CEOC11: Fundo Imobiliário CEO CCP Vale a Pena?
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CEOC11: Fundo Imobiliário CEO CCP Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário CEO CCP (CEOC11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário CEO CCP (CEOC11) distribuiu R$ 0,51 em dividendos no mês de abril. 

Os fundos imobiliários de lajes corporativas vem demonstrando um bom potencial de recuperação após a forte queda de março passado. 

O CEOC11, que tem participação em uma propriedade de alto padrão em zona nobre do Rio de Janeiro, não é exceção. 

No mês de abril, suas cotas fecharam comercializadas a R$ 80,40 e os cotistas do fundo receberam R$ 0,51 por cota como dividendos. 

A razão entre dividendos distribuídos e cota de mercado é de 0,63% no mês. No acumulado dos últimos 12 meses, o percentual é de 8,28%. 

Essa renda mensal deriva do contrato celebrado com a TIM Celular, multinacional italiana do ramo de telefonia móvil. Até 2030, as propriedades do fundo estão locadas para ela. 

Porém, o ano de 2020 traz uma abertura não muito funcional para o momento econômico atual. 

A partir deste ano, qualquer das partes pode requerer a revisão do valor de aluguel, abrindo espaço para uma negociação menos interessante para o fundo. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do CEOC11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é CEOC11;
  • Rendimentos do CEOC11;
  • Resumo da Carteira do CEOC11;
  • Liquidez do CEOC11;
  • Principais riscos do CEOC11;
  • Se o CEOC11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário CEO CCP (CEOC11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é CEOC11 FII?

O código CEOC11 identifica o Fundo Imobiliário CEO CCP, administrado e gerido pela BTG Pactual.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No CEOC11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado no Rio de Janeiro, RJ. 

Iniciado em novembro de 2012, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 178 milhões.

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CEOC11 Rendimentos

O fundo CEOC11 distribuiu R$ 0,51 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 0,63% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 80,40).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos do CEOC11 somaram R$ 6,66, correspondendo a 8,28% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

Cabe comentar que o fundo iniciou-se com o pagamento de renda mínima garantida. Os rendimentos distribuídos mensalmente eram de R$ 0,75 até o terceiro ano de operação (2015).

Após esse primeiros anos, o fundo passou os dois anos seguintes sem renda. A razão para isso foi a negociação de aluguel com a Tim -locatária do fundo – que exigiu adaptações no edifício para a locação. 

Assim, de 2017 para cá,  a distribuição de dividendos vem refletindo a situação real do empreendimento, que entrega um rendimento mensal entre os R$ 0,51 e R$ 0,57 ao longo do último ano. 

O gráfico abaixo mostra os rendimentos mensais do CEOC11 desde maio de 2019. Valores em Reais.

Rendimentos Mensais CEOC11
Rendimentos Mensais CEOC11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do CEOC11 

A carteira do CEOC11 é formada por um único imóvel localizado na Barra da Tijuca, bairro carioca reconhecido como eixo corporativo no Rio de Janeiro (RJ).  

O fundo possui 11.941 m2 em área bruta locável própria, correspondente a 7 andares e meio da Torre South Corporate, que faz parte do Edifício Corporate Executive Offices.

Trata-se de um imóvel de alto padrão, com heliponto, boulevard com mall e 38 vagas de estacionamento privativo para cada andar corporativo.   

A área bruta locável do fundo encontra-se 100% ocupada na atualidade, tendo a Tim Celular como única empresa inquilina. Seu contrato tem longa duração, com vencimento em julho de 2030. 

A partir de 2020, as cláusulas contratuais prevêem a possibilidade de revisão no valor de locação por qualquer das duas partes. 

CEO CORPORATE EXECUTIVE OFFICES

Torre South Corporate

Endereço: Av. João Cabral de Mello Neto, 850 – Barra da Tijuca

Cidade: Rio de Janeiro, RJ

Área Bruta Locável Própria: 11.942 m2

Lojas ou Unidades: 60

Negociação e Liquidez CEOC11

Foram registradas 3.220 negociações do CEOC11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 2,64 milhões. A média foi de R$ 120 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 32.735, totalizando um volume de R$ 62,48 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 5,20 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do CEOC11 entre janeiro de 2019 e fevereiro de 2020. A imagem mostra ainda a evolução do número de cotistas no período. 

Negociação e Liquidez CEOC11
Negociação e Liquidez CEOC11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do CEOC11

Assim como outros fundos imobiliários, o CEOC11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O CEOC11 apresenta uma pequena liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 120 mil ao dia em abril/20), o que configura o risco.

Cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O CEOC11 tem 100% de suas propriedades ocupadas atualmente.  

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No CEOC11 o único contrato de locação tem vencimento em julho de 2030, com revisional possível desde 2020. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do CEOC11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O CEOC11 apresenta apenas um imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino. 

Com isso, os riscos do investimento se elevam. Afinal, toda a receita do fundo é resultado de um único aluguel, pago por uma única instituição. 

De haver inadimplência ou ruptura do contrato, as receitas serão fortemente impactadas. 

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Dados do CEOC11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário CEOC11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário CEO Cyrela Commercial Properties
  • CNPJ: 15.799.397/0001-09
  • Administrador: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 180.143.065,12
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a. sobre o valor total de ativos
  • Taxa de Consultoria: 1,00% sobre a receita bruta de aluguel mensal
  • Início do Fundo: 07 de novembro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 6.824
  • Número de Cotas do CEOC11: 1.815.696
  • Regulamento do CEOC11
  • Relatório Gerencial  CEOC11
  • CEOC11 Site Oficial (RI)

CEOC11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário CEOC11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre CEOC11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CEOC11.

Como comprar CEOC11?

A compra de cotas do CEOC11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CEOC11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CEOC11?

O informe de rendimentos do CEOC11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do CEOC11?

O relatório do CEOC11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CEOC11

Como declarar o fundo imobiliário CEOC11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CEOC11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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CEOC11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário CEOC11 é um fundo que investe em apenas um imóvel de escritórios.

Ele está no mercado desde o final de 2012. Após um período com renda mínima garantida o fundo fez frente a dois anos sem renda (fruto da negociação de aluguel com a TIM). 

Hoje, seus rendimentos mensais ficam entre os R$ 0,51 e os R$ 0,57, e o contrato de locação vai até 2030, o que dá 10 anos de rendimentos projetados consistentes ao fundo. 

Porém, é um fundo com um único ativo, locado a somente um inquilino. E a partir desde ano (2020), ambas partes podem propor ações revisionais sobre o aluguel. 

Neste momento, arriscar pode custar caro. 

O mercado ainda se encontra retraído em meio a pandemia, sem poder precisar os efeitos a longo prazo. 

Existe uma possibilidade real de que uma revisional possa ser menos favorável aos interesses do fundo neste momento. 

Dito isso, o CEOC11 não é um fundo que eu recomendo. Os dividendos não são tão interessantes assim como para correr o risco. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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