BTLG11: BTG Pactual Logística Vale a Pena?
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BTLG11: BTG Pactual Logística Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) fecha março em queda de -16,96%. 

A grande queda de março, que atingiu a todos os fundos imobiliários, teve seus efeitos sobre o BTLG11. 

O preço de mercado da cota abriu o mês em R$ 106. No último dia, o valor era de R$ 88,02. A variação foi de -16,96 no período. 

No mercado desde 2010, o BTLG11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em imóveis logísticos. Na atualidade, tem seis ativos em sua carteira. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BTLG11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BTLG11;
  • Rendimentos do BTLG11;
  • Resumo da Carteira do BTLG11;
  • Liquidez do BTLG11;
  • Principais riscos do BTLG11;
  • Se o BTLG11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é BTLG11 FII?

O código BTLG11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Logística, gerido e administrado pela BTG Pactual. Até outubro de 2019, o fundo era chamado TRX Realty Logística Renda I

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que tem por objetivo investir em imóveis físicos. 

No caso do BTLG11, os ativos alvo são do segmento logístico. Em sua carteira estão 6 imóveis, localizados em São Paulo, Santa Catarina e Rio de Janeiro. 

O BTLG11 teve início no segundo semestre de 2010, o que lhe dá quase 10 anos de operação no mercado. 

Seu IPO comercializou 2 milhões de cotas a R$ 100, para compor um patrimônio de R$ 200 milhões. 

Ao final de fevereiro, o patrimônio líquido do fundo era superior a R$ 341 milhões. Sua representatividade no IFIX é de 0,474%.  

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BTLG11 Rendimentos

No mês de fevereiro, os dividendos distribuídos pelo BTLG11 foram de R$ 0,60 por cota. O valor representa 0,56% sobre o preço de cota no fechamento do mês, que era de R$ 106,85. 

O Dividend Yield mensal foi de 0,48%, sendo o anualizado 6,7%.

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do BTLG11 somaram R$ 5,54, o correspondente a 5,18% do valor de cota em fevereiro. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,600,60









20190,370,380,380,430,430,410,370,410,410,360,400,74

Fonte: Relatórios Gerenciais. 

A imagem abaixo mostra a composição geral do resultado desde setembro de 2019, discriminando as receitas e despesas. Ela contempla ainda o montante destinado à Reserva Emergencial do fundo. 

Rendimentos Mensais BTLG11
Rendimentos Mensais BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

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BTLG11 Rentabilidade

Em fevereiro de 2020 o BTLG11 registrou uma rentabilidade de -0,52, contra os -3,69 marcados pelo IFIX. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo obteve 26,74% de rentabilidade, enquanto o índice dos fundos imobiliários listados em bolsa registrou 21,74%. 

A diferença se torna ainda maior ao comparar o período dos 24 meses anteriores. O fundo BTLG11 teve rentabilidade de 77,64% no período, enquanto o IFIX ficou em 28,23%. 

Na tabela abaixo, veja o histórico de rentabilidade do BTLG11 em comparação ao IFIX, ao CDI líquido (isento de impostos) e o Ibovespa. 


Fev/20202012 meses24 meses
BTLG11-0,52%-5,45%26,74%77,64%
IFIX-3,69%-7,31%21,74%28,23%
CDI Líquido0,25%0,59%4,74%10,49%
IBOV-8,43%-9,92%8,98%22,05%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Resumo da Carteira do BTLG11 

A carteira do BTLG11 é composta por seis imóveis do segmento logístico divididos entre 3 estados: São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina. 

São Paulo detém 85% dos ativos. O Rio de Janeiro representa 11% deles e Santa Catarina, onde apenas um imóvel se localiza, representa 4%. 

Em total, são 78,7 mil m2 de área bruta locável (ABL) própria do fundo. Cada empreendimento conta com apenas um inquilino, que ocupa 100% da área bruta locável individual. 

A alocação de ativos se distribui entre imóveis destinados à 3 segmentos: 

  • Logística: 57,1%
  • Industrial: 39,2%
  • Varejo: 3,7%
Alocação de Ativos BTLG11
Alocação de Ativos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

A indústria de bebidas Femsa (FMXB34), responsável pelo envasamento da Coca Cola no Brasil e em outros países, é a maior inquilina do fundo, respondendo por 30% da receita de locação. 

A empresa vem enfrentando a recente crise de maneira interessante. 

Enquanto empresas em todo o mundo apertam as contas para sobreviver à pandemia, a Femsa aprovou um aumento de 7% na distribuição total de dividendos, subindo sua autorização de buyback para 17 bilhões de pesos mexicanos. 

Trata-se de um método de combate à queda, que visa elevar o preço das ações. 

A empresa aposta em sua solidez no mercado. Embora não tenha se manifestado, analistas acreditam que as cotas serão vendidas em momento oportuno por valor mais elevado. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O portfólio do BTLG11 é composto por 6 imóveis, sendo que 4 deles se localizam no estado de São Paulo. Os dois restantes ficam em Santa Catarina e Rio de Janeiro. 

Os empreendimentos estão 100% ocupados. 

Entre seus inquilinos estão empresas nacionais e multinacionais reconhecidas em seus setores, como a Coca Cola Femsa, a alimentícia Ceratti e a varejista Koch, bastante representativa no sul do país. 

No gráfico abaixo, veja a distribuição de inquilinos do BTLG11 por seu setor de atuação.

Setor de Atuação Inquilinos BTLG11
Setor de Atuação Inquilinos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Na tabela abaixo, veja os detalhes sobre os imóveis na carteira do BTLG11 e sua representação quanto à receita total do fundo. 

AtivoLocalizaçãoABL (m2)Ocupação% Receita
FemsaTrindade – SP19.349 100%20,18%
CerattiVinhedo – SP13.851100%24,18%
SupermarketPavuna – RJ10.439100%12,29%
KochNavegantes – SC 9.794 100%4,11%
ItambéPirituba – SP8.058100%18,59%
MagnaVinhedo – SP13.851100%19,05%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez BTLG11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 9.009 cotas do BTLG11, totalizando um volume de R$ 19,63 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 1,09 milhões aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 72.133 negociações totais, somando R$ 137,43 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 11,45 milhões. 

No gráfico, veja a evolução das negociações do BTLG11. 

Negociação e Liquidez BTLG11
Negociação e Liquidez BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BTLG11

Os principais riscos do BTLG11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o BTLG11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade, isso não é garantia de liquidez. 

Isso significa que não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do BTLG11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de fevereiro de 2020, o fundo BTLG11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas.

A vacância era de 25% em outubro passado e zerou em dezembro, mantendo-se assim até fevereiro de 2020.  

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância física do BTLG11 em relação ao preço de aluguel por metro quadrado a partir de outubro de 2019.

Vacância BTLG11
Vacância BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.  

No BTLG11, 65,8 % dos contratos têm vencimento a partir de 2024. No entanto, 17,9% vence ainda em 2020, como se vê no gráfico abaixo. 

Vencimento de Contratos BTLG11
Vencimento de Contratos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de fevereiro, não havia inadimplência no BTLG11. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do BTLG11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Número e localização de seus ativos;
  • Inquilinos e seu setor de atuação;
  • Representatividade dos ativos em relação à receita.  

O BTLG11 tem 6 imóveis, sendo que existe uma concentração em eixos logísticos no estado de São Paulo, que detém 85% da ABL do fundo. 

Embora certos ativos não se localizem em regiões muito óbvias, são bem situados. 

Em relação à receita, o maior deles responde por pouco menos de 25%.

As duas primeiras posições (os galpões locados para a Femsa e a Ceratti), somam 45% do valor em receitas do BTLG11. 

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Dados do BTLG11

Veja agora as principais informações do BTLG11: 

  • Razão Social: BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 11.838.593/0001-09
  • Gestor: BTG Pactual 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Logística
  • Patrimônio Total  (02/2020):
  • Taxa de Administração: 0.9% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 06 de agosto de 2010
  • Quantidade de Emissões: 7
  • Número de Cotistas (02/2020): 19.122
  • Número de Cotas do BTLG11: 3.384.501
  • Regulamento do BTLG11
  • Relatório Gerencial  BTLG11
  • BTLG11 Site Oficial (RI)

BTLG11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O BTLG11 não ofereceu ofereceu subscrição recentemente. As três últimas emissões do BTLG11 ( jun/18, out/18 e fev/20) foram ofertas restritas a investidores profissionais. 

Dúvidas sobre BTLG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BTLG11.

Como comprar BTLG11?

A compra de cotas do BTLG11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BTLG11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BTLG11?

O informe de rendimentos do BTLG11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BTLG11. 

Onde achar o relatório gerencial do BTLG11?

O relatório do BTLG11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BTLG11

Como declarar o fundo imobiliário BTLG11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BTLG11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BTLG11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BTLG11 investe em imóveis focados no segmento logístico e conta com 6 deles em carteira. 

É um fundo com quase 10 anos de mercado, com uma diversificação adequada para seu patrimônio e rendimentos lineares. 

No entanto, esses rendimentos são baixos quando comparados aos de outros fundos do mesmo segmento. 

O BTLG11 vem rendendo em média R$ 0,46 (12 meses), enquanto os dividendos de fundos como o HGLG11 superam os R$ 0,75 há meses. 

Com isso, o BTLG11 não é um fundo que eu recomende, pois existem melhores opções no mercado. 

Ele até pode fazer parte de sua carteira pensando na diversificação pois é um fundo resiliente e tem boa gestão, porém não vale a pena empregar muito capital nele.  

De todos modos, lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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