Para quem acha que estou contando história para boi dormir quando eu digo que o verdadeiro DONO do fundo imobiliário é o cotista, segue a história abaixo.
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Em 2010 o fundo TRXL11 fez seu IPO. Na época, o administrador era a Oliveira Trust e a gestora era a TRX.
Com o dinheiro do IPO o fundo comprou 5 galpões logísticos e começou sua vida a partir daí.
Não vou aqui contar a história toda do fundo, vou me ater ao ponto que quero provar.
Um desses galpões era na cidade de Navegantes, em Santa Catarina, então locado para a Magazine Luiza (MGLU3).
Esse galpão foi o início do descontentamento por parte dos cotistas com a gestora, pois o imóvel precisou de reformas de manutenção importantes poucos anos depois de ter sido adquirido.
Enquanto a Magazine Luiza ainda ocupava o imóvel, o fundo precisou investir algo como R$ 300 mil em manutenção.
No ano seguinte, já depois que Magazine Luiza saiu, o fundo precisou fazer reformas ainda mais profundas no imóvel pois tinha detectado inclusive problemas estruturais nele. Essas reformas custaram mais de R$ 1,2 milhão.
Os cotistas ao saberem que o fundo tinha comprado um imóvel com problemas estruturais que poderiam causar sérios danos ao seu patrimônio, ficaram muito enfurecidos.
Afinal a equipe da TRX teria feito as vistorias técnicas prévias e não tinham detectado esses problemas antes.
Esse não foi o único problema do fundo, mas possivelmente foi o maior deles.
Sucessivos problemas na condução do fundo fizeram com que os cotistas se organizassem para solicitar a realização de uma assembleia extraordinária onde eles colocariam em votação a substituição do gestor.
Numa primeira tentativa a TRX conseguiu se manter no cargo de gestora.
Mais adiante, os cotistas fizeram nova tentativa e conseguiram trocar não só a gestora, mas a administradora também.
Nesse episódio a administração e gestão foram transferidas para o BTG Pactual (BPAC11).
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Pouco tempo depois, o BTG trocou o código de negociação para BTLG11 e iniciou uma nova fase na vida desse FII.
Essa história deixa claro que o fundo não é da gestora nem da administradora.
O fundo é e sempre será dos cotistas.
Administradores e gestores são contratados pelo FII para prestar seus serviços.
Claro que não é o caso de ficar trocando o gestor toda hora. É muito mais fácil e inteligente você simplesmente vender suas cotas se estiver insatisfeito com a condução do seu FII.
Mas numa situação extrema, saiba que você é sim DONO do FII e deve agir como tal.
Eu penso assim sobre os meus FIIs, que compõem a carteira do Aluguel Inteligente, mas também sei que minha saída mais fácil de uma situação ruim é vender essa cota e seguir minha vida.
Quem ficou com a cota que se vire.
Ah… sobre o BTLG11 e sua gestão atual: eu gosto, muito.
