negociadas 414 cotas do CNES11, totalizando um volume de R$ 471,02 mil.
A média diária no período foi de R$ 21,4 mil aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 10.747 negociações totais, somando R$ 18,15 em volume.
A média mensal é de aproximadamente R$ 1,5 milhão durante o período. No gráfico abaixo veja a evolução das negociações e da cotação do CNES11 entre dezembro de 2018 e novembro de 2019.
Riscos do CNES11
Os principais riscos do CNES11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Ao analisar o volume de negociações do CNES11 nos últimos 12 meses se percebe uma liquidez baixa, na ordem de R$ 1,5 milhão ao mês.
No entanto, cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias sobre valores ou prazos de venda de qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
O CENESP, ativo do fundo, apresenta uma taxa de ocupação geral baixa há alguns anos e há desafios importantes para atingir um ponto mais saudável.
A vacância do fundo CNES11 era de 33,9% ao final de 2019.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.
Em percentual de receita, 56,6% dos contratos do CNES11 têm vencimento superior a 36 meses.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até o final de 2019 não havia inadimplência no CNES11.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Quando os recursos de um fundo imobiliário são concentrados em apenas um ativo ou a receita é derivada de um único inquilino, é um sinal de alerta para o investidor.
O CNES11 apresenta apenas um ativo em carteira, porém diversifica o risco com variedade de inquilinos.
Ainda assim, as receitas derivam de uma única fonte.
Eventos que afetem o preço dos aluguéis por m2 na região, ou qualquer outro evento de mercado afetam mais o bolso de quem coloca todos os ovos em uma cesta.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Dados do CNES11
Veja agora as principais informações do CNES11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário CENESP
- CNPJ:13.511.286/0001-45
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (03/2020): R$ 286.258.633,93
- Taxa de Administração: 0,30% a.m. (ao mês) sobre o valor dos ativos
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 27 de novembro de 2011
- Quantidade de Emissões: 3
- Número de Cotistas (03/2020): 3.075
- Número de Cotas do CNES11: 2.949.248,00
- Regulamento do CNES11
- Relatório Gerencial CNES11
- CNES11 Site Oficial (RI)
CNES11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A última emissão (3ª) de cotas do CNES11 com oferta de subscrição aconteceu em outubro de 2014.
Na ocasião, o fato de proporção aplicado era de 0.236792303. Esse número é aplicado sobre o total de cotas que o investidor possuir na data de anúncio.
De forma prática, a cada 100 cotas você poderia ter comprado 23 novas cotas ao preço de emissão, que foi de R$ 127,82.
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do CNES11:
Dúvidas sobre CNES11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o CNES11.
Como comprar CNES11?
A compra de cotas do CNES11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CNES11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do CNES11?
O informe de rendimentos do CNES11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do CNES11?
O relatório do CNES11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CNES11.
Como declarar o fundo imobiliário CNES11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CNES11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
CNES11 Vale a Pena?
O fundo CNES11 tem a maior parte de seus recursos investidos em um único ativo, o Centro Empresarial São Paulo, na capital paulista.
Trata-se de um empreendimento robusto, inaugurado em 1977. A participação do CNES11 é de 31%, o que corresponde a quase 64,5 mil m2 de área bruta locável.
Ele apresenta uma taxa de vacância estável na casa dos 30% há pelo menos 4 anos em relação a ABL de fundo e uma rotatividade de inquilinos (rescisões antecipadas) que não deve ser desprezada.
Além disso, os rendimentos registrados no último ano não são tão interessantes. A própria BTG Pactual administra outro fundo de lajes que rende bem mais com menor risco: o BRCR11. Inclusive, o CENESP faz parte de sua carteira.
Dito isso, o CNES11 não é um fundo que eu recomende. Embora acredite no potencial do CENESP, há opções melhores em outros fundos.
Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!
Quer Receber Análises de FIIs?
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.O QUE LER AGORA...
- Análise de Resultados
Resultado Rumo (RAIL3) 2023: Lucro Cai 99,6% no 4T23
- Notícias
Daniel Kahneman, Pioneiro da Economia Comportamental, Morre aos 90 Anos
- Notícias
Ibovespa Sobe +0,65% com Impulso da Vale e Petrobras; LREN3 +5,42%
- Finanças Pessoais
O Erro de Dinheiro que Custou US$ 741 Mil Herdados pelos Filhos