BRCR11: BTG Pactual Corporate Office FII Vale a Pena?
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BRCR11: BTG Pactual Corporate Office FII Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office (BRCR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 06/02/2020
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Maior fundo imobiliário de seu segmento, o BRCR11 movimentou R$127,2 milhões em janeiro. 

O fundo BRCR11 gera rendimentos mensais a seus cotistas através da exploração de lajes corporativas. 

Seus ativos são escritórios de alto padrão. A gestão foca em adquirir empreendimentos prontos ou em fase final de construção. 

Em janeiro de 2020, a carteira do fundo apresentava 12 propriedades, somando mais de 184 mil m2 de área disponível para locação. Seu patrimônio na data superava os R$ 2,5 bilhões. 

Se você busca formas mais eficazes de ampliar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários. Assim, conhecer o BRCR11 é fundamental. 

Leia até o final e entenda: 

  • O que é BRCR11;
  • Rendimentos do BRCR11;
  • Resumo da carteira do BRCR11
  • Negociação e liquidez do BRCR11;
  • Subscrição do BRCR11
  • Se vale a pena investir no BRCR11

Continue a leitura e descubra se o fundo imobiliário BRCR11 vale a pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos! 

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O que é BRCR11 FII?

O código BRCR11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, de São Paulo, SP. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos e gera lucros com sua exploração. 

Seu foco de investimento é similar ao do fundo HGRE11: lajes corporativas, ou escritórios comerciais. 

O BRCR11 investe em escritórios comerciais de alto padrão nas principais cidades do Brasil, com preferência por empreendimentos finalizados ou em estágio final de construção. 

O BRCR11 gera lucros através da venda e locação dos imóveis. Os cotistas do fundo recebem dividendos mensais isentos de impostos e lucram com a valorização de cotas. 

A primeira oferta pública do BRCR11 foi em dezembro de 2010, para captação de R$ 500 mil. As cotas foram comercializadas a R$ 100 cada uma.

Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo alcançava R$ 2,5 bilhões. 

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BRCR11 Rendimentos

Em janeiro de 2020, os cotistas receberam R$ 0,56 por cota, o que significa retorno real de 0,49%. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais somaram R$ 15,82, valor que corresponde a 16,8% em relação ao valor de cota atual. 

Desde a oferta pública, o retorno acumulado é de 88,43%, somando R$ 100,15 em dividendos por cota. 

A rentabilidade total para o cotista, que considera os rendimentos distribuídos e a oscilação do valor da cota foi negativa em janeiro. A variação registrada foi de -1,9%, contra os -1,6% do Ibovespa. 

Gráfico BRCR11 Retorno ao cotista.
Gráfico BRCR11 Retorno ao cotista. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do BRCR11 

A carteira do BRCR11 é composta por escritórios empresariais localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, nas capitais. 

Seus locatários são empresas nacionais e multinacionais, como Petrobras (PETR4), a farmacêutica Sanofi, o Banco Itaú (ITUB4) e a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).

Em total, são 184.500 m2 em área bruta locável (ABL), distribuídos entre 12 propriedades. O ativo mais representativo é o CENESP (Centro Empresarial de São Paulo), com ABL de 64.480 m2.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo BRCR11 possui 12 imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro. 

BFC

Endereço: Avenida Paulista, 1374

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 9.984 m2

BURITY

Endereço: Av. Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 10.550 m2

CENESP

Endereço: Av. Maria coelho de Aguiar, 215

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 64.480 m2

CEO OFFICE

Endereço: Av. José Silva de Azevedo Neto, 805

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 4.782 m2

CIDADE JARDIM

Endereço: Av. Magalhães de Castro,4800

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 7.458 m2

ELDORADO

Endereço: Av. das Nações Unidas,8501

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 22.246 m2

MONTREAL

Endereço: Av. Presidente Vargas, 509

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 6.439 m2

MV9

Endereço: Rua Mayrink Veiga, 9

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 15.174 m2

SENADO

Endereço: Rua Henrique Valadares, 28

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 19,035 m2

SUCUPIRA

Endereço: Rua Cap. Mor Jerônimo Leitão, 108

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 7.534 m2

TRANSATLÂNTICO

Endereço: Avenida Verbo Divino, 1488

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 4.208 m2

VOLKSWAGEN

Endereço: Rua Volkswagen 291

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 12,560 m2: 

Negociação e Liquidez BRCR11

No mês de janeiro de 2020 o BRCR11 movimentou um volume total de R$ 127,2 milhões, correspondendo a uma média diária de R$ 5,8 milhões. 

Gráfico BRCR11 Evolução da Cota e Volume de Negociação.
Gráfico BRCR11 Evolução da Cota e Volume de Negociação. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BRCR11

Os principais riscos relacionados ao BRCR11 são: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e do setor.  

Vacância

O risco de vacância é característico do mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade que um ou mais imóveis permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do imóvel seguem sendo cobrados e o fundo deve arcar com eles. 

No BRCR11, a taxa de vacância apurada em janeiro de 2020 foi de 14,1% sobre o total da área bruta locável. Já a vacância financeira (diferença entre a renda prevista e a efetiva) registrada foi de 8%. 

A vacância mais significativa é registrada no CENESP, em São Paulo, que em janeiro de 2020 apresentava 83,9 % da ABL vaga. 

Gráfico BRCR11 Composição por ativo
Gráfico BRCR11 Composição por ativo. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar que o segmento vem se recuperando bem após a forte desaceleração da economia brasileira até 2018, que trouxe com ela uma retração no setor. 

Em São Paulo, onde a maior parte da vacância do BRCR11 se localiza, o mercado demonstra recuperação robusta e vem caminhando para uma ocupação saudável. 

No Rio de Janeiro, a competitividade dos últimos anos levou a uma queda dos preços de locação e, embora se trate de uma situação mais desafiadora, dá sinais de estabilização. 

Prazo do Contrato

O prazo do contrato de aluguel significa um risco, uma vez que cabe a possibilidade de desocupação do imóvel em seu término. 

No BRCR11 a maioria dos contratos (72,7%) vence de 2024 em diante. 

Gráfico BRCR11 Cronograma dos Vencimentos.
Gráfico BRCR11 Cronograma dos Vencimentos. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

Além do risco de vacância, o setor de imóveis é atingido ainda pelo risco da inadimplência do inquilino, que afetará o retorno do cotista. 

Quando o locatário não honra suas obrigações, o fundo deve custear as medidas legais e lidar com a burocracia gerada pela situação. 

O BRCR11 busca minimizar esses riscos locando seus ativos para inquilinos com boa qualidade creditícia. registrou 2,4% de inadimplência no 3º trimestre de 2019. 

Riscos próprios do setor

O fundo centra seus recursos em lajes corporativas. Com isso, surgem os riscos próprios do setor: 

  • Flutuação negativa no valor dos aluguéis;
  • Desaquecimento econômico e aumento da vacância;
  • Condições econômicas desfavoráveis adversas na região onde se encontram os ativos. 

Em todos os casos, os rendimentos dos cotistas são afetados. 

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Dados do BRCR11

Agora que já conhece as características do BRCR11, veja seus dados: 

  • Razão Social: BTG Pactual Corporate Office Fund FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 08.924.783/0001-01
  • Gestor: BTG Pactual Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Lajes corporativas
  • Patrimônio Total (01/2020): R$ 2,5 bilhões
  • Taxa de Administração: 0,25% sobre o valor de mercado
  • Taxa de gestão: 1,5% sobre o valor de mercado do fundo a.a. (ao ano)
  • Início do Fundo: junho de 2008
  • Quantidade de Emissões: 6
  • Número de Cotistas (01/2020): 85.630
  • Número de Cotas do BRCR11: 22.918.202
  • Regulamento do BRCR11;
  • Relatório do BRCR11;
  • Site Oficial (RI) do BRCR11

BRCR11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Em 11 de novembro de 2019 foi anunciada a 6ª emissão de cotas do BRCR11, onde houve oferta de subscrição com esforços restritos. 

Essa emissão foi direcionada apenas para os então cotistas e investidores profissionais. 

Nela se ofereceu a subscrição considerando um fator de proporção equivalente a 0,174494709.

Esse fator foi aplicado sobre o número de cotas que o investidor possuía na data de divulgação do anúncio de início.

Isso significa que para cada 100 cotas detidas, o investidor teve o direito de comprar 17 novas cotas ao preço de R$ R$ 92,00 (preço de emissão).

Considerando que a cotação de fechamento no dia de janeiro de 2020 a cota estava em R$ 115,02, o investidor que vendesse seu direito lucraria 25,02% com a diferença de cotação.

Essa emissão foi finalizada em 22 de novembro de 2019.

Dúvidas sobre BRCR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BRCR11.

Como comprar BRCR11?

A compra de cotas do BRCR11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, a primeira ação é abrir a sua. 

Transfira o montante que deseja investir para sua conta na corretora, abra o Home Broker e busque o fundo imobiliário por seu código (BRCR11). 

Então, basta selecionar a quantidade de cotas e o valor que deseja pagar e enviar a ordem de compra.

Onde achar o informe de rendimentos do BRCR11?

O informa de rendimentos do BRCR11 é disponibilizado no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘resultados’ e então ‘informativos mensais’. 

Onde achar o relatório gerencial do BRCR11?

O relatório gerencial do BRCR está disponível para consulta através do site oficial deste fundo imobiliário. Acesse a aba ‘resultados’. 

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BRCR11 Vale a Pena?

Sim, o BRCR11 vale a pena ter em sua carteira de fundos imobiliários.

O BRCR11 é o maior fundo imobiliário de seu segmento.

O fundo gera rendimentos mensais a seus cotistas através da exploração de lajes corporativas (escritórios de alto padrão).

A gestão foca em adquirir empreendimentos prontos ou em fase final de construção. 

Ele possui um imóvel relevante no portfólio (CENESP) que está com alta vacância.

Como o mercado imobiliário está em fase de aquecendo, há boas chances deste imóvel vir a ser ocupado e o retorno do fundo melhorar.

A médio e longo prazo o BRCR11 parece bastante promissor.

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BRCR11 Prospecto Subscrição

A oferta pública com esforços restritos de distribuição de cotas foi restrita à cotistas e investidores profissionais, por isso o fundo foi dispensado de publicar o prospecto da subscrição da 6ª emissão, conforme a instrução CVM 476.

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