CBOP11: Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park Vale a Pena?
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CBOP11: Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park(CBOP11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park(CBOP11) fecha maio sem maiores impactos sobre os dividendos. A distribuição do mês foi de 0,55% em relação ao valor de cota. 

O mês de maio se mostrou positivo para os fundos imobiliários

A performance positiva do IFIX e do Ibovespa, em linha com o observado em abril, contribuíram para a correção da variação negativa ocasionada pela pandemia em março. 

Isso reflete uma melhora no cenário global, embora a incerteza persista no mercado. 

Para os cotistas do CBOP11, o mês trouxe boas notícias: Os acordos que postergaram parte dos pagamentos de aluguel do fundo se mantém firmes e totalmente adimplentes. 

Com eles, o fundo reduziu suas receitas entre março e junho, porém a recuperará a partir do mês de julho. 

Em maio, o fundo distribuiu R$ 0,40 por cota, o que representa 0,55% do valor da cota de mercado no fechamento do mês.  

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do CBOP11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é CBOP11;
  • Rendimentos do CBOP11;
  • Resumo da Carteira do CBOP11;
  • Liquidez do CBOP11;
  • Principais riscos do CBOP11;
  • Se o CBOP11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park (CBOP11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é CBOP11 FII?

O código CBOP11 identifica o Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park, administrado e gerido pela Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores.  

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No CBOP11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo conta com apenas uma propriedade em carteira. 

Iniciado em dezembro de 2012, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma. 

Em maio de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior aos R$ 121 milhões.

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CBOP11 Rendimentos

O fundo CBOP11 distribuiu R$ 0,40 em dividendos no mês de maio de 2020, o que significa 0,55% em relação ao valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 73).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do CBOP11 somaram R$ 5,82, correspondendo a 7,97% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos mensalmente pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,490,490,400,400,40






20190,470,470,470,470,470,520,520,520,520,520,520,52

Fonte: Relatório Gerencial. 

O gráfico abaixo demonstra a evolução dos resultados do CBOP11, considerando despesas e receitas.

Rendimentos Mensais CBOP11
Rendimentos Mensais CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Rendimentos Mensais CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial. 

Cabe comentar que os rendimentos do fundo sofreram redução desde março em razão de acordos de pagamento especiais relacionados à pandemia do coronavírus. 

Segundo a administradora do fundo, seus três inquilinos a procuraram em busca de uma concessão sobre o valor do aluguel.

Até maio, o fundo teve 38,9% de sua receita postergada. Esses acordos impactarão os rendimentos do fundo até a competência do mês de junho. 

A partir da competência do mês de julho, os pagamentos pospostos começarão a ser recebidos, elevando os rendimentos mensais distribuídos e recuperando as perdas nos meses de redução. 

Veja abaixo o gráfico da evolução do percentual do aluguel contratado acordado já impactado pelos acordos. 

Evolução Contratos Negociados CBOP11
Evolução Contratos Negociados CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial.

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CBOP11 Rentabilidade

Em maio/20, a rentabilidade total (cota ajustada) do CBOP11 foi de -1,3%, enquanto o índice dos fundos listados em bolsa (IFIX) foi de 2,1%. 

No acumulado do ano, o CBOP11 registrou -21,0%, em comparação aos -16,9% verificados no IFIX. 

Desde o início (2011), o CBOP11 obteve uma rentabilidade total de 41,9%. No mesmo período, o IFIX registrou rentabilidade de 97,8%. 

A tabela abaixo compara a rentabilidade do fundo ao IFIX e ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) em diferentes períodos. 


Maio/2020Ano12 MesesDesde o início
CBOP11-1,3%-21,0%9,6%41,9%
IFIX2,1%-16,9%4,1%97,8%
CDI Bruto0,2%1,5%4,9%75,0%

Fonte: Relatório Gerencial. 

O gráfico abaixo mostra o desempenho do fundo em comparação com o IFIX e o CDI Bruto (sem desconto de 15% do imposto de renda). 

Rentabilidade CBOP11
Rentabilidade CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do CBOP11 

A carteira do CBOP11 é formada por participação de 50% em um único empreendimento localizado no conhecido bairro Alphaville, situado em Barueri, SP. 

Trata-se do Castello Branco Office Park, que possui pouco mais de 30 mil m2 de área bruta locável dividida em duas torres.

Em total, são 16.289 m2 em área bruta locável própria do fundo. 

A região do empreendimento é de alto padrão, assim como o próprio complexo. Ele possui fácil acesso através da Rodovia Castello Branco e, devido à exposição visual, se tornou referência local.  

Na atualidade, o Fundo conta com 3 inquilinos: A Enel Brasil, do segmento de energia, a Azul Linhas Aéreas e a Odontoprev, odontológica. 

Em relação à receita do fundo, o vencimento da maioria dos contratos (61%) acontece após 2023, enquanto 39% deles vence em 2022. 

Quanto à vacância, o fundo mantém um histórico de baixo índice. 

Em maio, o percentual de ABL desocupada era de aproximadamente 10%, dentro da faixa de 7% a 10% registrada pelo fundo desde seu princípio. 

Um ponto interessante a ressaltar é que existe um potencial de expansão inexplorado até o momento. 

O projeto do empreendimento prevê a construção de outras 4 torres e ampliação do estacionamento, o que seria capaz de ampliar a relevância do fundo. 

Veja abaixo os detalhes sobre a propriedade.

CASTELLO BRANCO OFFICE PARK

Torre Jatobá

Endereço:  Avenida Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 – Alphaville

Cidade: Barueri, SP

Área Bruta Locável : 16.289 m2

Negociação e Liquidez CBOP11

Foram registradas 1.302 negociações do CBOP11 em maio de 2020, somando um volume de R$ 1,91 milhão. A média foi de R$ 87 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 21.430, totalizando um volume de R$ 79,83 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 6,65 milhões ao mês aproximadamente. 

O gráfico abaixo mostra a liquidez do fundo desde junho de 2019, além da evolução do número de cotistas do CBOP11 desde a data.

Negociação e Liquidez CBOP11
Negociação e Liquidez CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial. 

Riscos do CBOP11

Assim como outros fundos imobiliários, o CBOP11 apresenta certos riscos. Seus principais riscos são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O CBOP11 apresenta baixa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 87 mil ao dia em maio/20). 

Cabe ressaltar, porém, que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O CBOP11 tem um índice de ocupação histórico saudável. Na atualidade (maio/20), o fundo apresenta 10,37% de seus espaços vagos. 

Veja a evolução da vacância física do fundo no gráfico abaixo, que mostra ainda a evolução do preço de aluguel por m2. 

Vacância CBOP11
Vacância CBOP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No CBOP11, a maioria (61%) dos contratos vence a partir de 2023. Os restantes 39% tem vencimento em 2022. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de maio/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do CBOP11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O CBOP11 apresenta apenas um imóvel em carteira na atualidade, ainda que conte com 3 distintos inquilinos.

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Dados do CBOP11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário CBOP11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Castello Branco Office Park
  • CNPJ: 17.144.039/0001-85
  • Administrador: Credit Suisse Hedging- Griffo Corretora de Valores
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 121.964.277,81
  • Taxa de Administração:  0,25% a.a. sobre o Patrimônio Líquido
  • Início do Fundo: 07 de janeiro de 2011
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 3.920
  • Número de Cotas do CBOP11: 1.415.000
  • Regulamento do CBOP11
  • Relatório Gerencial  CBOP11
  • CBOP11 Site Oficial (RI)

CBOP11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário CBOP11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre CBOP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CBOP11.

Como comprar CBOP11?

A compra de cotas do CBOP11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CBOP11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CBOP11?

O informe de rendimentos do CBOP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do CBOP11?

O relatório do CBOP11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CBOP11

Como declarar o fundo imobiliário CBOP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CBOP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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CBOP11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário CBOP11 está no mercado desde o final de 2012, com apenas uma propriedade em carteira. 

Trata-se de um grande imóvel, muito bem localizado e de altíssimo padrão construtivo, com um histórico baixo de vacância e bons inquilinos, que vem gerando rendimentos consistentes desde o IPO. 

Há ainda um ponto interessante a comentar: O potencial de expansão do empreendimento. 

Hoje, são apenas duas torres, porém a longo prazo espera-se que o objetivo inicial – a construção de outras 4 – se concretize. Com isso, o fundo poderá ser beneficiado e ampliar sua renda.

Como norma geral, investir em fundos monoativos (com apenas um imóvel em carteira) não é recomendável, já que o risco se torna mais elevado

No entanto, o CBOP11 é um fundo interessante, que pode compor uma parte cautelosa de sua carteira. 

Se for investir, cuide a saúde de sua carteira e não pague um valor muito acima do patrimonial!

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.



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