O que é o Cap Rate?

Retorno sobre o capital, ou Capitalization Rate (Cap Rate) é um indicador utilizado para conhecer qual é o retorno que um investimento pode proporcionar.

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O Cap Rate é mais utilizado em investimentos da área imobiliária, como os fundos imobiliários. Para encontrar o Cap Rate você precisa fazer um simples cálculo que é representado pela seguinte fórmula:

Cap Rate = (Rendimento Mensal x 12) / Valor Inicial do Investimento

Com a utilização do Cap Rate na análise dos seus investimentos, você poderá comparar os retornos que cada tipo de aplicação está gerando.

A tomada de decisão fica mais fácil ao utilizar o Cap Rate em seus estudos.

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Utilização do Cap Rate

Vamos supor que você esteja interessado em comprar uma propriedade pelo valor total de 200 mil reais.

O imóvel já está sendo locado, sendo que o aluguel cobrado é de R$ 750,00 mensais. Supondo que o valor do aluguel permanecerá inalterado após a aquisição do empreendimento, o cálculo ficará assim:

Cap Rate = (750,00 x 12) /200.000,00

Cap rate = 4,5%.

Caso o Cap Rate se perpetue em 4,5% ao ano, você terá um retorno de 100% do valor investido em aproximadamente 22 anos.

Considerando a distância do retorno, o investimento parece pouco interessante, mas, ao comparar com alternativas existentes no mercado, o negócio aparenta ser atraente.

Atualmente a taxa Selic (taxa básica de juro) está em 2% ao ano. O retorno de 100% do valor investido em uma aplicação que gera 2% de rendimento ao ano, pode levar mais de 35 anos.

Assim, o imóvel se torna mais interessante, quando comparamos o retorno do aluguel frente ao rendimento atrelado a 100% da taxa Selic.

Mas a comparação não para por aí. O Cap Rate também pode ser aplicado em diferentes empreendimentos para conseguir determinar qual deles consegue gerar o melhor retorno.

Inclusive, dependendo do Cap Rate, você pode tentar negociar uma redução no valor do imóvel a fim de conseguir melhorar o retorno.

É importante destacar que estamos considerando somente a questão do Cap Rate, sem mencionar riscos e demais fatores alheios ao investimento em ambas as alternativas.

Vantagens e desvantagens do Cap Rate

Dentro dos investimentos existentes no mercado, o Cap Rate tem utilidade maior na área imobiliária.

Dificilmente você conseguirá aplicar o Cap Rate em outras aplicações. A utilização até é possível, mas não trará resultados reais.

Uma das desvantagens do Cap Rate é a previsibilidade. Se você não conhece com antecedência os rendimentos do investimento, não dá para descobrir o Cap Rate.

Mesmo com aplicações de renda fixa, onde o rendimento é conhecido, o Cap Rate não tem efeito devido ao juro composto.

Ao tentar aplicar o Cap Rate em ações, debêntures, ou outros investimentos, o resultado não será correto devido às variáveis que os rendimentos de tais investimentos possuem.

Outro problema está na dificuldade de prever uma eventual valorização da propriedade ou o aumento de custos.

Ao longo dos anos, os imóveis têm a possibilidade de se valorizarem ou de exigir mais investimentos.

A valorização traz uma série de benefícios, mas as eventuais reformas podem comprometer a sua renda e até criar custos para você.

Uma valorização do imóvel pode trazer o aumento do aluguel. Já o contrário pode exigir investimentos na propriedade.

O Cap Rate não consegue entregar um resultado que possa auxiliar nesse tipo de diagnóstico, uma vez que os valores da fórmula são previsíveis.

A grande vantagem do Cap Rate está em sua fácil aplicação. Dentro da fórmula só há duas variáveis para serem introduzidas: o rendimento mensal e o valor inicial do investimento.