BRCR11: BTG Pactual Corporate Office FII Vale a Pena?
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BRCR11: BTG Pactual Corporate Office FII Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office (BRCR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 18/07/2021

Após reavaliação semestral, patrimônio líquido do BRCR11 chega a R$ 2,87 bilhões.  

A reavaliação semestral do patrimônio do Fundo Imobiliário BRCR11 trouxe boas notícias para os cotistas. 

O resultado desta avaliação, que impactou os relatórios financeiros do mês de maio, gerou um aumento no valor dos ativos de R$ 11,4 milhões.

Como resultado, o patrimônio líquido do Fundo atingiu R$ 2,87 bilhões, o equivalente a R$ 107,80 por cota.

Fundo tradicional no mercado, o BRCR11 investe em lajes corporativas de alto padrão nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. 

Suas cotas vêm enfrentando oscilações desde a crise causada pela pandemia, e seu valor de mercado fechou junho em R$ 81 por cota. 

Com um desconto expressivo, muitas pessoas se perguntam se investir no BRCR11 vale a pena e é uma oportunidade. 

Se você busca formas mais eficazes de ampliar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, conhecer o BRCR11 é fundamental. 

Leia até o final e entenda: 

  • O que é BRCR11;
  • Rendimentos do BRCR11;
  • Resumo da carteira do BRCR11; 
  • Negociação e liquidez do BRCR11;
  • Subscrição do BRCR11; 
  • Se vale a pena investir no BRCR11. 

Continue a leitura e descubra se o fundo imobiliário BRCR11 vale a pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos! 

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O que é BRCR11 FII?

O código BRCR11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office, administrado e gerido pela BTG Pactual.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos e gera lucros com sua exploração. 

O BRCR11 investe em escritórios comerciais de alto padrão nas principais cidades do Brasil, com preferência por empreendimentos finalizados ou em estágio final de construção. 

Através da venda e locação dos imóveis, o Fundo gera renda mensal isenta de imposto e distribui dividendos para seus cotistas. 

A primeira oferta pública do BRCR11 foi em dezembro de 2010, para captação de R$ 500 mil. As cotas foram comercializadas a R$ 100 cada uma.

Hoje, o Fundo soma 7 emissões. A mais recente, em julho de 2020, foi destinada apenas a investidores qualificados e profissionais e captou R$ 314,6 milhões. 

O preço de emissão foi de R$ 84,57.

Em junho, o patrimônio líquido do BRCR11 atingiu os R$ 2,87 bilhões. Sua participação no IFIX é de 2,26%. 

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BRCR11 Rendimentos

Em maio, os cotistas do BRCR11 receberam proventos de R$ 0,46 por cota. O dividend yield anualizado de acordo com a última distribuição é de 7,0%. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BRCR11 desde janeiro de 2020. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20210,500,490,480,460,46
20200,560,590,560,490,430,430,430,460,460,450,470,50

Fonte: Informes de rendimentos. 

O lucro líquido por cota em maio/21 foi positivo em R$0,77/cota. 

Já o fluxo de caixa proveniente de operações (FFO) ajustado, que considera valorização da cota e rendimentos distribuídos, foi de R$0,41/cota.

A imagem abaixo mostra os indicadores de resultado do BRCR11 entre dezembro/20 e maio/21. 

Rendimentos mensais BRCR11
Resultado por cota BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do BRCR11 

A carteira do BRCR11 é composta por escritórios empresariais localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, nas capitais. 

O Fundo possui 14 imóveis, com 228.888 m² totais de área bruta locável (ABL)

O ativo mais representativo é o CENESP (Centro Empresarial de São Paulo), com ABL de 64.480 m2.

Na imagem abaixo, os detalhes sobre as propriedades do BRCR11. 

Carteira BRCR11
Carteira BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maioria dos contratos de locação do Fundo (85,9%) são atípicos. Os restantes 14,1% são contratos típicos, como mostra a imagem abaixo.  

Tipo de contratos BRCR11
Tipo de contratos BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Seus locatários são nacionais e multinacionais conhecidas, como Petrobras (PETR4), Samsung, Volkswagen, o Banco Itaú (ITUB4) e até a ANBIMA (Associação das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).

A imagem abaixo mostra os principais inquilinos do BRCR11 em relação à receita total. 

Inquilinos BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.
Inquilinos BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez BRCR11

No mês de junho, o BRCR11 movimentou um volume total de R$ 65,19 milhões, correspondendo a uma média diária próxima aos R$ 3 milhões.

Entre julho/20 e junho/21 foram registradas 1.042.991 negociações do Fundo, somando um volume de R$ 1.22 bilhão. 

A média mensal do período é de cerca de R$ 102 milhões, o que leva a um volume médio diário aproximado de R$ 4,63 milhões. 

Abaixo, o gráfico mostra a evolução do valor da cota e volume médio diário de negociação do BRCR11. 

Liquidez BRCR11
Liquidez BRCR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BRCR11

Os principais riscos relacionados ao BRCR11 são: vacância, tipo e prazo dos contratos, risco do inquilino e do setor.  

Vacância

O risco de vacância é característico do mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade que um ou mais imóveis permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do imóvel seguem sendo cobrados e o fundo deve arcar com eles. 

A vacância apresenta duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

No BRCR11, a taxa de vacância financeira apurada em maio de 2021 foi de 10,2% sobre o total da área bruta locável. Já a vacância física, foi de 23,6%. 

A vacância mais significativa é registrada no CENESP, em São Paulo, que apresenta  que em janeiro de 2020 apresentava 66,3% de vacância (15,7% da área bruta locável total). 

Vacância BRCR11
Vacância BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Tipo e Prazo dos Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

Mais de 85% dos contratos de locação do BRCR11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações estruturadas.

Como essas operações contemplam a individualidade de cada negócio e, muitas vezes, buscam imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos, geralmente mais ampla.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Assim, como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo.

No BRCR11 a maioria dos contratos (60,8%) vence de 2025 em diante, como mostra a imagem abaixo.  

Vencimento contratos BRCR11
Vencimento contratos BRCR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

Além do risco de vacância, o setor de imóveis é atingido ainda pelo risco da inadimplência do inquilino, que afetará o retorno do cotista. 

Quando o locatário não honra suas obrigações, o fundo deve custear as medidas legais e lidar com a burocracia gerada pela situação. 

O BRCR11 busca minimizar esses riscos locando seus ativos para inquilinos com boa qualidade creditícia e ativos de alto padrão. 

Riscos próprios do setor

O fundo centra seus recursos em lajes corporativas. Com isso, surgem os riscos próprios do setor: 

  • Flutuação negativa no valor dos aluguéis;
  • Desaquecimento econômico e aumento da vacância;
  • Condições econômicas desfavoráveis adversas na região onde se encontram os ativos. 

Um dos exemplos é a própria pandemia do coronavírus, que precipitou a implementação do trabalho home office e gerou oscilações especialmente entre os Fundos de Lajes.  

O BRCR11 busca minimizar esse risco investindo em propriedades bem localizadas, que historicamente apresentam baixos índices de vacância e alta recuperação em baixas do ciclo.  

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Dados do BRCR11

Agora que já conhece as características do BRCR11, veja seus dados: 

  • Razão Social: BTG Pactual Corporate Office Fund FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 08.924.783/0001-01
  • Gestor: BTG Pactual Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Lajes corporativas
  • Patrimônio Total (01/2020): R$ 2,5 bilhões
  • Taxa de Administração: 0,25% sobre o valor de mercado
  • Taxa de gestão: 1,5% sobre o valor de mercado do fundo a.a. (ao ano)
  • Início do Fundo: junho de 2008
  • Quantidade de Emissões: 6
  • Número de Cotistas (01/2020): 85.630
  • Número de Cotas do BRCR11: 22.918.202
  • Regulamento do BRCR11;
  • Relatório do BRCR11;
  • Site Oficial (RI) do BRCR11

BRCR11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, certos fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas do BRCR11 aconteceu em julho de 2020, e foi uma oferta restrita apenas a investidores qualificados e profissionais. 

Dúvidas sobre BRCR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BRCR11.

Como comprar BRCR11?

A compra de cotas do BRCR11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, a primeira ação é abrir a sua. 

Transfira o montante que deseja investir para sua conta na corretora, abra o Home Broker e busque o fundo imobiliário por seu código (BRCR11). 

Então, basta selecionar a quantidade de cotas e o valor que deseja pagar e enviar a ordem de compra.

Onde achar o informe de rendimentos do BRCR11?

O informe de rendimentos do BRCR11 é disponibilizado no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘resultados’ e então ‘informativos mensais’. 

Onde achar o relatório gerencial do BRCR11?

O relatório gerencial do BRCR está disponível para consulta através do site oficial deste fundo imobiliário. Acesse a aba ‘resultados’. 

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BRCR11 Vale a Pena?

O BRCR11 é um dos Fundos Imobiliários mais tradicionais do mercado e conta com um portfólio diversificado e de qualidade. 

Não há nada que o desabone: o Fundo tem bons imóveis locados para bons inquilinos, uma taxa de vacância aceitável, boa liquidez, rendimentos recorrentes e de acordo com o mercado.

Além disso, a época parece promissora para investir. 

Vários Fundos de Lajes seguem sendo negociados com desconto, e esse é o caso do BRCR11, ao menos até a data de publicação deste artigo. 

Por esses motivos, o BRCR11 é um Fundo que vale a pena ter na carteira. A médio e longo prazo é um Fundo promissor. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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