BTAL11: Fundo Imobiliário BTG Pactual Agro Logística Vale a Pena?

No mercado há 3 meses, fundo imobiliário BTAL11 segue processo de alocação de ativos e adquire novo imóvel. 

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Fundo imobiliário novo no mercado, o BTAL11 começou suas operações em fevereiro deste ano. 

Focado por completo no segmento logístico e industrial do agronegócio, o fundo gera renda para seus cotistas através de aluguel de imóveis adquiridos em operações estruturadas e CRIs. 

Em seu IPO, em janeiro passado, o fundo levantou aproximadamente R$ 598 milhões e iniciou o processo de alocação de forma quase que imediata. 

Assim, já no mês de março, seus cotistas receberam os primeiros rendimentos do fundo e observam uma linha ascendente até o presente momento. 

A alocação dos recursos do FII segue em ritmo acelerado. Em maio (26), a gestora comunicou a assinatura do compromisso de compra e venda de um novo imóvel. 

Trata-se de um galpão graneleiro localizado no Mato Grosso. O preço de compra é de R$ 75.50 milhões. 

Com essa aquisição, a gestão estima um impacto de R$ 0,09 nos rendimentos por cota. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do BTAL11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

• O que é BTAL11;
• Rendimentos do BTAL11;
• Resumo da carteira do BTAL11;
• Liquidez do BTAL11;
• Principais riscos do BTAL11;
• Se vale a pena investir no BTAL11. 

Leia até o final e descubra se o BTAL11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é BTAL11 FII?

BTAL11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário BTG Pactual Agro Logística, gerido e administrado pela BTG Pactual e com consultoria  imobiliária da Funchal Investimentos.

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. 

O foco do BTAL11 é exclusivamente no segmento logístico e industrial do agronegócio, em imóveis com finalidade principal de produção, armazenagem e processamento de produtos primários, intermediários e finais.

Esse foco inclui ainda terminais de transbordo intermodal (áreas de passagem/troca rápida de modo de transporte) e retro área de portos.

Esses imóveis são adquiridos em operações sale & leaseback, built to suit e buy & lease, e geram contratos de locação atípicos com duração igual ou superior a 10 anos. 

No IPO, em janeiro deste ano (2021), o BTAL11 levantou R$ 598,27 milhões, com a subscrição de 5.982.736 cotas a R$ 100 cada uma. 

Em seguida, no começo de fevereiro, iniciou a alocação dos recursos. Agora em junho, o fundo conta com 8 imóveis em carteira. 

Com o aluguel desses imóveis, o BTAL11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

As cotas do fundo fecharam abril/21 em R$ 105. Na data, o patrimônio líquido do fundo era de aproximadamente R$ 600,98 milhões.

Até a data de publicação deste artigo, o Fundo ainda não fazia parte do IFIX (índice dos FIIs listados na Bolsa). 

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BTAL11 Rendimentos

Em maio/21, os rendimentos mensais do BTAL11 foram de R$ 0,47 por cota. 

Até o presente momento, os rendimentos gerados pelo fundo somam R$ 0,98, incluindo a distribuição feita no mês de maio (dia 26). 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BTAL11 desde seu início. 

Fonte: Relatório Gerencial.

É interessante notar que os rendimentos começaram a ser distribuídos em março deste ano, logo após o IPO do fundo, e mostram uma linha ascendente.

Isso se deve a uma alocação de recursos acelerada, conforme prometido pela gestora no prospecto preliminar da oferta. 

Como comento abaixo, no resumo da carteira, o FII começou a adquirir seus ativos logo após o encerramento da 1ª emissão, o que favoreceu um pronto início da distribuição.  

A perspectiva é de crescimento paulatino nos rendimentos mensais do BTAL11, conforme a alocação de ativos seja finalizada.  

De fato, já ocorreram novidades: um fato relevante foi publicado em 26 de maio, comunicando a assinatura do compromisso de compra e venda de um imóvel no Mato Grosso. 

De acordo com a gestora, o impacto positivo sobre os rendimentos do fundo será de aproximadamente R$ 0,09 por cota. 

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Resumo da Carteira do BTAL11

O BTAL11 é um fundo focado em investimento no segmento logístico e industrial do agronegócio. 

Até o final de abril, sua carteira era composta por 10 ativos, sendo 8 imóveis e 2 CRIs. 

Em maio, o fundo comunicou a assinatura de um compromisso de compra e venda de um novo imóvel: um galpão graneleiro localizado no Mato Grosso. 

A estratégia do fundo é investir em regiões da cadeia onde o déficit de infraestrutura/armazenagem é mais intenso e zonas próximas das principais rotas de escoamento de produção agro.

A gestão do fundo iniciou a alocação imediatamente após a captação de recursos. 

Foram adquiridos 3 imóveis em fevereiro: Um complexo industrial de sementes e um centro de recebimento de grãos no Paraná, e um terminal de transbordo intermodal em Minas Gerais. 

No mês seguinte, foi a vez de um terminal portuário no Espírito Santo e três outros centros de recebimento de grãos, também no Paraná. 

Ainda em março, o fundo adquiriu os dois CRIs que possui.

Um deles foi emitido com foco na conclusão de uma usina de açúcar e etanol na Bahia e o outro para o desenvolvimento de um terminal ferroviário em Goiás. 

Em abril, o fundo investiu em um armazém refrigerado em Goiás, a fim de atender a demanda da Comfrio, empresa que atua no segmento de defensivos e sementes. 

O relatório de abril mostrava a alocação de R$ 465 milhões dos aproximadamente R$ 598 milhões captados na primeira emissão de cotas do BTAL11. 

O valor restante permanecia dividido em caixa (17%) e um fundo de contingência, que corresponde a 5% do patrimônio líquido do fundo.

Esse cenário já mudou. O dinheiro em caixa é ao redor de R$ 60 mil. 

Na imagem abaixo, o status da alocação de ativos do fundo, conforme publicado no relatório gerencial de março/21. Não considera a nova aquisição.

Diversificação

O BTAL11 busca diversificação de ativos dentro de seu escopo, o segmento logístico e industrial do agronegócio.

Até o final de abril, 68% de sua receita contratada era proveniente de imóveis de diferentes tipos e 32% são CRIs. 

A Serpasa, empresa do grupo Paranhos, responde pelo CRI Serpasa, que representa R$ 60 milhões do patrimônio do fundo. 

Trata-se de uma usina sucroenergética já em andamento. O CRI visa sua conclusão. 

O empreendimento, localizado na região do Médio São Francisco (BA), já possui 12 pivôs de 110 hectares operando e 1,3 mil hectares dedicados à plantação de cana de açúcar. 

Já o segundo ativo do tipo presente na carteira do BTAL11 é o CRI Andali, cujo devedor é a empresa de fertilizantes Andali. 

O objetivo do investimento é promover a construção de uma ferrovia em Rio Verde, Goiás, com a finalidade de movimentar cargas do Porto de Santos (SP) até o estado. 

Em maio, a Andali fechou um acordo com a Rumo Logística. Segundo a imprensa, a Andali responderá pelo investimento, operacionalização e gestão, enquanto a parceira cuidará do transporte propriamente dito. 

Quanto aos imóveis, 5 deles se localizam no Paraná, e estão locados ao I. Riedi, grupo focado em transporte e insumos agrícolas. 

Fundado em 1955, o I.Riedi atua em mais de 90 municípios e tem sede em Cascavel, PR. Em março, o grupo entrou no ranking Forbes das 100 maiores empresas do agronegócio brasileiro em 2020 (83º lugar). 

A receita dos imóveis locados à empresa representa 28% da receita total contratada pelo fundo, o que gera uma concentração significativa. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O BTAL11 possui 8 imóveis localizados no Paraná, Minas Gerais, Espírito Santo e Goiás. Além disso, o fundo possui dois CRIs, conforme detalhado na tabela abaixo. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Note que seis de seus oito contratos de locação vencerão em 10 anos, trazendo uma concentração importante de vencimentos para o ano de 2031. 

Embora seja um prazo considerado longo, a concentração dos vencimentos deve ser observada.  

Falamos de imóveis específicos. Se ocorrer uma desocupação, a readequação desses imóveis para novos inquilinos tende a ser mais complexa. 

Além disso, o momento do ciclo imobiliário impulsiona os valores de aluguel.

Cabe a possibilidade de excelentes negócios, com aumento do preço por metro quadrado e valorização dos imóveis, porém o contrário é igualmente possível.

Vencimentos em um momento menos favorável do ciclo são capazes de gerar negociações menos interessantes para o investidor.

Note, ainda, que o vencimento dos CRIs do fundo - que representa hoje 32% de sua receita contratada -  é também de 10 anos. 

Isso significa mais possíveis impactos sobre os rendimentos gerados pelo fundo no mesmo período. 

Negociação e Liquidez BTAL11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em abril de 2021 foram registradas 34.367 negociações do BTAL11, somando um volume de cerca de R$ 23,23 milhões. A média diária aproximada é de R$ 1,05 milhão ao dia. 

No gráfico abaixo, a cotação histórica e volume mensal de negociações do BTAL11, conforme publicado no relatório gerencial de março/21. 

Riscos do BTAL11

Os principais riscos do BTAL11 são: a vacância, o prazo e tipo dos contratos, o risco dos inquilinos, de concentração e riscos de estratégia. 

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

• Vacância física, contada em área desocupada; e 
• Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

O BTAL11 não registra vacância neste momento. Seus imóveis, adquiridos em operações atípicas, estão 100% ocupados.

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

Todos os contratos de locação do BTAL11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Prazo do Contrato

Assim como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

No BTAL11, todos os contratos vencem a partir de 2031, sendo 21% deles para 2035.  

Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do BTAL11 apresentado no relatório gerencial de março de 2021.

Perceba que existe uma grande concentração de vencimentos, o que é algo digno de atenção. 

Os imóveis que compõem a carteira do BTAL11 são muito específicos, o que é capaz de dificultar a adaptação para um novo inquilino. 

Além disso, o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor. A possibilidade de aumento no preço por metro quadrado é tão real quanto a de baixa, de acordo com o ciclo imobiliário. 

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Com 8 imóveis e 4 diferentes inquilinos que desfrutam de boas referências creditícias no mercado, o risco parece diluído à primeira vista. 

No entanto, cabe comentar que 5 de seus 8 imóveis atuais (28% da receita contratada) estão nas mãos de um só inquilino, o grupo I.Riedi. 

Essa posição é menos favorável para a segurança de quem investe e deve ser considerada ao avaliar o investimento. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

• Localização dos ativos;
• Inquilinos;
• Prazos e tipos de contrato. 

Como comentei, 28% da receita contratada do BTAL11 vem de apenas um inquilino, que responde por 5 de seus 8 contratos de locação. 

Em adição, todos esses ativos estão localizados no Oeste do Paraná, na região da cidade de Cascavel. 

As considerações continuam: o segundo maior inquilino do fundo, a alagoana Usina Coruripe, responde por outros 19% da receita. 

Além disso, muitos dos contratos de locação do FII vencem em 10 anos e 32% da receita do FII vem de seus dois CRIs.

É importante considerar essas informações na hora de investir.

Confira o gráfico abaixo, onde a gestora mostra a concentração presente no BTAL11 ao final de março, tanto em relação ao valor patrimonial como sobre a receita.

Risco estratégico

Quando falo sobre risco estratégico no BTAL11, me refiro ao risco de uma estratégia focada no segmento agro e em operações específicas. 

No ano passado, apesar da retração econômica, o setor agro brasileiro registrou um crescimento ao redor de 2%. 

Em parte, isso se deve a um maior consumo por parte dos países asiáticos, que respondem por grande parcela das exportações brasileiras. 

Só a China, por exemplo, respondeu por 73% da exportação de soja. 

Para este ano, a perspectiva é positiva. 

A Conab espera um novo recorde de produção e a soja e o milho continuam impulsionando a alta de preços, alavancada em grande parte pela taxa de câmbio. 

No entanto, o mercado nem sempre se comporta de maneira previsível. O risco, mesmo que diluído, sempre está presente. 

O segmento agro conta, ainda, com seus riscos próprios, especialmente difíceis de prever e controlar. 

Falo de riscos climáticos e fitopatológicos, por exemplo, capazes de prejudicar os cultivos e afetar a produtividade. 

Ademais, existem riscos de ordem sanitária, práticas de organismos internacionais de regulação e tantos outros que podem impactar o setor. 

Novamente, considerar esses riscos no momento de investir é essencial para alcançar bons resultados e manter sua segurança. 

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Dados do BTAL11

Agora que você já conhece tudo sobre o BTAL11, confira seus dados oficiais:

• Razão Social: BTG Pactual Agro Logística Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 6.642.244/0001-15
• Gestor: BTG Pactual
• Público Alvo: Investidores em geral
• Segmento: Renda - Outros (logístico e industrial do agronegócio)
• Patrimônio Líquido  (04/2021): R$ 600.980.508,82
• Taxa de Administração: 1,10% ao ano sobre PL ou valor de mercado (caso o Fundo integre o IFIX)
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: Janeiro/2021
• Quantidade de Emissões: 1
• Número de Cotistas (04/2021): 9.611
• Número de Cotas do BTAL11: 5.982.736
• Regulamento do BTAL11
• Relatório Gerencial  BTAL11
• BTAL11 Site Oficial (RI)

BTAL11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A única oferta pública de distribuição de cotas do BTAL11 até o presente ocorreu em janeiro de 2021. 

Confira datas e prospectos das emissões de subscrição do BTAL11: 

• Prospecto - 23/01/2021 - 1ª Emissão.

Dúvidas sobre BTAL11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BTAL11.

Como comprar BTAL11?

A compra de cotas do BTAL11 é feita através de uma corretora de valores. 

Para isso, é preciso: 

• Abrir sua conta;
• Transferir o montante que deseja investir para ela;
• Buscar o fundo por seu código (BTAL11, neste caso);
• Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
• Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BTAL11?

O informe de rendimentos do BTAL11 é disponibilizado pela gestora, a BTG Pactual, na página oficial do fundo. 

Consulte a aba Resultados. 

Onde achar o relatório gerencial do BTAL11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial da gestora do BTAL11. 

Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados. 

Como declarar o fundo imobiliário BTAL11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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BTAL11 Vale a Pena?

O BTAL11 é um fundo debutante, que acabou de chegar ao mercado e se dedica a um segmento novo para os fundos imobiliários no Brasil. 

Embora seja um segmento interessante, e a estratégia de investir nas regiões onde seus imóveis encontram - com o perdão do trocadilho - solo fértil para desenvolvimento, há pontos a considerar: 

• A alocação dos ativos da primeira captação ainda não foi finalizada, já que 17% do montante ainda está em caixa; 

• O que já foi alocado parece promissor, mas está significativamente concentrado em uma única região do Paraná e nas mãos de um mesmo inquilino; 
• Existe uma concentração de vencimentos de contratos considerável;

• A posição em CRIs (36% do valor patrimonial) é bastante relevante; e
• O fundo ainda é muito novo e precisa mostrar sua resiliência. 

Tive a oportunidade de conversar com a gestão do BTAL11 recentemente, e a impressão foi positiva. 

É provável que vários desses riscos sejam mitigados com novas emissões, que virão para diversificar a carteira e pulverizar os vencimentos dos contratos. 

Investir antes e contando com isso, é um risco relevante. Aguardar e ver como isso se torna concreto é uma atitude saudável. 

Caso opte por investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos equilibrada e verifique o preço de compra antes de aplicar. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.