Fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) adquire novo galpão logístico em Mauá - SP.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
Aquisições sempre são celebradas pelos cotistas dos fundos imobiliários. Agora, em 29 de novembro, foi a vez dos investidores do BTLG11.
O imóvel adquirido pelo Fundo está localizado em Mauá (SP). A conclusão das obras aconteceu neste mês, abrindo uma potencial área bruta locável de 88.773,84 m².
Em total, o Fundo desembolsará R$ 345 milhões pelo galpão. A parcela inicial, de R$ 15 milhões, já foi paga. O saldo remanescente será quitado em dezembro.
Segundo a gestão, o pagamento restante será realizado com recursos já presentes em caixa e por meio de operação de securitização, a partir do cumprimento de condições.
No Fato Relevante publicado ontem (29), a gestão do Fundo comunicou que o imóvel já se encontra 30% pré-locado, e contará com uma locação contratada junto ao vendedor.
Essa locação durará 16 meses a contar da data de pagamento do saldo remanescente.
Com o pagamento completo, o Fundo se tornará o único titular da propriedade e de todos os direitos sobre ela.
De acordo com o documento, a receita de aluguel será equivalente a R$ 0,12 mensais por cota, considerando o número de cotas atuais do Fundo.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do BTLG11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é BTLG11;
- Rendimentos do BTLG11;
- Resumo da Carteira do BTLG11;
- Liquidez do BTLG11;
- Principais riscos do BTLG11;
- Se o BTLG11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
O que é BTLG11 FII?
O código BTLG11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Logística, gerido e administrado pela BTG Pactual. Até outubro de 2019, o fundo era chamado TRX Realty Logística Renda I.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo , que busca obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística.
No mercado desde 2010, O BTLG11 é um Fundo com mais de uma década de mercado.
Seu IPO comercializou 2 milhões de cotas a R$ 100, para compor um patrimônio de R$ 200 milhões.
Ao final de outubro de 2021, o ativo do fundo era superior a R$ 1,79 bilhão. Sua representatividade no IFIX na data desta publicação é de 1,50%.
BTLG11 Rendimentos
No mês de outubro, os dividendos gerados pelo BTLG11 foram de R$ 0,72 por cota. O pagamento aconteceu no passado 25 de novembro.
O valor representa 0,69% sobre o preço de cota no último dia de outubro, que era de R$ 104.
Considerando os 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do BTLG11 somaram R$ 8.03, o correspondente a 7.72% do valor de cota em outubro.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde 2019. Valores expressos em Reais.
| Ano/mês | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
| 2021 | 0.60 | 0.60 | 0.63 | 0.70 | 0.70 | 0.70 | 0.74 | 0.72 | 0.72 | 0.72 | ||
| 2020 | 0,60 | 0,60 | 0.50 | 0.50 | 0.50 | 0.50 | 0.50 | 0.33 | 0.60 | 0.60 | 0.60 | 0.60 |
| 2019 | 0,37 | 0,38 | 0,38 | 0,43 | 0,43 | 0,41 | 0,37 | 0,41 | 0,41 | 0,36 | 0,40 | 0,74 |
Fonte: Relatórios Gerenciais.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Resumo da Carteira do BTLG11
Na atualidade, a carteira do BTLG11 é composta por 14 imóveis do segmento logístico divididos entre 3 estados: São Paulo (93% da ABL), Santa Catarina (2%) e Ceará (5%).
No entanto, 2 desses imóveis, ambos localizados em Vinhedo (SP), estão em processo de venda.
Em total, são 475,4m2 de área bruta locável própria do fundo.
Os dados apresentados consideram o apresentado no relatório de setembro de 2021 e não incluem a nova aquisição, anunciada em 29 de novembro.
A alocação de ativos se distribui entre imóveis de 4 segmentos:
- Logística: 64%
- Desenvolvimento: 23%
- Industrial: 9%
- Varejo: 2%
Quanto aos contratos, o Fundo se mantém equilibrado: 52% de seus contratos atuais são típicos, enquanto 48% são atípicos, conforme a imagem abaixo.
A maioria deles (59%) tem o IPCA como indexador, enquanto 41% dos contratos são indexados pelo IGPM.
Quantidade e Localização dos Ativos
Com 14 imóveis no portfólio (desconsiderando a nova aquisição), o Fundo conta com inquilinos de diversos setores. .
Entre eles estão empresas nacionais e multinacionais reconhecidas em seus setores, como a Coca Cola Femsa, a alimentícia Ceratti e a varejista Koch, bastante representativa no sul do país.
No gráfico abaixo, veja a distribuição de inquilinos do BTLG11 por seu setor de atuação.
Na tabela abaixo, veja os detalhes sobre os imóveis na carteira do BTLG11 e sua representação quanto à receita total do fundo.
| Ativo | ABL (m2) | Vacância | Contrato |
| Ribeirão Preto, SP | 57.143 | 0% | Multiusuário |
| Jundiaí, SP | 100.028 | 0% | Multiusuário |
| SBC, SP | 460.000 (potencial) | - | Em desenvolvimento |
| Femsa Coca Cola, SP | 19.415 | 0% | Atípico - 2029 |
| Guarulhos, SP | 20.247 | 20.58% | Multiusuário |
| Embu, SP | 30.592 | 0% | Multiusuário |
| Hortolândia, SP | 36.024 | 4.53% | Multiusuário |
| BRF Fortaleza, CE | 23.274 | 0% | Atípico 2032 |
| WestRock Araçatuba, SP | 26.783 | 0% | Atípico |
| Continental Castello Branco, SP | 18.940 | 0% | Típico |
| Natura São Paulo, SP | 63.606 | 0% | Atípico 2033 |
| Koch Navegantes, SC | 9,794 | 0% | Típico 2037 |
| Magna Vinhedo, SP | 5.578 | 0% | Típico 2025 |
| Ceratti Vinhedo, SP | 7.401 | 0% | Atípico 2024 |
Negociação e Liquidez BTLG11
No mês de outubro/21 foram registradas 110.599 negociações do BTLG11, totalizando um volume de R$ 87.7 milhões.
A média diária no período foi de R$ 3.99 milhões aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 1.442.436 negociações totais, somando R$ 1.59 bilhão em volume. A média mensal é de aproximadamente R$ 133 milhões.
No gráfico, veja a evolução das negociações do BTLG11 entre setembro de 2020 e setembro de 2021.
Riscos do BTLG11
Os principais riscos do BTLG11 são relacionados ao tipo e prazo de seus contratos de locação.
Tipo e Prazo dos Contratos
O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.
No BTLG11, há um equilíbrio entre contratos típicos - baseados na Lei do Inquilinato- e atípicos, frutos de acordo entre partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas. No caso do BTLG11, a maioria delas (48%) é de todo o saldo remanescente até o final do contrato.
Assim como o tipo dos contratos, seu prazo é igualmente relevante para a previsão de resultados do fundo.
Considerando a receita contratada, 68% dos contratos do BTLG11 vencem a partir de 2025, enquanto 33% vencem até 2024, conforme a imagem abaixo.
Cabe comentar que o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor.
Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos quem investe.
Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.
Por fim, é interessante verificar na imagem abaixo o período revisional dos contratos do Fundo, considerando o percentual de receita contratada.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Dados do BTLG11
Veja agora as principais informações do BTLG11:
- Razão Social: BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 11.838.593/0001-09
- Gestor: BTG Pactual
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Logística
- Patrimônio Total (10/2021): R$ 1.799.822.598,09
- Taxa de Administração: 0.9% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 06 de agosto de 2010
- Quantidade de Emissões: 10
- Número de Cotistas (10/2021): 147.088
- Número de Cotas do BTLG11: 15.228.960
- Regulamento do BTLG11
- Relatório Gerencial BTLG11
- BTLG11 Site Oficial (RI)
BTLG11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente emissão de cotas do BTLG11 aconteceu em julho de 2021. Nela, o fator de proporção foi de 0,30918335854.
Esse fator é aplicado ao número de cotas detidas pelo investidor na data anterior ao anúncio da oferta.
Assim, a cada 100 cotas detidas, foi possível adquirir 30 novas ao preço de emissão (R$106,19 cada).
Dúvidas sobre BTLG11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BTLG11.
Como comprar BTLG11?
A compra de cotas do BTLG11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BTLG11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BTLG11?
O informe de rendimentos do BTLG11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BTLG11.
Onde achar o relatório gerencial do BTLG11?
O relatório do BTLG11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BTLG11.
Como declarar o fundo imobiliário BTLG11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BTLG11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
BTLG11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário BTLG11 investe em imóveis focados no segmento logístico e conta com 15 deles em carteira, considerando a nova aquisição.
É um fundo com mais de 10 anos de mercado, com uma diversificação adequada para seu patrimônio e rendimentos lineares, e que vem crescendo a cada ano.
Trata-se de um excelente fundo imobiliário: resiliente, com boas propriedades, gerido por instituição sólida e gerando renda recorrente interessante.
Sendo assim, vale a pena investir no BTLG11, sempre e quando o preço for adequado. Cuidado para não investir mal em um bom ativo!
Além disso, lembre-se de que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!
Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.
Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.
