BTCR11: BTG Pactual Crédito Imobiliário Vale a Pena?
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BTCR11: BTG Pactual Crédito Imobiliário Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 15/05/2020
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Fundo imobiliário BTG Pactual Crédito Imobiliário fecha março com queda de -20,85%

Março não foi o melhor mês para os fundos imobiliários. O preço das cotas marcou a retração do mercado, precipitada pela recente crise. 

O fundo BTCR11 também foi afetado. Suas cotas, que no início do mês superavam os R$ 100, caíram abaixo dos R$ 90 ao final dele. 

Ainda assim, os cotistas colheram os dividendos de seus investimentos. O rendimento mensal do BTCR foi de R$ 0,40 no período. 

Fundo que investe a maior parte dos recursos em títulos de dívida imobiliária, o BTCR11 atualmente tem uma carteira com 19 ativos. 

Seu patrimônio líquido supera os R$ 467 milhões e sua representatividade no IFIX (índice de fundos listados em bolsa) é de 0,656%. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de imposto de renda, deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Por isso, conhecer as características do BTCR11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BTCR11;
  • Rendimentos do BTCR11;
  • Resumo da Carteira do BTCR11;
  • Liquidez do BTCR11;
  • Principais riscos do BTCR11;
  • Se o BTCR11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é BTCR11 FII?

O código BTCR11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Crédito Imobiliário, gerido e administrado pela BTG Pactual, que responde por fundos como o FEXC11 e o BCFF11

Trata-se de um fundo do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívida imobiliária. 

O objetivo do BTCR11 é gerar renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas por meio de investimentos em instrumentos de renda fixa ligados ao setor imobiliário. 

Os principais ativos alvo são CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). No entanto, o fundo admite outros títulos lastreados em imóveis, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário). 

Com apenas dois anos de mercado, o fundo BTCR11 teve seu início em março de 2018. As cotas, destinadas apenas a investidores profissionais, foram comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de março de 2020, o patrimônio líquido do fundo supera os R$ 467,3 milhões. 

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BTCR11 Rendimentos

Em março, o BTCR11 distribuiu R$ 0,40 em dividendos. O valor significa 0,47% sobre o valor de cota no último dia do mês. 

Houve uma queda de aproximadamente 33% em relação aos dividendos distribuídos em fevereiro, que foram de R$ 0,6055 por cota. 

Considerando o valor da cota de emissão (R$100), o dividend yield foi de 7,27% no segundo mês do ano. 

O percentual equivale a mais de 200% da taxa DI do período.

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do BTCR11 somaram R$ 7,01, o correspondente a 8,38% sobre o preço da cota em 30 de março. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos do BTCR em overview desde o início. Para o percentual do valor de cota se considera a cotação do último dia de março/20. 

BTCR11Mar/203 meses6 meses12 mesesDesde o início
Dividendos por cota0,401,613,287,0111,63
% preço de cota0,47%1,92%3,92%8,38%13,91%

Fonte: Informes de Rendimentos.

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Resumo da Carteira do BTCR11 

A carteira do BTCR11 é composta em maior parte por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

Na prática, esses papéis são como empréstimos, gerando pagamento de juros aos investidores periodicamente ou em seu vencimento. 

Em março de 2020, a carteira do BTCR11 apresenta 19 diferentes CRIs, o que corresponde a 72% de seu patrimônio líquido (PL). 

Os restantes 28% dos recursos estão alocados em outros investimentos de renda fixa. 

O gráfico abaixo mostra a alocação de ativos do BTCR11, considerando cotas emitidas na 4ª emissão. 

Alocação de Ativos BTCR11
Alocação de Ativos BTCR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do BTCR11 se divide entre o IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M e a Taxa DI. 

O IPCA é medido mensalmente pelo IBGE. Esse índice considera os preços – e suas variações – praticados ao consumidor final. 

O IGP-M é medido todos os meses pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) de maneira independente. 

Esse índice reflete as variações de preços desde matérias-primas até bens e serviços prestados ao consumidor final. 

Já a Taxa DI, ou taxa CDI, é a média das taxas negociadas em empréstimos entre bancos, sendo dos mais importantes indexadores para os investimentos em renda fixa

A maior parte da carteira do BTCR11 (54%) está atrelada à taxa DI + 1,83%. 

Os títulos indexados pelo IPCA+ 6,34% somam 38% da carteira e apenas 8% se conecta ao IGP-M + 8,01%, conforme se vê no gráfico abaixo. 

Alocação por Indexador BTCR11
Alocação por Indexador BTCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação 

Ao final de março, o fundo imobiliário BTCR11 apresentava 19 CRIs em sua carteira. 

A maior exposição é o CRI HBR Multiativos, que representa 16% dos 72% dos recursos totais alocados em CRI.

Trata-se de um título emitido pela Habitasec Securitizadora com lastro em um crédito imobiliário para a Helbor, incorporadora e construtora. 

O volume de aquisição foi de R$ 34 milhões, a uma taxa equivalente ao IPCA + 6,25% ao ano. 

Cabe comentar que a Helbor é devedora em outros 2 títulos que compõem o portfólio do BTCR11. Em total, as 3 posições somam 21,65% do patrimônio líquido do fundo. 

As 5 maiores posições do portfólio somam 55% dos recursos investidos em CRI. Em relação ao patrimônio líquido do fundo, o total é de aproximadamente 39,5%.

Já as 10 maiores exposições somam aproximadamente 60% do patrimônio. Considerando apenas os recursos investidos em CRI, elas representam 82%. 

No gráfico abaixo, veja as 10 principais exposições da carteira do BTCR11, considerando a porcentagem sobre o montante total investido em CRIs.   

10 Maiores Exposições BTCR11
10 Maiores Exposições BTCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Na tabela abaixo, conheça os detalhes sobre os 19 CRIs que compõem a carteira do BTCR11.  

AtivoEmissorVolume(milhões)LastroTaxaPrazo Médio(anos)
HBR Multi AtivosHabitasecR$ 34 Crédito ImobiliárioIPCA+6,25%6,3
ShoppingsVertR$ 30Contratos de compra, venda e locaçãoDI+1,5%5
GJPRB CapitalR$ 28Crédito ImobiliárioDI+1,675%6,5
JSL 1RB CapitalR$ 25Contratos de LocaçãoIPCA+6%9,3
JSL 2RB CapitalR$ 25Contratos de LocaçãoIPCA+6%9,3
HelborHabitasecR$24,8Crédito ImobiliárioDI+2%2,5
Rendas Urbanas HelborISECR$ 23,8Crédito ImobiliárioIPCA+6,75%7,4
VitaconISECR$ 18Crédito ImobiliárioDI+2,5%4,2
SetinHabitasecR$ 17,5Crédito ImobiliárioDI+3,5%2,6
Bossa NovaTrueR$ 16,8Crédito ImobiliárioIGP-M+8,3%4,4
Iguatemi FortalezaHabitasecR$ 15DebênturesDI+1,3%8,2 
EvenTrueR$ 15 Crédito ImobiliárioDI+1,65%3,5
Helbor IIHabitasecR$ 15Crédito ImobiliárioDI+2,5%3,7
RNINovaR$ 10,4Crédito ImobiliárioDI+2%4
WTCOurinvestR$ 9,5Debêntures de SPE IGP-M+7,5%5,9 
BRFISECR$ 8,1Contrato de LocaçãoIPCA+7%8
Rede D’orRB CapitalR$ 8Contrato de LocaçãoIPCA+6,35%4,36
BB MapfreRB CapitalR$ 7Contrato de LocaçãoIPCA+5,7%4,7
Airport TownOurinvestR$ 6Crédito ImobiliárioDI+2%3

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez BTCR11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 5.895 cotas do BTCR11, totalizando um volume de R$ 26,23 milhões. 

A média diária aproximada foi de R$ 1,45 milhões. 

Nos 12 meses anteriores o volume registrado foi de R$ 204,03 milhões. Ocorreram 59.180 negociações de cotas do fundo no período. 

A média mensal aproximada é de R$ 17 milhões ao mês. 

Na imagem abaixo, veja a evolução das negociações do BTCR11 desde setembro de 2019. 

Negociação e Liquidez BTCR11
Negociação e Liquidez BTCR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BTCR11

Os principais riscos do BTCR11 são: liquidez, concentração e crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que no Brasil nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o BTCR1111 apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 1,45 milhões ao dia em março/20), não existem garantias sobre o preço ou tempo para venda. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de papel, como é o caso do BTCR11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital entre ativos em busca de concentrações entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

A maior exposição da carteira do BTCR11 é o CRI HBR Multiativos, que representa 11,54% do patrimônio líquido do fundo. 

Em relação ao montante investido em CRIs, o percentual sobe para 16%. 

Ao observar as 5 maiores exposições, chegamos a 36,5% do patrimônio aproximadamente. E analisando as 10 principais, temos ao redor de 60%. 

São posições algo elevadas, que devem ser ponderadas no momento do investimento. 

Além disso, existem 3 CRIs cujo devedor é a Helbor em carteira, concentrando 21,65% do patrimônio líquido do fundo, o que é uma exposição importante. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do BTCR1111. Geralmente, esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

Caso os pagamentos não sejam efetuados, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão das garantias em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo.

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Dados do BTCR11

Veja agora os dados do fundo imobiliário BTCR11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário BTG Pactual Crédito Imobiliário
  • CNPJ: 29.787.928/0001-40
  • Gestor: BTG Pactual 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido (03/2020): R$ 467.323.471,76
  • Taxa de Administração: 1% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 13 de março de 2018
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (03/2020): 6.200 
  • Número de Cotas do BTCR11: 4.810.097
  • Regulamento do BTCR11
  • Relatório Gerencial  BTCR11
  • BTCR11 Site Oficial (RI)

BTCR11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário BTCR11 foi constituído em março de 2018 com uma oferta restrita a investidores profissionais. 

Embora uma de suas 4 emissões tenha sido destinada a investidores em geral, o fundo ainda não teve ofertas com subscrição. 

Dúvidas sobre BTCR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BTCR11.

Como comprar BTCR11?

A compra de cotas do BTCR11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (BTCR11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BTCR11?

O informe de rendimentos do BTCR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do BTCR11?

Disponibilizei o relatório gerencial do BTCR11 neste mesmo artigo, na seção dados do BTCR11. Você o encontrará ainda no site oficial do fundo

Como declarar o fundo imobiliário BTCR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BTCR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BTCR11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BTCR11 investe a maior parte de seus recursos em CRI. Na atualidade, conta com 72% de seu patrimônio líquido investido em 19 títulos distintos. 

Embora seja um fundo relativamente recente, é gerido por instituição competente e vem trazendo rendimentos consistentes desde seu IPO. 

No entanto, consistência não é relevância. Os dividendos pagos pelo fundo não são especialmente atraentes, existem outros fundos pagando mais no mercado. 

Além disso, existe uma concentração importante em fundos cujo devedor é a incorporadora Helbor. Em total, 21,65% do patrimônio está comprometido com eles. 

Dito isso, o BTCR11 não é um fundo que eu recomende. A própria BTG Pactual tem outros fundos de CRI, como o FEXC11, que são mais interessantes. 

Agora me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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